原標題：住宅電梯漸入"高齡"現(xiàn)養(yǎng)護難題 動用維修基金手續(xù)繁雜

　　住宅電梯：你乘，誰養(yǎng)？

　　住宅電梯，很多小區(qū)業(yè)主生活中最常使用的設(shè)備。最近一段時間，接二連三出現(xiàn)的電梯事故讓大家聚焦電梯安全問題。北京市此前有文件規(guī)定，一棟建筑物中如果僅有1臺電梯的話，那么報廢年限為15年。不過，這一標準已被取消。但是，專注電梯維保的業(yè)內(nèi)人士表示，盡管沒有強制規(guī)定住宅電梯的使用年限，不過使用15年以上的電梯需要倍加小心。

　　如此看來，2000年左右入市的那一批商品房，其電梯將陸續(xù)進入“高齡”階段，那么，如何保障住宅電梯的安全性？維保的費用又從何來，如何用？

　　

　　業(yè)內(nèi)人士認為，從目前來看，北京在2000年前后交付使用的電梯開始大量達到15年，屬于“高齡”，電梯故障在未來一段時間或進入爆發(fā)期。

　　●業(yè)界人士稱，每月兩次的維修保養(yǎng)很重要；大修或更換電梯需要動公共維修基金，難度很大

　　●如需大修或更換電梯，需所涉及樓棟2/3業(yè)主簽字同意；市住建委工作人員稱，該流程在實操中確難達到

　　電梯是人們生活中最常使用的特種設(shè)備之一，其廣泛使用為我們的生活帶來了極大的便利。然而，最近一段時間，接二連三出現(xiàn)的電梯事故也讓人們開始聚焦電梯安全問題。8月5日，和平里一住宅電梯從13層速降到6層，再次引起了社會對電梯安全的關(guān)注。目前，北京在2000年左右入市的那一大批商品房，其電梯也有不少已經(jīng)達到了“高齡”，未來一段時間，或許將是北京住宅電梯故障的高發(fā)期。如何防患于未然，成為關(guān)注的重點。

　　兩萬臺電梯運行已超15年

　　“北京質(zhì)監(jiān)局的報告指出，截至2014年底，全市共有電梯近18萬臺。其中，運行時間超過15年的老舊電梯有兩萬臺左右。這部分電梯存在著不小的安全隱患?！北本╇娞萆虝L廖步升介紹，北京市此前有文件規(guī)定，一棟建筑物中如果有兩臺電梯運行的話，那么報廢年限為18年，而如果僅有1臺電梯的話，那么報廢年限應(yīng)為15年。不過，這一標準并沒有得到嚴格執(zhí)行，而現(xiàn)在該標準也已經(jīng)取消。

　　“這一標準并不算非常科學(xué)，因為容易磨損的配件，比如滾輪、剎車片、鋼絲繩、電器元件等，三至五年就需要更換，而電梯主要部件則需要根據(jù)使用情況來具體分析。從行業(yè)普遍生產(chǎn)和維護水平來看，保守估計，住宅電梯安全使用十年左右是沒有什么問題的?！绷尾缴硎荆壳皝砜?，北京在2000年前后交付使用的電梯開始大量達到15年，屬于“高齡”，電梯故障在未來一段時間或進入爆發(fā)期。

　　電梯故障癥結(jié)主要在維護和監(jiān)管

　　記者在采訪中了解到，目前的電梯維護工作有30%左右是由制造商負責，剩下的則是由專門的維護公司在進行維護。維護公司的入行門檻較高，需要技術(shù)監(jiān)督部門對企業(yè)進行資質(zhì)認證，分A、B、C三級頒發(fā)評級，每四年進行一次資質(zhì)認證。

　　龍湖物業(yè)方面有關(guān)負責人介紹，根據(jù)國家特種設(shè)備檢驗所要求，所有小區(qū)運行中的電梯統(tǒng)一都要由具備電梯維保資質(zhì)的電梯專業(yè)維保公司進行日常的維護及維修工作。而龍湖物業(yè)的在管電梯則均要求由電梯原廠維保單位進行維護保養(yǎng)。

　　“事實上，目前電梯故障主要問題出在兩方面，一方面是因為政府對于生產(chǎn)環(huán)節(jié)監(jiān)管不嚴，而另一部分則是由于維保工作太過敷衍。”據(jù)廖步升透露，目前，我國電梯生產(chǎn)單位只要取得了技術(shù)監(jiān)督部門的行政許可，就可以將產(chǎn)品投放市場，而采購方在采購時一般也只會要求廠家具有電梯生產(chǎn)資質(zhì)，對于技術(shù)細節(jié)不會特別嚴格要求。所以造成了電梯生產(chǎn)過程當中缺乏監(jiān)管或監(jiān)管不到位的現(xiàn)象。

　　此外，還有一個更重要的問題就是維修管理?！拔飿I(yè)管理部門要賺錢、維修公司要賺錢，所以用到電梯上就寥寥無幾了。”廖步升告訴記者，不少物業(yè)平時對電梯疏于維護，一直到不行了才會去大修，這個問題在行業(yè)內(nèi)是比較普遍的。而按照國家相關(guān)規(guī)定，電梯的維保頻次應(yīng)為每月每臺電梯兩次。

　　大修或更換，動用公共維修基金有難題

　　在采訪過程中，記者也了解到，如果住宅電梯需要大修或更換，需動用公共維修基金，但在公共維修資金的申請上步驟比較繁雜。

　　據(jù)了解，對于公共維修資金的使用，除了需要電梯的管理使用方申請之外，還需要一個關(guān)鍵步驟：所涉及樓棟2/3的業(yè)主簽字同意。昨天，北京市住建委工作人員在接受記者咨詢時表示：確實有2/3業(yè)主簽字同意才能夠啟動維修資金這一規(guī)定，雖然也有緊急情況下可不用業(yè)主同意，直接動用維修資金，但是這種情況的認定比較苛刻，基本上需要電梯完全無法使用的情況下才能夠通過。“其實我們也知道，2/3的業(yè)主簽字同意這一點在實際操作過程中是比較難以達到的，但除緊急情況外這一流程是無法跳過的。而緊急情況又確實十分少見。”該工作人員如是說。

　　■ 熱點問答

　　開發(fā)商選電梯 物業(yè)負責養(yǎng)護

　　Q1：物業(yè)、開發(fā)商、業(yè)委會在住宅電梯的維護和維修中分別負有什么責任？

　　解答：住宅電梯從安裝到后期養(yǎng)護、維修過程中，涉及開發(fā)商、物業(yè)和業(yè)委會等多方面的組織或者企業(yè)。

　　中消協(xié)律師團團長邱寶昌介紹，根據(jù)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定和界定，開發(fā)商在建設(shè)開發(fā)之初，就承擔著選擇符合國家質(zhì)量和安全標準的合格電梯的責任。同時，在安裝的過程中，開發(fā)商需要與供應(yīng)商合作，保障住宅電梯能夠在包裝安全的情況下安全運行。

　　在業(yè)主入住后，電梯養(yǎng)護和維修的責任就落到了物業(yè)身上?！拔飿I(yè)有保障電梯安全運營和日常維保的職責。根據(jù)特種設(shè)備安全監(jiān)察條例第三十一條規(guī)定，電梯的日常維護保養(yǎng)必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行。不具備此資格的物業(yè)公司需要委托專業(yè)電梯維保公司對電梯進行日常養(yǎng)護。”邱寶昌說。

　　而業(yè)主在日常使用中，如果發(fā)現(xiàn)電梯出現(xiàn)質(zhì)量問題或者安全隱患，可以向物業(yè)公司和質(zhì)監(jiān)部門投訴。

　　值得注意的是，在后期電梯需要大筆資金維修和更換時，則需要業(yè)委會來集體決定。

　　“但目前不少社區(qū)業(yè)委會形同虛設(shè)，想要動用公共維修基金難度很大。這就需要從產(chǎn)業(yè)鏈條的源頭去追溯，以便解決問題。”邱寶昌建議，對于開發(fā)商是否應(yīng)當承擔電梯的后期維修、物業(yè)公司公開招投標方面的制度仍需繼續(xù)改進，從源頭上促進業(yè)委會權(quán)利的順利行使。

　　15年為“高齡” 維保最重要

　　Q2：住宅電梯是否有強制規(guī)定的使用年限？

　　解答：“目前沒有強制規(guī)定住宅電梯的使用年限，不過使用15年以上的電梯需要特別小心。尤其是使用人數(shù)多、次數(shù)頻繁的共用電梯，磨損程度高，使用年限就會打折扣。想要保障住宅電梯的安全性，維保是最重要的環(huán)節(jié)之一。實際上，一些維護到位的電梯可以使用15年以上?！北本┚胖蓦娞菰O(shè)備安裝公司總經(jīng)理郟嘉表示。

　　而根據(jù)網(wǎng)絡(luò)上的一項調(diào)查顯示，造成電梯安全隱患的因素中，電梯制造質(zhì)量問題占16%，安裝問題占24%，而保養(yǎng)和使用問題高達60%。

　　一位資深業(yè)內(nèi)人士介紹，目前北京住宅電梯的養(yǎng)護費用在5000元/部/年，而一些物業(yè)公司為了節(jié)省開支，往往選擇沒有資格和質(zhì)量保證的維保公司，這些公司報價低至3000多元，影響了電梯的維保質(zhì)量。

　　

　　業(yè)主在日常使用時若發(fā)現(xiàn)電梯門開關(guān)不順暢、按鈕失靈及運行中有異響等狀況，最好及時向物業(yè)部門反映情況，要求維修保養(yǎng)。

　　

　　業(yè)主可以通過年檢證書獲知小區(qū)的電梯是否符合質(zhì)監(jiān)部門的審查。

　　15天一次檢查 可向物業(yè)查詢

　　Q2：如何辨別你家的電梯是否到了維修保養(yǎng)期限，是否做了維護？

　　解答：郟嘉介紹，根據(jù)相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定，電梯應(yīng)當至少每15日進行一次清潔、潤滑、調(diào)整和檢查。同時，電梯需要每年年檢，并由質(zhì)監(jiān)部門頒發(fā)年檢合格證書，張貼在電梯內(nèi)。

　　“對于業(yè)主來說，可以通過年檢證書獲知小區(qū)的電梯是否符合質(zhì)監(jiān)部門的審查。同時，電梯維保公司在每次對電梯進行養(yǎng)護后，會由社區(qū)物業(yè)公司確認簽字，業(yè)主可以在社區(qū)物業(yè)處查詢電梯的日常保養(yǎng)情況?！编P嘉介紹。

　　除此之外，業(yè)主在日常使用時可以多加注意電梯門開關(guān)是否順暢、運行舒適感、按鈕是否缺失或者失靈，以及運行中的異響來判斷電梯的運營狀況。一旦發(fā)現(xiàn)上述狀況，最好及時向物業(yè)部門反映情況，要求維修保養(yǎng)。

　　專業(yè)人士介紹，住宅小區(qū)內(nèi)的電梯多會出現(xiàn)停梯和溜梯的故障。前者屬于一般故障，危險系數(shù)低。而溜梯如果發(fā)生在缺乏維護保養(yǎng)的老舊電梯里，在一些情況下就會引發(fā)高危險系數(shù)的事故。

　　大修需動用公共維修基金

　　Q4：電梯維修資金從何而來？

　　解答：“物業(yè)費中就包含有電梯維護費用，電梯一般維護費用都會直接從物業(yè)費中支出?！饼埡飿I(yè)有關(guān)負責人向記者表示。而在涉及電梯大修、或者更換這種需要使用公共維修資金的情況時，則需要取得2/3以上業(yè)主同意并簽字，才能夠向住建委申請。不過，在緊急情況下，也可以由專業(yè)檢測機構(gòu)出具檢測報告后走公共維修基金的綠色通道，以保證電梯維修速度。

　　郟嘉做了更詳細的說明：“一般來講，電梯的使用單位和生產(chǎn)單位會達成協(xié)議，一些小部件的維護資金，比如500元以下的零件，是由電梯生產(chǎn)方來負責；而500元以上的則是由物業(yè)，也就是電梯的使用單位來出，這一部分資金來源一般都是從物業(yè)費中支出?！睋?jù)他介紹，在一些大修或者更換新電梯的情況中，有時也會動用公共維修基金，不過因為公共維修資金掌握在住建委手中，其使用必須征得整個小區(qū)2/3業(yè)主的簽字同意，導(dǎo)致在實際操作中相當困難。

　　不過，如果只有一幢樓的電梯需要更換，而其他樓都沒問題，要動用公共維修基金，也需物業(yè)部門向建委提出資金申請，此外還必須征得該樓棟2/3業(yè)主戶數(shù)的同意。這在實際操作中也很難達成。

　　北京電梯商會會長廖步升表示：“資金問題其實是政府部門之間存在行政壁壘。住建委管維修資金，技監(jiān)部門管監(jiān)督和檢修。但是技監(jiān)部門卻沒有專項的資金對檢測出問題的電梯進行維護，反而需要由住建委來撥款。這無形中就為資金的使用增加了不必要的障礙?！?/p>

　　郟嘉也表示，由于行政原因，現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)除了電梯的維保、生產(chǎn)、安裝歸技監(jiān)局管。其他銷售、招標等工作都在住建委部門。因為兩個部門的管理要求不一樣，電梯企業(yè)也特別難受。此外，專項的公共維修基金即使征得了2/3的業(yè)主簽字同意，也難以得到及時的批復(fù)使用。“今年提交了公共維修資金的使用申請，明年才得到批復(fù)這種事情在業(yè)內(nèi)是比較常見的。”

　　■ 專家視角

　　盡量選用電梯原廠來維護

　　龍湖物業(yè)有關(guān)負責人：

　　在小區(qū)交付給業(yè)主前，物業(yè)公司應(yīng)成立專項檢查組，組織電梯專項承接查驗工作，以保證電梯交付質(zhì)量。在后期維護階段，盡量選用電梯原廠為維護單位，雖然費用相對較高但維保專業(yè)程度和效果有保證。物業(yè)公司應(yīng)為每個地區(qū)公司配專職的電梯工程師，每個項目配置電梯管理員，共同來監(jiān)管日常電梯維保質(zhì)量。要設(shè)置專職人員對于電梯運行狀態(tài)每日進行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時處理解決。

　　物業(yè)要確保養(yǎng)護資金到位

　　北京九州電梯設(shè)備安裝公司總經(jīng)理郟嘉：

　　建議政府簡化流程。從開始安裝電梯到拿下合格證，一個工作人員要跑政府部門6趟，無形中增加了企業(yè)的很多支出。同時，物業(yè)在收取物業(yè)費有電梯部分的錢，應(yīng)該確保電梯養(yǎng)護的資金運用。

　　此外，因涉及公共安全，政府應(yīng)該扶植一些做得好的企業(yè)。北京200多家的維保企業(yè)，但是有實力的很少。有很多沒有資質(zhì)的企業(yè)掛靠在有資質(zhì)企業(yè)的名下，使得電梯維保行業(yè)十分混亂，造成了電梯維保整體水平不高。

　　開發(fā)商、物業(yè)要“保質(zhì)保量”

　　北京電梯商會會長廖步升：

　　事實上，對電梯的監(jiān)管要從源頭抓起。很多問題的源頭是資源不足，而不是質(zhì)量。比如，一棟建筑物，應(yīng)該裝四臺電梯，開發(fā)商為了節(jié)約成本只配兩臺；應(yīng)該配400公斤載重，只配200公斤，這些問題都沒有得到有效的監(jiān)管。其次，使用管理單位的管理也是不到位的。一般住宅樓都要配專職電梯司機的，培訓(xùn)上崗，但是現(xiàn)在物業(yè)公司為了省錢均沒有配置。建議相關(guān)部門提高對電梯生產(chǎn)的監(jiān)督，提高對電梯維護的監(jiān)管力度和處罰，抑制各環(huán)節(jié)“偷工減料”的現(xiàn)象。

　　★小貼士

　　●業(yè)內(nèi)人士提醒，在住宅電梯一旦發(fā)生故障，乘坐者被困電梯，最安全的做法是被困人員撥打救援電話后，在轎廂內(nèi)等待專業(yè)救援。遇到電梯速度不正常時，應(yīng)兩腿微微彎曲，上身向前傾斜，膝蓋呈彎曲姿勢。整個背部和頭部緊貼電梯內(nèi)墻，呈一條直線，以應(yīng)對可能受到的沖擊。如果電梯里有把手，要緊握把手。

　　●進出電梯轎廂時，要確認電梯轎廂穩(wěn)定停在正確的位置，再快進快出，切勿在電梯兩扇門之間停留過久。

　　采寫/新京報記者 陳禹銘 方王洋

　　攝影/新京報實習(xí)生 盧淑嬋