最新數(shù)據(jù)顯示，截止日前，有36家上市房企已公布半年報(bào)，合計(jì)營(yíng)業(yè)收入為987.216億元，合計(jì)凈利潤(rùn)只有90億元，平均凈利潤(rùn)率只有9.1%，歷史首次跌破10%。盡管從2014年開始，房地產(chǎn)從“黃金時(shí)代”邁入“白銀時(shí)代”的觀點(diǎn)已經(jīng)不絕于耳，但這份2015年上半年的利潤(rùn)“成績(jī)單”才算是“鐵證如山”：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入中低利潤(rùn)行業(yè)范疇。

　　誠(chéng)如萬科總裁郁亮所言，白銀時(shí)代的入場(chǎng)券不好拿。銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊贉p緩、利潤(rùn)率下降、房企業(yè)績(jī)明顯分化……白銀時(shí)代的種種現(xiàn)象催促房企加速轉(zhuǎn)型，謀求新紅利，開拓新領(lǐng)域。

　　透過銷售額背后看利潤(rùn)率

　　從2015年上半年房企的銷售額來看，成績(jī)單并不難看。36家上市房企上半年合計(jì)營(yíng)業(yè)收入為987.216億元，同比上漲了22%。從總體來看，上半年房企銷售額超過50億元的就達(dá)到69家。這其中，政策層面的各種利好不斷來襲，導(dǎo)致全國(guó)樓市回暖是主要因素，當(dāng)然，品牌房企也及時(shí)把握市場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)，以積極、靈活、創(chuàng)新的營(yíng)銷策略，有效扭轉(zhuǎn)了業(yè)績(jī)下行趨勢(shì)。

　　然而，賣得好未必賺得多。透過銷售額的增長(zhǎng)看利潤(rùn)率，房企上半年的表現(xiàn)并不樂觀。公布半年報(bào)的36家上市房企中，有17家企業(yè)凈利潤(rùn)下調(diào)，有25家企業(yè)利潤(rùn)率低于10%，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入中低利潤(rùn)行業(yè)范疇。其中，萬科上半年?duì)I業(yè)收入同比增長(zhǎng)22.72%，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)僅為0.77%。

　　不過，萬科董秘譚華杰在中期業(yè)績(jī)會(huì)上也表示，萬科上半年權(quán)益凈利潤(rùn)增速慢于營(yíng)業(yè)收入，主要是因?yàn)楫?dāng)期結(jié)算的項(xiàng)目中，合作比例較高，少數(shù)股東損益占比大幅上升。從利潤(rùn)率來看，上半年萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為21.0%，與去年全年基本持平?！敖陙?，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例不斷上升，毛利率下降是行業(yè)趨勢(shì)。萬科正在努力推進(jìn)各項(xiàng)利潤(rùn)挖潛行動(dòng)，以保持毛利率穩(wěn)定，并通過節(jié)約費(fèi)用，爭(zhēng)取凈利潤(rùn)率有所上升?！弊T華杰同時(shí)表示，合作比例上升符合萬科的轉(zhuǎn)型方向；下半年隨著竣工結(jié)算量上升，預(yù)計(jì)全年凈利潤(rùn)增速將明顯高于上半年。

　　盡管營(yíng)業(yè)收入增加，但是房企告別高利潤(rùn)，盈利能力大幅下調(diào)。從去年就開始頻頻提到的“白銀時(shí)代”以一個(gè)非常直觀的方式呈現(xiàn)了出來。

　　“分化”明顯轉(zhuǎn)型迫在眉睫

　　從“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”，房?jī)r(jià)結(jié)束一漲均漲的“定式”，各地市場(chǎng)分化加劇，造成房企業(yè)績(jī)發(fā)生明顯分化?！皢渭冑u房子輕松賺錢的日子一去不復(fù)

　　返，單純憑借土地溢價(jià)獲得高收益的局面也難以再現(xiàn)?！睒I(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為。進(jìn)入白銀時(shí)代，銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊贉p緩成為困擾著眾多房企的新課題。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房企利潤(rùn)趨勢(shì)性下調(diào)的主要原因有三個(gè)方面：一是銷售難度加大，雖然全國(guó)一二線市場(chǎng)回暖，但三四線依然處于調(diào)整過程中，以價(jià)換量在持續(xù)。二是融資成本持續(xù)增加，對(duì)于企業(yè)來說，對(duì)內(nèi)對(duì)外融資的成本都吞噬了利潤(rùn)。三是土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，房企一二線拿地艱難，過去依賴土地升值獲得利潤(rùn)的發(fā)展模式難以維持。

　　張大偉預(yù)計(jì)，在利潤(rùn)下調(diào)的情況下，將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域，而房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也將越來越激烈，核心盈利能力下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。“目前很多房企在加強(qiáng)成本控制以及提高周轉(zhuǎn)速度方面取得了不錯(cuò)的成績(jī)，但這兩方面的發(fā)展終究會(huì)遇到瓶頸，房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型?！彼f。

　　“大鱷”跨界布局各出奇招

　　當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)相對(duì)下降、競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，過去簡(jiǎn)單粗放的野蠻生長(zhǎng)模式不再奏效。越來越多的房企開始擺脫過去簡(jiǎn)單的住宅開發(fā)與銷售模式，在產(chǎn)品細(xì)分、模式創(chuàng)新等方面邁出轉(zhuǎn)型步伐。

　　互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)也成為了房地產(chǎn)行業(yè)多元化發(fā)展的一部分。早在去年下半年，在全民營(yíng)銷盛行的同時(shí)，國(guó)內(nèi)多家地產(chǎn)開發(fā)商開始加強(qiáng)與電商網(wǎng)站的合作，而合作內(nèi)容也不再局限于最初的營(yíng)銷以及推廣。眾多一線開發(fā)商都對(duì)此類金融產(chǎn)品寄予厚望，在希望促成交易的同時(shí)也試圖利用電商作為切入口，以金融為支點(diǎn)撬動(dòng)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈。但一系列金融產(chǎn)品在降低購房者成本的同時(shí)也降低了違約風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的趨勢(shì)下，如何規(guī)避逃貸風(fēng)險(xiǎn)成了房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融的關(guān)鍵。

　　縱觀國(guó)內(nèi)龍頭房企，最鮮明的特征

　　恐怕要數(shù)多元化投資、多產(chǎn)業(yè)布局。萬科提出做“城市配套商”，與百度合作進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)；綠城朝著養(yǎng)老業(yè)發(fā)展；萬達(dá)則早早就已進(jìn)軍文化、體育、傳媒產(chǎn)業(yè)，進(jìn)入酒店、百貨等行業(yè)。

　　而在多元化上最有發(fā)言權(quán)的恐怕非恒大莫屬。恒大早已在足球上賺了個(gè)盆滿缽滿不說，去年“一攬子”新業(yè)務(wù)的開啟更是讓人目不暇給：先是進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，9月又成立了恒大乳業(yè)集團(tuán)，10月底又高調(diào)宣布咔哇熊嬰幼兒配方奶粉上市；11月以9.5億港元收購新傳媒集團(tuán)，連續(xù)3個(gè)月“暴走”跨界的節(jié)奏，多元化布局一覽無余。

　　“房企除了向多元化發(fā)展，新型城鎮(zhèn)化催生出來的使傳統(tǒng)住宅開發(fā)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌统鞘羞\(yùn)營(yíng)雙驅(qū)動(dòng)的模式，也不失為一個(gè)好的嘗試”，業(yè)內(nèi)專家表示。

　　中小房企積極謀轉(zhuǎn)型

　　值得注意的是，在大型龍頭房企積極布局房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，中小房企則更多地選擇了徹底的轉(zhuǎn)型，不少公司甚至將全部房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。

　　在業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的房企中，蘇寧環(huán)球和海德股份是僅有的兩家業(yè)績(jī)?cè)龇^100%的公司。蘇寧環(huán)球表示，利潤(rùn)增長(zhǎng)主要因?yàn)閳?bào)告期內(nèi)，因交付周期所致，公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算營(yíng)業(yè)收入較去年同期大幅增長(zhǎng)。海德股份方面稱，營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)主要是本期開展貿(mào)易業(yè)務(wù)增加所致。

　　就在8月5日，海德股份還公布重大資產(chǎn)出售預(yù)案。公司擬將持有的平湖耀江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司24%股權(quán)，出售給平湖耀江的控股股東耀江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。一旦交易完成，公司也將基本退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，主營(yíng)業(yè)務(wù)將只保留貿(mào)易業(yè)務(wù)。實(shí)際上，即便是目前業(yè)績(jī)?cè)龇罡叩奶K寧環(huán)球，也在積極謀求轉(zhuǎn)型。公司自2015年確立大文體、大健康、大金融“三大板塊”戰(zhàn)略方向以來，便一直積極尋求與相關(guān)領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)企業(yè)合作機(jī)會(huì)，籌劃推動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　◆相關(guān)鏈接

　　萬科：五大新業(yè)務(wù)布局5000億市值

　　在8月17日的萬科中期業(yè)績(jī)交流會(huì)上，萬科總裁郁亮透露，地價(jià)占同期房?jī)r(jià)比例高達(dá)60%，“進(jìn)退維谷，不買地，沒地開發(fā)；買地，高價(jià)地在白銀時(shí)代如何經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)呢？漲房?jī)r(jià)已不符合市場(chǎng)和顧客預(yù)期，可喜的是新的需求浮現(xiàn)?！?/p>

　　在郁亮規(guī)劃中，未來萬科萬億市值目標(biāo)中，傳統(tǒng)住宅銷售業(yè)務(wù)占比50%，五大新業(yè)務(wù)占比50%，他認(rèn)為萬科需在五大新業(yè)務(wù)上積極開拓，最終實(shí)現(xiàn)新業(yè)務(wù)5000億市值。

　　首先是全面拓展物業(yè)，希望萬科物業(yè)管理中國(guó)住宅面積4%。郁亮表示，萬科物業(yè)2015年打造十個(gè)合作標(biāo)桿，外接約6000萬平方米物業(yè)項(xiàng)目，外加自有1800萬平方米物業(yè)項(xiàng)目，萬科物業(yè)面積2015年會(huì)增加7000-8000平方米，物業(yè)面積增加到1.5億平方米，2016年繼續(xù)大規(guī)模市場(chǎng)擴(kuò)張，計(jì)劃用托管+收購方式，從外部接受大概1.2億平方米項(xiàng)目，把總量提高到3億平方米，希望到2017年物業(yè)面積達(dá)到5億平方米，他透露，通過提高業(yè)主樓盤存量房溢價(jià)，然后融入社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)醫(yī)療等，市盈率就會(huì)得到資本市場(chǎng)認(rèn)可。

　　主干是物流地產(chǎn)。2015年成立的萬科物流地產(chǎn)發(fā)展公司，已經(jīng)擁有貴陽、武漢兩個(gè)項(xiàng)目，萬科物流發(fā)展目標(biāo)是3-5年建成1000萬平方米面積。

　　新業(yè)務(wù)教育營(yíng)地。2015年已經(jīng)在廣州和深圳開業(yè)15家社區(qū)營(yíng)地，年底有6個(gè)戶外營(yíng)地營(yíng)業(yè)，接待量接近2萬，“希望2018年開發(fā)150個(gè)以上的社區(qū)營(yíng)地，12個(gè)以上城市營(yíng)地，9個(gè)戶外營(yíng)地接待人數(shù)超過20萬人次。”郁亮說。

　　擴(kuò)張出租公寓業(yè)務(wù)，主要是萬科驛和萬科派，其中萬科驛放在首位，主要面對(duì)是大學(xué)畢業(yè)生和剛剛來到發(fā)達(dá)地區(qū)的新的移民。這個(gè)業(yè)務(wù)目前已經(jīng)開業(yè)和正在準(zhǔn)備開業(yè)的業(yè)務(wù)有9個(gè)，總量有1萬間左右，目前已經(jīng)是行業(yè)最高的水平，“當(dāng)然我們?cè)鲩L(zhǎng)速度會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止在1萬套這個(gè)數(shù)字上，我們計(jì)劃2017年做到15萬套?！庇袅练Q。

　　海外業(yè)務(wù)。目前為止，萬科共有10個(gè)海外項(xiàng)目，6個(gè)在美國(guó)，3個(gè)在香港，1個(gè)在新加坡。2015年新增兩個(gè)比較重要的項(xiàng)目，一個(gè)是曼哈頓西42街的寫字樓項(xiàng)目，與紐約本地開發(fā)商Tribeca合作。一個(gè)是萬科在香港全資拿了一塊地，即屯門掃管芴住宅項(xiàng)目，是萬科在香港獨(dú)立開盤的項(xiàng)目。

　　南方日?qǐng)?bào)記者許蕾