當(dāng)豪宅項(xiàng)目扎堆入市促成“頂豪元年”之時(shí)，普通商品住宅卻面臨可能斷供的局面。

　　進(jìn)入7月，越來(lái)越多的剛需剛改置業(yè)者發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)越來(lái)越熱，買房越來(lái)越難，不是購(gòu)房資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)自己的承受范圍，就是目標(biāo)區(qū)域根本沒(méi)什么適合的房源。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，7月份全市賣掉的純商品住宅超過(guò)8000套，但新增供應(yīng)卻僅3700套。去化和供應(yīng)之間嚴(yán)重的落差，使得購(gòu)房者們深感“一房難求”的苦惱。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要原因是受到去年以來(lái)的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，純商品住宅用地供應(yīng)偏少，且價(jià)格偏高，被迫豪宅化，導(dǎo)致今年普通商品住宅供應(yīng)偏少。另一方面，受去年市場(chǎng)寒流影響，部分開發(fā)商心態(tài)趨于謹(jǐn)慎，在前期供應(yīng)尚未消化完畢前，無(wú)力增加新增房源。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一趨勢(shì)還將在一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)，自住房與豪宅為主導(dǎo)的二元模式下，具備居住功能的商住類項(xiàng)目也將成為市場(chǎng)的有力補(bǔ)充。

　　普通商品住宅難覓

　　準(zhǔn)備了40多萬(wàn)首付的小張（化名）說(shuō)，他終于有底氣有能力買房了。小張打的算盤是：買個(gè)160萬(wàn)左右的兩居室，首付40多萬(wàn)，公積金貸款120萬(wàn)?？墒牵F(xiàn)實(shí)并沒(méi)有理想那么豐滿，已經(jīng)看了半個(gè)多月房子的他告訴記者，能買的房源基本上沒(méi)有。

　　“我最理想的購(gòu)房區(qū)域是豐臺(tái)和大興，上班比較方便，但豐臺(tái)的新房是肯定買不起的，二手房首付又高，我只能去大興看。最近連著兩個(gè)周末在大興看房子，有看上的，在大興核心區(qū)，位置不錯(cuò)，但一問(wèn)是商住，首付一半還用不了公積金。我有北京戶口，有公積金，不用多浪費(fèi)?！毙埍硎?。

　　隨后，小張轉(zhuǎn)戰(zhàn)大興天宮院地鐵站，“問(wèn)了一個(gè)項(xiàng)目，有89平方米的兩居室，總價(jià)200多萬(wàn)，純用公積金的話，首付我付不起。我現(xiàn)在看見(jiàn)有房子的朋友都讓他們幫我推薦，看看他們買的房子有沒(méi)有我能買的，但現(xiàn)在真不行，兩年前買就好了，可是那時(shí)候也沒(méi)這40多萬(wàn)?！?

　　事實(shí)上，小張的遭遇不是個(gè)例，而是近期準(zhǔn)備入市的剛需置業(yè)群體普遍面臨的問(wèn)題：普通商品住宅供不應(yīng)求。

　　上周末，記者在通州臺(tái)湖某住宅項(xiàng)目的售樓處看到看房人很多，該項(xiàng)目目前的均價(jià)是2.3萬(wàn)元/平方米，戶型均為剛需小戶型。銷售人員告訴記者：“現(xiàn)在看房和買房的都非常多，購(gòu)房者的態(tài)度明顯積極了，并且像我們這么低總價(jià)的剛需產(chǎn)品確實(shí)也不多。”

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年7月（截至7月27日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交8047套，相比6月全月成交量還多出137套，并且創(chuàng)造了17個(gè)月來(lái)的月度新高。

　　但供應(yīng)并沒(méi)有和成交保持同步，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年7月（截至7月27日），北京商品住宅市場(chǎng)共有25個(gè)項(xiàng)目開盤入市，新增住宅產(chǎn)品6113套，預(yù)售許可面積61.3萬(wàn)平方米。而在這其中兩個(gè)自住房項(xiàng)目貢獻(xiàn)了2409套住宅產(chǎn)品，扣除這一影響，7月北京純商住宅供應(yīng)為3704套，環(huán)比減少27%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，不斷寬松的政策環(huán)境，市場(chǎng)需求繼續(xù)呈現(xiàn)抬頭之勢(shì)，市場(chǎng)成交的回升也仍將持續(xù)。基于目前市場(chǎng)當(dāng)中供需失衡愈發(fā)嚴(yán)重的現(xiàn)狀，以及未來(lái)自住房擠壓之下純商品住宅的稀缺，預(yù)計(jì)“一房難求”的局面在中長(zhǎng)期內(nèi)或?qū)⒃佻F(xiàn)市場(chǎng)，未來(lái)純商品住宅項(xiàng)目的價(jià)格上漲已成定局。

　　豪宅供應(yīng)和成交“井噴”

　　在新增供應(yīng)的純商品住宅里面，豪宅還占據(jù)了重要一席，豪宅的成交和供應(yīng)均可謂“井噴”。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月20日，北京中高端市場(chǎng)成交升溫，合計(jì)簽約6萬(wàn)單價(jià)以上住宅達(dá)到了783套，這一成交量是2014年以外的最高值，預(yù)計(jì)全年有望突破1500套大關(guān)，從成交額看，6萬(wàn)以上市場(chǎng)成交也已經(jīng)達(dá)到了151.4億的歷史第二高點(diǎn)。

　　“北京商品房住宅的市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入高端化，與香港類似，目前在售物業(yè)中低端占比非常少，北京從2015年開始，也非常明顯地以為自住房的供應(yīng)擠占普通住宅市場(chǎng)，導(dǎo)致未來(lái)高端化將成為趨勢(shì)，當(dāng)然，這種高端化的價(jià)格，與過(guò)去的住宅產(chǎn)品并不一致?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

　　他還表示，未來(lái)的房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)明顯上漲，“從2013年開始，北京的土地出讓出現(xiàn)明顯的商品房住宅建設(shè)的現(xiàn)象，各地出現(xiàn)了很多地王，這種情況下，未來(lái)新上市的商品房定價(jià)自然會(huì)出現(xiàn)高端化趨勢(shì)，而很多過(guò)去認(rèn)為是非豪宅區(qū)的也將供應(yīng)大量的豪宅項(xiàng)目，將明顯影響市場(chǎng)定價(jià)。”

　　土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)是主因

　　目前的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)與房企的銷售節(jié)奏有關(guān)，受預(yù)期向好的影響，部分房企出現(xiàn)惜售，并不積極出貨。另外一個(gè)重要原因就是之前的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　根據(jù)亞豪提供的數(shù)據(jù)，從今年北京商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)情況來(lái)看，前4個(gè)月開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)均在20個(gè)以內(nèi)。而隨著4月成交回暖大幕的拉開，自5月開始供應(yīng)出現(xiàn)抬頭，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)34個(gè)項(xiàng)目開盤，也成為上半年供應(yīng)項(xiàng)目量最多的一個(gè)月。接下來(lái)的6月與7月，雖然市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的趨勢(shì)非常明顯，但是月度開盤量卻均難以突破30個(gè)項(xiàng)目大關(guān)。而到了8月份，雖然已進(jìn)入下半年銷售周期的重要節(jié)點(diǎn)，但全月項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市量仍在30個(gè)的關(guān)卡徘徊。

　　“這都是土地惹的禍?！备邐櫿f(shuō)。她認(rèn)為項(xiàng)目的供應(yīng)要倚賴于土地的供應(yīng)，從近期的土地項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率來(lái)看，今年入市項(xiàng)目多為2014年取得土地。而在2014年成交的52宗宅地當(dāng)中，有高達(dá)31宗包含自住房配建，另外公租房與限價(jià)房的配建也占據(jù)不少份額，2014年成交的52宗宅地中不含任何配建的僅有4宗。“以自住房為代表的保障房競(jìng)建自2013年下半年開始成為土地出讓的標(biāo)配，使得純商品住宅用地的空間被大幅擠壓，大量項(xiàng)目甚至出現(xiàn)自住房及保障房為主、商品房為輔的局面，這也直接導(dǎo)致了新增純商住宅供應(yīng)的嚴(yán)重不足。”

　　2015年的情況也并不樂(lè)觀，尤其是在最近兩月的土地成交中，甚至出現(xiàn)多宗全部競(jìng)建為自住房或限價(jià)房的宅地，未來(lái)商品住宅市場(chǎng)或?qū)⒚媾R更加嚴(yán)峻的供應(yīng)形勢(shì)。

　　中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至7月22日，北京土地市場(chǎng)成交22宗商品房住宅用地，雖然從22宗土地總面積看合計(jì)高達(dá)390萬(wàn)平米，但因?yàn)槎喾N配建，實(shí)際商品房住宅用地合計(jì)只有63萬(wàn)平米，按照商品房平均單套120平米計(jì)算，未來(lái)能夠供應(yīng)形成的商品房住宅只有5000套。

　　“也就是2016年能夠上市的商品房住宅將只有不足萬(wàn)套，北京正常的商品房住宅年需求在5萬(wàn)-8萬(wàn)套之間。北京2015年來(lái)，供需結(jié)構(gòu)已經(jīng)失衡，從2015年截至7月20日看，合計(jì)供應(yīng)商品房住宅只有19840套，而成交則達(dá)到了28802套，高端化趨勢(shì)越來(lái)越明顯。這種情況下，預(yù)計(jì)在2016年的市場(chǎng)表現(xiàn)更加明顯，商品房進(jìn)入高端化?！睆埓髠ケ硎?。

　　大量商住入市補(bǔ)充供應(yīng)

　　適合首次置業(yè)的剛需住宅產(chǎn)品供應(yīng)稀缺、豪宅產(chǎn)品買不起的情況下，價(jià)格相對(duì)較低的商住產(chǎn)品成為首次置業(yè)購(gòu)房者的選擇之一。

　　剛需住宅產(chǎn)品的供需失衡刺激了商住類項(xiàng)目的積極入市。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年8月，北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有30個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括首開萬(wàn)科城市之光、首創(chuàng)·禧瑞墅、嘉誠(chéng)中心等13個(gè)純新盤，以及包括領(lǐng)秀翡翠山、五礦萬(wàn)科·如園、龍湖長(zhǎng)城源著等在內(nèi)的17個(gè)老項(xiàng)目后期。而在8月預(yù)計(jì)入市的30個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，商住項(xiàng)目高達(dá)13個(gè)。

　　高姍認(rèn)為，在北京依然限購(gòu)的背景之下，商住項(xiàng)目“不限購(gòu)”的優(yōu)勢(shì)毋庸置疑，吸引了大量投資型需求的關(guān)注。另外在北京整體房?jī)r(jià)已上漲到一定程度，六環(huán)外都超過(guò)20000元/平方米的現(xiàn)實(shí)之下，商住項(xiàng)目的“低價(jià)”特性也吸引了部分首置型剛需人群的購(gòu)買。而在未來(lái)市場(chǎng)當(dāng)中，由于土地拍賣方式所導(dǎo)致的自住房與豪宅為主導(dǎo)的二元模式下，具備居住功能的商住類項(xiàng)目也將成為市場(chǎng)的有力補(bǔ)充。