調(diào)整恢復(fù)仍是房地產(chǎn)市場主基調(diào)

　　據(jù)國家統(tǒng)計局公開發(fā)布數(shù)據(jù)，2015年1-7月全國商品房銷售面積同比增長6.1%，較上年同期大幅回升13.7個百分點，較今年1-6月提高2.2個百分點，繼續(xù)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。今年3月份以來，在中央及地方穩(wěn)定住房消費政策的刺激下，房地產(chǎn)市場需求有所釋放，住宅成交明顯活躍。但即使如此，我國房地產(chǎn)市場還未恢復(fù)到周期調(diào)整前水平，調(diào)整恢復(fù)仍是市場運行主要基調(diào)。

　　全國商品房交易量還未恢復(fù)至市場調(diào)整前。2014年1-7月，全國商品房銷售面積同比下降7.6%。這表明，全國商品房市場要恢復(fù)到2013年同期交易量水平，2015年1-7月全國商品房銷售面積增速至少要達到8.2%，而實際增速只有6.1%，還差2.1個百分點。而隨著穩(wěn)定住房消費政策效應(yīng)衰減，下半年全國商品房交易活躍程度可能會有所下降。從中介機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)分析，目前房地產(chǎn)市場交易有降溫跡象。據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測，2015年7月監(jiān)測的主要城市成交面積環(huán)比下降2.21%。8月份，北上廣深新房和二手房成交開始回落。近期北京通州限購政策出臺，將會有效抑制市場投機行為，但也可能會降低市場交易活躍程度。

　　房地產(chǎn)市場恢復(fù)仍面臨重重制約。自2013年四季度進入周期調(diào)整開始，我國房地產(chǎn)市場調(diào)整業(yè)已經(jīng)歷大約近兩年時間。雖然穩(wěn)定住房消費政策的強力刺激，剛性住房需求和改善性住房需求明顯釋放，但住宅市場供求關(guān)系已基本平衡，使得房地產(chǎn)市場價格再次出現(xiàn)大幅上漲的可能性極小。一線城市住宅價格上漲明顯，不排除是高端住宅入市量增加和投資投機性需求抬頭的綜合影響。就全國市場而言，房地產(chǎn)市場恢復(fù)仍面臨重重制約:

　　一是宏觀經(jīng)濟增長放緩制約房地產(chǎn)市場有效恢復(fù)。宏觀經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系可能遠非我們想象中那么簡單。過去，房地產(chǎn)業(yè)繁榮推動了我國宏觀經(jīng)濟增長。現(xiàn)在，宏觀經(jīng)濟增長放緩，卻抑制了我國房地產(chǎn)業(yè)需求釋放。但同時，也恰恰因為房地產(chǎn)市場的周期調(diào)整，導(dǎo)致我國社會總需求不足，進而拉動宏觀經(jīng)濟下行。就目前情況分析，我國經(jīng)濟“轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)”進程還沒有結(jié)束，加上外部需求尚未恢復(fù)至國際金融危機前，宏觀經(jīng)濟增長壓力有增無減，進而限制了房地產(chǎn)市場恢復(fù)和增長空間。

　　二是局部地區(qū)房價過快增長將導(dǎo)致市場需求快速萎縮。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有27個和42個，分別比上月增加了7個和5個;下降的城市分別有34個和20個，分別比上月減少了9個和8個。新建商品住宅價格環(huán)比上漲的27個城市中，有20個城市漲幅比上月擴大，漲幅在0.5%以上的城市有6個;二手住宅價格環(huán)比上漲的42個城市中，有27個城市漲幅比上月擴大，漲幅在0.5%以上的城市有15個。住宅交易價格上升過快將對市場需求形成有效抑制，特別是城市住宅供求總體趨向平衡的情況下，應(yīng)該高度關(guān)注住宅交易價格對市場成交量的消極影響。

　　三是微觀主體心理預(yù)期穩(wěn)定性下降也將影響到住宅市場交易。從中國制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)分析，制造業(yè)結(jié)構(gòu)加快調(diào)整導(dǎo)致市場需求出現(xiàn)萎縮。當(dāng)前我國制造業(yè)內(nèi)外需求仍然偏弱，7月份新訂單指數(shù)為49.9%，比上月下降0.2個百分點，回落至臨界點以下;新出口訂單指數(shù)為47.9%，低于臨界點，且連續(xù)兩個月回落。雖然制造業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整有利于將來形成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，但結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛可能會影響到工業(yè)企業(yè)市場預(yù)期，也會影響到城鎮(zhèn)居民收入水平。據(jù)尼爾森公司發(fā)布地2015年第二季度中國消費者信心指數(shù)調(diào)查，今年上半年我國一、二線城市消費信心指數(shù)下降較快。最近一段時間以來，我國資本市場巨幅波動、希臘債務(wù)危機、美元加息等，都對我國乃至全球經(jīng)濟金融運行產(chǎn)生重大而深遠的影響，也不可避免會影響到微觀主體的穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　四是房地產(chǎn)業(yè)基本面變化也影響到市場成交量有效恢復(fù)。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，利潤率下滑已成共識。根據(jù)某大型房地產(chǎn)上市公司2015年中期報告，雖然上半年營業(yè)收入雖然增長超過20%，但歸屬于上市公司股東的凈利潤增長卻不到1%。即使是全國房地產(chǎn)交易量回升，也出現(xiàn)部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金鏈條斷裂而宣布破產(chǎn)的情況。特別是2015年1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積12113萬平方米，同比下降32.0%;土地成交價款3593億元，下降25.6%。這些情況表明，我國房地產(chǎn)業(yè)基本面也出現(xiàn)了較大變化。

　　綜合來看，我國房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量型增長模式發(fā)展空間非常有限。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)盡快從數(shù)量型增長轉(zhuǎn)到質(zhì)量有效提升的新道路，舊房改造，居住品質(zhì)提升將給予未來房地產(chǎn)業(yè)新的增長動力。