插圖：杜卉

　　我向兩會提建議

　　文/羊城晚報記者 張秀欽

　　建議緣由

　　春節(jié)臨近，紅包滿天飛，幾十億元的“紅包”，砸得朋友圈里的朋友眉開眼笑。

　　有房企負(fù)責(zé)人做夢，2015年四個還在限購的一線城市如果能砸個“紅包”，取消限購那才是真的高興。

　　這基本是在說夢話，目前還看不到四大一線城市有誰在掏“紅包”，表態(tài)不發(fā)“紅包”的則前赴后繼。繼北京、上海之后，廣州也在松綁限購上表了態(tài)，雖然各城市的表述不太一樣，但是在松綁限購上都有同一態(tài)度：短期內(nèi)不會松。

　　發(fā)不發(fā)“紅包”是一回事，有沒有發(fā)的條件又是另外一回事。從目前種種情況判斷，廣州已完全具備發(fā)“紅包”的條件。既然如此，廣州可以完全不看其他三大一線城市的臉色，自己在松綁限購上先行一步。在房地產(chǎn)政策上，廣州一向只是跟隨；現(xiàn)在是否來一次逆襲，走霸道酷總裁路線，做一線城市第一個吃螃蟹者？

　　于房地產(chǎn)而言，無論是剛需還是改善型需求，其實都不應(yīng)該抑制，應(yīng)該抑制的是投機、投資性需求。在中國投資渠道越來越多、資金不再一味往房地產(chǎn)集中，并且有越來越多的房地產(chǎn)投資資金甚至已跨出國門的情況下，限購已沒有太多的意義。

　　“紅包”發(fā)發(fā)又何妨？

　　現(xiàn)狀

　　堅持限購者

　　已是“少數(shù)派”

　　南寧半遮半掩的松綁限購，開啟了松綁之窗；呼和浩特的正式發(fā)文松綁限購，則打開了松綁限購的大門。自此之后，松綁限購城市的陣容就在不斷加大，至目前為止，先后出臺過限購政策的46個城市，現(xiàn)在就只剩下北上廣深及三亞5個城市，限購城市僅剩10%，已經(jīng)徹底成為了“少數(shù)派”。

　　抑制成交

　　樓市的由熱轉(zhuǎn)冷，原因非常復(fù)雜，因素很多，限購的存在無疑是其中一個原因，并且是一個很重要的原因。

　　也許有人說，想買房的人總有辦法，但就算有辦法也是比較麻煩的方法，會不會有人因為過于麻煩而延后了買房的時間？這很有可能，因為被限購的都是已有房產(chǎn)者，他們不至于不買房就只能租房或者無房可住。此外，對于帶有一定投資目的的買房人來說，如果有其他沒那么麻煩的投資途徑，還會不會在房地產(chǎn)這棵樹上吊死？估計不會。

　　如果松綁了限購，這些問題都不會存在了。

　　降低了其他城市松綁的效果

　　2014年以來，原先打壓樓市的措施紛紛取消，其中就包括了眾多城市的限購政策。其目的，就是要刺激樓市成交，提升信心，增加房地產(chǎn)的投資，并由此推動中國經(jīng)濟的發(fā)展。

　　問題是，現(xiàn)在一線城市仍然限購，就無法說服市場認(rèn)為打壓樓市的政策已徹底取消，大家對樓市前景仍然存疑。這在A股地產(chǎn)股的表現(xiàn)上就非常明顯，當(dāng)上海、北京取消限購的消息傳出時，地產(chǎn)股馬上大漲；當(dāng)消息被否認(rèn)時，地產(chǎn)股就迅速回落。

　　現(xiàn)在很多大房企都重兵駐扎一線城市，一線城市限購不取消，他們在房地產(chǎn)的投資激情就無法被徹底點燃，增加投資以推動中國經(jīng)濟發(fā)展的效果就會被打折扣。

　　廣州困窘

　　樓市轉(zhuǎn)冷了，

　　為何還限購？

　　看著朋友圈里同行曬公司獎勵國外游、曬紅包、曬獎金……劉先生非常心塞。他沒什么可曬的，沒有獎金、沒有紅包，也沒有國外游，唯一有的就是還有“臉”早早回家過年。

　　劉先生認(rèn)為，自己去年業(yè)績不好，并非自己之過，實在是因為他在賣廣州一個很“貴”的項目，“買得起的沒有資格，就算我多努力都沒有辦法?！眲⑾壬@并非自怨自艾，在他之前，已有資深職業(yè)經(jīng)理人同樣在這個樓盤上“翻船”?，F(xiàn)在，劉先生已經(jīng)離職，希望找到的下家能安排他負(fù)責(zé)價格便宜一點的樓盤，“這樣也能多拿點獎金?！?/p>

　　限購導(dǎo)致劉先生困窘，其實也是廣州很多高價樓盤的困窘，甚至是2014年廣州眾多賣得不好樓盤的困窘。

　　2014年，廣州一手住宅成交量下滑了兩成，花都的成交量更近乎腰斬，直跌得花容失色。

　　在市場過熱時出臺抑制措施，給市場降溫；在市場變冷時出臺刺激措施，為市場加溫。這就是調(diào)控的原因。也是2010年限購出臺的重要原因。有房企負(fù)責(zé)人問，在樓市這么冷的情況下，限購為何繼續(xù)存在？

　　不少社會輿論也提出，從時間、市場看，限購取消有足夠的理由。

　　2010年9月29日出臺的“新國五條”，限購首次現(xiàn)身。哪些城市需要限購？當(dāng)時的要求是“房價過高上漲過快城市”；而2011年1月26日出臺的“新國八條”，對于限購給出了時間限制，“在一定時期內(nèi)”。

　　自限購令出臺至今，已有四年多的時間，從時間限制上說，也到了可以松綁的時間節(jié)點。

　　從市場情況看，也到了取消限購的時機。2014年，全國房價呈下滑趨勢，房價過高過快上漲已經(jīng)不見蹤影。廣州方面，2014年房價上漲15%，這樣的漲幅在最近10年之中只是在中等水平而已，與限購令現(xiàn)身的2010年40%的漲幅相比更不可同日而言。并且，這樣的漲幅很大原因是因為結(jié)構(gòu)性成交造成的，在眾多買家的感覺中，2014年的房價實際在下跌。導(dǎo)致房價下降或者增幅放緩的原因是什么？當(dāng)然是市場由過熱轉(zhuǎn)向過冷。

　　這種由熱轉(zhuǎn)冷到底是一時的還是長遠(yuǎn)的？更多觀點認(rèn)為，這種轉(zhuǎn)變是長遠(yuǎn)的，因為中國的經(jīng)濟增速在變化，中國的人口增長在發(fā)生變化，中國樓市供求也在發(fā)生變化……正因如此，樓市從“黃金時代”進(jìn)入“白銀時代”的觀點也被普遍接受。

　　就算是美國量化寬松政策，也是在經(jīng)濟下滑時出臺，經(jīng)濟復(fù)蘇時取消。因此，中國、廣州的樓市限購政策，也到了松綁的時候。至少，到了討論松綁的時機、松綁的方式的時候。

　　解決方案

　　先從二手開始

　　對于廣州的松綁限購，此前已有很多專家給出了自己的建議，例如，先不全面放開，但可以在南沙先放開，從區(qū)域的逐步開放方面來考慮。這其實是一個不錯的辦法，南沙本身住宅庫存量較大，去化庫存壓力也比較大，需要有利好來刺激。但南沙成為自貿(mào)區(qū)，這已經(jīng)足夠刺激南沙成交的提升，松綁限購反而意義不大了。

　　因此，廣州松綁限購不妨換個思路，可以考慮先從二手松開限購。

　　一來，大家關(guān)注的房價是否“過高、過快上漲”，大家?guī)缀醵颊J(rèn)為是在一手房價方面，因此，廣州現(xiàn)在二手市場松綁限購即使導(dǎo)致二手房價升高，所承受的壓力也不大；二來，自2014年的降價之后，廣州很多地方出現(xiàn)了房價一二手倒掛的顯現(xiàn)，在二手房價比一手還要高的情況下，二手房價想大漲的難度非常大；最重要的原因，則是現(xiàn)在廣州二手市場非常冷淡，2014年廣州二手住宅大降約四成，2015年繼續(xù)開局不利，1月份成交環(huán)比進(jìn)一步下滑。所有的跡象幾乎都表明，廣州樓市松綁限購可以從二手市場開始。

　　當(dāng)二手市場激活，業(yè)主將原有的房子賣出，一方面增加了購房的名額，另一方面又有了資金，同樣會刺激一手市場的成交。

　　更多內(nèi)容轉(zhuǎn)B16版