記者 李丹超

　　7月，杭州限購(gòu)政策松綁整整一周年。

　　在調(diào)整二套房首付比例、縮減營(yíng)業(yè)稅免稅期限、放寬公積金貸款要求等一系列新政后，限購(gòu)限貸漸行漸遠(yuǎn)，樓市回暖跡象也愈益明顯。不過(guò)，從記者采訪獲得的情況看，在房地產(chǎn)稅納入立法視野的大背景下，樓市再像前些年那樣大漲將不可能，而是會(huì)呈現(xiàn)走穩(wěn)的趨勢(shì)。

　　樓市總體回暖

　　“這幾個(gè)月來(lái)看房的人明顯多了，并且從我手上簽訂購(gòu)房合同的客戶大多表現(xiàn)爽快?！币堰^(guò)了下班時(shí)分，杭州湖州街上一售樓處仍有不少咨詢購(gòu)房的人，一名工作人員告訴記者，許多上班族都預(yù)約了晚上來(lái)看新房。

　　在樓市的成交“行程單”上，7月是傳統(tǒng)的銷(xiāo)售淡季。但這個(gè)7月，跟伏天一樣火熱，杭州樓市的成交量創(chuàng)下歷史同期新高。據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年7月杭州（含蕭山、余杭）共成交商品房11223套，創(chuàng)下歷史同期新高，跟去年同期相比增長(zhǎng)了82.6%。

　　以市中心的濱江華家池為例，7月一個(gè)樓盤(pán)的成交金額達(dá)到10億元，相當(dāng)于普通剛需盤(pán)賣(mài)1000套房。在7月成交金額前十榜單中可以發(fā)現(xiàn)，地段、交通占優(yōu)的改善及豪宅樓盤(pán)占到了一半，購(gòu)房者下單的速度幾乎和剛需不相上下。

　　除了普通住宅銷(xiāo)售量上升外，7月樓市商業(yè)投資獲青睞。未來(lái)科技城板塊的歐美金融城EFC、錢(qián)江新城的安居臨江金座、蕭山中心板塊的蕭山寶龍城市廣場(chǎng)等為代表的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，7月去化上升，使得7月杭州市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)簽約套數(shù)達(dá)到2106套，占市區(qū)總銷(xiāo)量的比重從4月份的12.4%上升到18.8%。

　　“買(mǎi)來(lái)是投資的，畢竟感覺(jué)房子在自己手里始終是保值的。”歐美金融城EFC第一次推出400套酒店式公寓，一周左右就成交了355套。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)頗受投資者的青睞。

　　從近幾個(gè)月成交情況來(lái)看，杭州樓市出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象。來(lái)看房?jī)r(jià)走勢(shì)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月中旬公布的全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，杭州新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格自今年4月份以來(lái)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比止跌上漲，漲幅逐月擴(kuò)大。據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，主城區(qū)新建商品房7月份月簽約均價(jià)為23661元/平方米。相比上半年主城區(qū)簽約22524元/平方米的均價(jià)，上漲了5%，1年時(shí)間漲幅已達(dá)10.7%。不少購(gòu)房者想選在淡季以優(yōu)惠價(jià)抄底，卻發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商早前“存一萬(wàn)抵三萬(wàn)”等優(yōu)惠措施幾乎沒(méi)了蹤影。

　　需求更多釋放

　　去年7月29日零時(shí)起，杭州主城區(qū)140平方米以上（包含140平方米）放開(kāi)限購(gòu)，蕭山區(qū)、余杭區(qū)限購(gòu)全面解禁。一個(gè)月后，杭州樓市全面取消限購(gòu)。然而接下來(lái)的半年里，樓市表現(xiàn)不溫不火，甚至出現(xiàn)成交量持續(xù)走低。

　　“政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、供求關(guān)系和人們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判，都會(huì)影響樓市的變化。特別是今年3月30日的房產(chǎn)新政，進(jìn)一步降低了購(gòu)房門(mén)檻?！焙贾蓦p贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳分析，從近幾個(gè)月樓市走向來(lái)看，這一波成交量上漲，主要受政策利好和市場(chǎng)預(yù)判的刺激。

　　今年上半年，“3·30新政”、公積金貸款利率下調(diào)、央行兩次降準(zhǔn)降息，首付比例降低、二套房開(kāi)放等政策進(jìn)一步刺激了購(gòu)房者的購(gòu)房意向。3月開(kāi)始樓市企穩(wěn)回升，4月樓市成交再上漲，5月利好政策不斷，樓市成交繼續(xù)呈回升趨勢(shì)，6月、7月樓市成交繼續(xù)回暖。

　　家住城西的王一鳴，一直想購(gòu)買(mǎi)一套100平方米以上的改善型住房，由于這兩個(gè)月房?jī)r(jià)開(kāi)始回漲，他有點(diǎn)著急了，空了就要去心儀的樓盤(pán)逛一逛：“去年下半年開(kāi)始一直在觀望，覺(jué)得房?jī)r(jià)還會(huì)跌，但現(xiàn)在不一樣了，就怕房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)往上漲。”

　　被壓抑的改善型需求得以釋放。從近年的銷(xiāo)售情況看，低總價(jià)、低門(mén)檻的90平方米房源，是最不愁賣(mài)的。然而，現(xiàn)在越來(lái)越多樓盤(pán)盯上了改善型群體，像城東新城的一個(gè)樓盤(pán)，定位為純改善、雙地鐵住宅區(qū)項(xiàng)目主力戶型在110至140平方米。章惠芳說(shuō)：“以前是剛需一枝獨(dú)秀，現(xiàn)在我們發(fā)現(xiàn)改善型需求開(kāi)始發(fā)力，并且已經(jīng)占據(jù)將近半壁江山。”

　　信心逐漸恢復(fù)

　　“對(duì)于未來(lái)一段時(shí)間的杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們預(yù)判成交熱度將會(huì)維持，市場(chǎng)整體向好的趨勢(shì)將會(huì)維持?！焙贾萃该魇鄯垦芯吭簩?zhuān)家看好杭州樓市的走勢(shì)，認(rèn)為政策利好和貨幣寬松度進(jìn)一步鞏固市場(chǎng)信心。

　　省住建廳于近日出臺(tái)《浙江省住房公積金個(gè)人住房異地貸款管理辦法》，自9月1日起，浙江本省行政區(qū)域內(nèi)正常繳存住房公積金的職工購(gòu)買(mǎi)自住住房時(shí)，可向購(gòu)房所在地住房公積金管理中心申請(qǐng)辦理異地貸款。

　　章惠芳說(shuō)：“政策持續(xù)寬松，購(gòu)房者的意愿被進(jìn)一步釋放，樓市的成交量也會(huì)相對(duì)穩(wěn)健上升；在價(jià)格上，預(yù)計(jì)會(huì)有微漲的趨勢(shì)。”

　　城北的萬(wàn)家名城和北宸之光，雖然不屬于主城區(qū)樓盤(pán)，不過(guò)也跟著火熱行情提價(jià)受益。如萬(wàn)家名城在2014年全年的成交均價(jià)為12982元/平方米，今年7月成交均價(jià)達(dá)到13472元/平方米，優(yōu)惠力度也進(jìn)一步縮減。

　　“量?jī)r(jià)穩(wěn)中有升是未來(lái)樓市的趨勢(shì)，但由于位置、配套等因素不同，房?jī)r(jià)不會(huì)齊漲，各板塊之間可能出現(xiàn)價(jià)格分化。對(duì)市場(chǎng)而言，盡管市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)轉(zhuǎn)好，但鞏固向好趨勢(shì)也會(huì)面臨挑戰(zhàn)?！闭禄莘颊f(shuō)，目前杭州可售房源數(shù)量依然處于相對(duì)高位，去庫(kù)存的壓力依然存在，部分區(qū)域供過(guò)于求的壓力依然較大。

　　2015年7月末，中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的主要城市庫(kù)存量環(huán)比上月下降1.5%。杭州樓市連續(xù)4個(gè)月銷(xiāo)售突破萬(wàn)套大關(guān)，庫(kù)存回落到14.9萬(wàn)套，這也是今年來(lái)，杭州樓市新房庫(kù)存第一次跌破15萬(wàn)套。但從成交結(jié)構(gòu)中可以看到，下降的庫(kù)存量以主城區(qū)住宅為首，郊區(qū)住宅仍是瓶頸。

　　新增房源“節(jié)流”，進(jìn)一步促使整個(gè)樓市庫(kù)存量的下降。7月，杭州市區(qū)共新增批準(zhǔn)預(yù)售8797套，環(huán)比下降18%。在政策環(huán)境上，7月省政府辦公廳下發(fā)的《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出暫停商品房庫(kù)存較大地區(qū)的土地供應(yīng)，并強(qiáng)調(diào)繼續(xù)促進(jìn)居民住房消費(fèi)。針對(duì)性的地方性政策，讓開(kāi)發(fā)商不急著新領(lǐng)預(yù)售證，而是忙著想各種辦法把已有房源續(xù)銷(xiāo)掉。

　　金九銀十，開(kāi)發(fā)商們期盼樓市復(fù)蘇得再快些。而購(gòu)房者則在對(duì)走勢(shì)的掂量中作出自己的決定。