□地產(chǎn)評(píng)論員 蔡琦雯

　　經(jīng)歷了此前的火熱成交，上海樓市庫(kù)存壓力得到了一定緩解。即使進(jìn)入傳統(tǒng)“淡季”，房企也積極補(bǔ)倉(cāng)，并不斷推出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目搶占市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著市場(chǎng)走勢(shì)逐漸趨穩(wěn)、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目陸續(xù)亮相，上海樓市的“買(mǎi)點(diǎn)”或再現(xiàn)。

　　庫(kù)存壓力緩解

　　熱點(diǎn)區(qū)域銷售篤定

　　今年以來(lái)，隨著樓市成交量的提升，困擾樓市的庫(kù)存壓力也得到了一定程度的緩解。

　　“從具體市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，一線城市今年以來(lái)市場(chǎng)成交表現(xiàn)不俗，去化速度明顯加快，庫(kù)存壓力得以緩解。”中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，目前三、四線城市去化速度仍然較慢，庫(kù)存壓力較一線城市也更大。

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至8月18日，上海新建商品住宅庫(kù)存量為1204.7萬(wàn)平方米，按今年上半年的銷售速度統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前去化周期約為11個(gè)月。上海中原地產(chǎn)研究部高級(jí)經(jīng)理盧文曦表示，今年上海的去化速度較去年相比大有提高，通常去化周期在10至12個(gè)月內(nèi)是正常值，說(shuō)明市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)趨穩(wěn)，由此可見(jiàn)，上海整體的庫(kù)存壓力已經(jīng)得到了緩解。

　　“當(dāng)然，上海部分外環(huán)外板塊庫(kù)存壓力還是較大，去化速度也較慢?！北R文曦補(bǔ)充說(shuō)：“以南匯某板塊為例，目前庫(kù)存量近60萬(wàn)平方米，而近半年來(lái)該板塊每個(gè)月成交量?jī)H約1萬(wàn)平方米左右?！?/p>

　　而在部分熱點(diǎn)區(qū)域，房企的壓力顯然要小許多。今年成交火熱的青浦徐涇某樓盤(pán)的負(fù)責(zé)人就直言，對(duì)于位于上海優(yōu)勢(shì)區(qū)域的項(xiàng)目而言，今年的銷售壓力并不大，去化不是問(wèn)題。

　　房企積極拿地

　　去庫(kù)存變“補(bǔ)庫(kù)存”

　　“上海庫(kù)存壓力持續(xù)釋放，一些房企目前的上海戰(zhàn)略也有所調(diào)整，甚至從‘去庫(kù)存’轉(zhuǎn)為‘補(bǔ)庫(kù)存’?！币拙又菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。

　　“近年來(lái)，越來(lái)越多的房企回歸一線城市，今年更是如此?！标愱烧J(rèn)為，也正因此使得上海地價(jià)頻頻上漲，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的地價(jià)更是屢次被刷出新高。

　　的確，今年以來(lái)上海土地市場(chǎng)迎來(lái)了多個(gè)高價(jià)地塊。就在上周，陽(yáng)光城以總價(jià)17.3億元的價(jià)格摘得楊浦區(qū)平?jīng)龅貕K，每平方米4.92萬(wàn)元的樓板價(jià)也成為今年以來(lái)上海單價(jià)最高地塊。

　　“2012年，保利以12205元/平方米的樓板價(jià)奪得楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?2、23街坊地塊，至今不足3年，地價(jià)卻漲了近四倍?！鄙虾ｆ溂沂袌?chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟指出，在上海等一線城市，優(yōu)質(zhì)地塊拍出高地價(jià)并不稀奇。

　　陽(yáng)光城相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示：“深耕上海是陽(yáng)光城城市發(fā)展戰(zhàn)略之一，長(zhǎng)三角地區(qū)是陽(yáng)光城業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要區(qū)域。”

　　此外，今年以來(lái)上海有一些地塊拍出的樓板價(jià)幾乎與區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)持平。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，這也將給區(qū)域的價(jià)格帶來(lái)一種上漲預(yù)期，從而進(jìn)一步拉升房?jī)r(jià)。

　　不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士提醒，房企選擇一線城市的土地并不能盲目。南山雨果項(xiàng)目負(fù)責(zé)人雷小明表示，房企回歸一線是共識(shí)，造成一線城市地價(jià)越來(lái)越高，這意味著高成本，所以房企對(duì)地塊的選擇應(yīng)更為謹(jǐn)慎。

　　優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目即將亮相

　　業(yè)內(nèi)人士謹(jǐn)慎樂(lè)觀

　　不僅有成交量提升導(dǎo)致的庫(kù)存壓力緩解，業(yè)內(nèi)人士還普遍認(rèn)為，目前上海房?jī)r(jià)或仍處于上升通道。

　　據(jù)上海鏈家研究部數(shù)據(jù)顯示，截至8月11日，今年上海新建商品住宅成交均價(jià)為31600元/平方米，相比去年全年成交均價(jià)上漲了近16%。而價(jià)格上漲的板塊占7成，且其中有4成左右漲幅在10%以上。

　　浦東某樓盤(pán)負(fù)責(zé)人也坦言：“我們對(duì)市場(chǎng)還是比較看好的，下半年是公司推盤(pán)重點(diǎn)，將陸續(xù)推出項(xiàng)目積極跑量沖業(yè)績(jī)。”

　　事實(shí)上，正是由于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的看好，近期有較多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目紛紛“搶推”。據(jù)悉，恒大即將推出其在上海的“領(lǐng)袖”作品——御景灣；新湖地產(chǎn)今年最重要的高端精裝住宅作品之一——新湖·青藍(lán)國(guó)際也將在近期入市，吸引高端買(mǎi)家的目光；象嶼地產(chǎn)在2015年的力作——象嶼上海年華也即將開(kāi)盤(pán)，受到市場(chǎng)關(guān)注。

　　對(duì)此，張宏偉指出，從品牌房企的推盤(pán)周期來(lái)看，四季度是集中推盤(pán)的時(shí)間段，再加上今年一線城市市場(chǎng)去化速度提升，屆時(shí)樓市有望出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。對(duì)于購(gòu)房者而言，如果有心儀的房源，及時(shí)出手不失為良策。

　　“今年市場(chǎng)肯定比去年好，對(duì)于四季度我抱審慎樂(lè)觀的態(tài)度。”雷小明認(rèn)為，未來(lái)成交量將趨穩(wěn)，而價(jià)格或現(xiàn)平穩(wěn)小幅上漲。