全球金融危機(jī)爆發(fā)后，亞太區(qū)的房地產(chǎn)銀行貸款顯著放緩，這為另類房地產(chǎn)融資渠道帶來(lái)了發(fā)展機(jī)遇。8月13日，房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)世邦魏理仕發(fā)布了題為《亞太區(qū)地產(chǎn)債務(wù)市場(chǎng)—加強(qiáng)監(jiān)管帶來(lái)的機(jī)遇》的研究報(bào)告。報(bào)告指出，亞太區(qū)房地產(chǎn)銀行貸款平均年增長(zhǎng)率自2005~2008年間的15%下降到2011~2014年間的7%，因此產(chǎn)生的資金缺口已對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資構(gòu)成挑戰(zhàn)。銀行日趨保守的放貸態(tài)度為另類房地產(chǎn)融資渠道帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇。

　　世邦魏理仕中國(guó)區(qū)投資物業(yè)部執(zhí)行董事邵律表示，截至2013年底，亞太區(qū)非銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)模已達(dá)到5萬(wàn)億美元，其中中國(guó)市場(chǎng)增幅最快。

　　據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的《中國(guó)影子銀行及其對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響》報(bào)告顯示，2013年，中國(guó)市場(chǎng)非銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)達(dá)3萬(wàn)億美元規(guī)模，相比于2008年的1900億美元增長(zhǎng)了14倍?！拔覀冋J(rèn)為，雖然金融體系監(jiān)管的進(jìn)一步改革和完善，將在短時(shí)期內(nèi)對(duì)影子銀行相關(guān)聯(lián)的融資渠道有抑制作用，但從中長(zhǎng)期角度來(lái)看，隨著投資者們變得逐漸成熟，中國(guó)的非銀行類房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)將持續(xù)活躍且需求巨大。”

　　非銀行類貸款業(yè)務(wù)發(fā)展

　　銀行貸款和預(yù)售收入一直是中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的兩項(xiàng)主要資金來(lái)源。

　　隨著中國(guó)政府2010年開(kāi)始實(shí)施樓市調(diào)控措施，銀行在借貸上的態(tài)度變得更保守，目前，大部分上市發(fā)展商仍能于銀行取得借貸和進(jìn)行融資，但中小型發(fā)展商則愈加困難。源自世邦魏理仕研究部、CEIC數(shù)據(jù)信息有限公司和各國(guó)央行的數(shù)據(jù)表明，中國(guó)銀行類房地產(chǎn)貸款2005~2008年間的平均年增長(zhǎng)率為18%，但2011~2014年間已下降至13%。小型發(fā)展商只能以預(yù)售作為主要集資來(lái)源，但預(yù)售收入?yún)s又受到中央調(diào)控措施的影響。

　　以上兩方面，皆導(dǎo)致投資者和房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小型發(fā)展商，對(duì)于公共及私有債務(wù)市場(chǎng)的另類房地產(chǎn)資金需求增加。

　　世邦魏理仕在報(bào)告中概述了中國(guó)傳統(tǒng)非銀行類房地產(chǎn)貸款的兩種主要融資渠道，包括以單純的借貸人身份，通過(guò)收取高額貸款利率的方式為開(kāi)發(fā)商提供資金，或以利率折合股權(quán)的方式構(gòu)建借貸架構(gòu)。

　　信托投資公司等國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)為高利率放貸機(jī)構(gòu)的主要代表，此外，越來(lái)越多的外國(guó)基金也開(kāi)始涉足這一領(lǐng)域。如2015年初，紅外資本伙伴公司（InfraRedCapitalPartners）投入2000萬(wàn)美元購(gòu)買了長(zhǎng)和國(guó)際實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司發(fā)行的有抵押債券，擔(dān)保年利率為20%，用于長(zhǎng)和在中國(guó)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金支持。

　　通過(guò)利率折合股權(quán)的方式構(gòu)建借貸架構(gòu)，旨在從優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)及項(xiàng)目中獲取上升空間。布魯克菲爾德（BrookfieldPropertyPartners）在中國(guó)的地產(chǎn)投資為該類方式的典型實(shí)例，其投資5億美元買入了瑞安集團(tuán)獨(dú)家持有的新天地項(xiàng)目的可轉(zhuǎn)換永久性債券，該項(xiàng)目位于上海高端休閑娛樂(lè)街區(qū)。最初五年里，債券收益為8.5%，該項(xiàng)目上市后可轉(zhuǎn)換為股票。

　　眾籌不會(huì)取代傳統(tǒng)融資渠道

　　融資挑戰(zhàn)促使投資者和機(jī)構(gòu)不斷尋求、開(kāi)發(fā)新的融資模式，于是眾籌平臺(tái)應(yīng)運(yùn)而生。據(jù)世界銀行發(fā)布的一份全球眾籌報(bào)告稱，自2009年以來(lái)，全球眾籌市場(chǎng)高速增長(zhǎng)，從最初僅5.3億美元的融資總額暴增至2012年的27億美元，其年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)63%。

　　2012年，美國(guó)Fundrise網(wǎng)站首先將“眾籌”這一概念引入房地產(chǎn)行業(yè)，開(kāi)發(fā)了“房地產(chǎn)眾籌”這一新模式，即開(kāi)發(fā)商通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)向投資者為其房地產(chǎn)項(xiàng)目募集資金。投資者可以用較小的金額來(lái)投資多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目以分散風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過(guò)大眾眾籌的方式向投資者籌得資金。

　　2015年，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”風(fēng)暴席卷而至，依托互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的房地產(chǎn)眾籌迅速成為中國(guó)市場(chǎng)最熱門(mén)的概念。為扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)頹勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛將目光轉(zhuǎn)向網(wǎng)上投資產(chǎn)品和眾籌項(xiàng)目，以尋求快速融資。互聯(lián)網(wǎng)、金融、地產(chǎn)跨領(lǐng)域合作不斷：5月29日，中國(guó)首個(gè)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟成立；7月2日，萬(wàn)達(dá)推出首個(gè)互聯(lián)網(wǎng)眾籌項(xiàng)目等。

　　世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管陳仲偉表示：“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷合并、整合時(shí)期，未來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商通過(guò)網(wǎng)上眾籌來(lái)融資。在短期內(nèi)，互聯(lián)網(wǎng)金融不會(huì)取代傳統(tǒng)融資渠道成為主流?！?/p>