□地產(chǎn)評(píng)論員 蔡琦雯

　　這個(gè)暑期有點(diǎn)火，不只是國(guó)內(nèi)電影票房大豐收，樓市的“票房”也令人驚艷。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著購(gòu)房需求的持續(xù)釋放，去化周期在不斷降低，預(yù)計(jì)這一波市場(chǎng)熱度將持續(xù)到年底。

　　7月票房“惹火”

　　今年暑期，電影票房創(chuàng)下多個(gè)新高，而樓市的“票房”也不甘示弱，多個(gè)樓盤(pán)迎來(lái)了熱銷(xiāo)。

　　上周，中駿置業(yè)在上海的首個(gè)豪宅項(xiàng)目中駿·天譽(yù)開(kāi)盤(pán)，取得銷(xiāo)售總額突破10億元的好“票房”；7月上旬，大寧金茂府項(xiàng)目二次加推，僅兩個(gè)多小時(shí)便售罄；同樣，于7月首次開(kāi)盤(pán)的虹橋·正榮府也獲得“開(kāi)門(mén)紅”。

　　多個(gè)樓盤(pán)不俗的表現(xiàn)正是暑期樓市火熱的縮影。據(jù)上海中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至7月28日，全市商品住宅成交量為116.8萬(wàn)平方米，同比上漲94.9%，創(chuàng)下近6年同期新高。

　　同時(shí)，截至7月28日，上海商品住宅成交均價(jià)更是創(chuàng)下有史以來(lái)最高紀(jì)錄，接近3.5萬(wàn)元/平方米。

　　上周末，在浦東某樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，雖然天氣炎熱，但筆者目測(cè)現(xiàn)場(chǎng)有近15組客戶前來(lái)咨詢。售樓員小張告訴筆者：“我從事房產(chǎn)銷(xiāo)售近5年，每年暑期由于客戶較少，我們都會(huì)給自己放個(gè)假，但是今年市場(chǎng)卻異?；鸨稍冸娫捯埠芏?，同事們幾乎都沒(méi)法休假了?！?/p>

　　德佑鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟指出，由于天氣炎熱，購(gòu)房者看房意愿有所降低，因此每年暑期幾乎都是樓市淡季。即便是“最火”的2013年，7月成交量也僅為77萬(wàn)平方米，然而今年7月市場(chǎng)卻異?！盎鸨?，按照當(dāng)前速度預(yù)估，7月新房成交量將有望超過(guò)130萬(wàn)平方米，或與二季度月均成交量持平。

　　需求釋放是主因

　　究其原因，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為主要是由于當(dāng)前購(gòu)房需求得到持續(xù)釋放。

　　“6月末央行‘雙降’刺激了一部分需求釋放?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦認(rèn)為，從歷史降息走勢(shì)來(lái)看，通常會(huì)使市場(chǎng)釋放出利好信息，再加上今年3月以來(lái)市場(chǎng)持續(xù)升溫，因此有較多購(gòu)房者因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲而加快入市步伐。

　　在徐匯區(qū)某二手房門(mén)店外，購(gòu)房者小林頗有些抱怨：“原本打算在附近買(mǎi)套二手房的，可是現(xiàn)在房源太少了，僅有的房源售價(jià)也比較高，房東還不肯議價(jià)，這樣還不如購(gòu)買(mǎi)新房?！?/p>

　　盧文曦表示，目前像小林這樣的購(gòu)房者很多，由于樓市轉(zhuǎn)暖跡象明顯，因此較多二手房賣(mài)家底氣十足，紛紛提高了掛牌價(jià)格。“以我們所監(jiān)測(cè)到的二手房房源為例，掛牌價(jià)較去年漲幅普遍在10%以上，尤其是外環(huán)外的二手房房源。而對(duì)比當(dāng)前剛需樓盤(pán)的售價(jià)，漲幅僅在3%-5%左右，因此使得不少原本打算購(gòu)買(mǎi)二手房的購(gòu)房者轉(zhuǎn)而投向新房市場(chǎng)，這也促使新房成交量上升。”

　　“土地市場(chǎng)的成交情況一直是樓市的風(fēng)向標(biāo)，今年上海土地成交量也不錯(cuò)，并且繼6月后，7月中旬又現(xiàn)‘地王’，這對(duì)于購(gòu)房者而言都釋放了樓市升溫的信息，因此會(huì)刺激更多購(gòu)房者盡快入市，助力當(dāng)前樓市‘票房’?！鄙虾Ｉ缈圃悍康禺a(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)認(rèn)為。

　　成交熱度有望持續(xù)

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為這一波“高票房”還將持續(xù)。

　　陸騎麟指出，就歷年成交情況而言，通常下半年成交量會(huì)較上半年好。預(yù)計(jì)未來(lái)推盤(pán)力度會(huì)有所加強(qiáng)，特別是今年的“金九銀十”，相信會(huì)有較高的“票房”。而8月份，預(yù)計(jì)成交量表現(xiàn)并不會(huì)大幅跌落，將呈現(xiàn)平穩(wěn)銜接的態(tài)勢(shì)。

　　“原本打算在9月開(kāi)盤(pán)的，但是看到7月成交這么好，我們也加快了推盤(pán)的進(jìn)度?！奔味硺潜P(pán)的開(kāi)發(fā)商透露：“從目前蓄客情況來(lái)看，我對(duì)于接下來(lái)的市場(chǎng)還是較樂(lè)觀的，預(yù)計(jì)8月成交不會(huì)比7月差?！?/p>

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟指出，當(dāng)前大部分開(kāi)發(fā)商還是有業(yè)績(jī)壓力的，因此在二季度及7月樓市成交活躍的影響下，開(kāi)發(fā)商有可能提前備戰(zhàn)，有望在“金九銀十”前再來(lái)一次爆發(fā)性推盤(pán)。

　　的確，8月預(yù)開(kāi)盤(pán)量有所增多。根據(jù)上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至7月21日，8月預(yù)計(jì)將有25個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)或加推，環(huán)比7月的預(yù)開(kāi)盤(pán)量增加25%。值得注意的是，其中全新盤(pán)占比近六成，較7月的四成漲幅明顯，這也看出較多開(kāi)發(fā)商加快了入市節(jié)奏。搜房網(wǎng)分析師認(rèn)為，7月樓市火熱，較多開(kāi)發(fā)商選擇順勢(shì)而為，預(yù)計(jì)8月的推盤(pán)數(shù)量還將增多。

　　“自3月以來(lái)，去化周期一直在縮短，當(dāng)前僅為13個(gè)月，這也透露出市場(chǎng)明顯在轉(zhuǎn)好的跡象，預(yù)計(jì)成交量仍會(huì)持續(xù)上升?！北R文曦認(rèn)為：“這一熱度有望持續(xù)到年底，而四季度成交量或?qū)?chuàng)出新高?！?/p>

　　業(yè)內(nèi)連線 >>>

　　浦東下半年有望“飄紅”

　　陳晟 執(zhí)行院長(zhǎng)

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院

　　我認(rèn)為到年底樓市還將持續(xù)火熱，而浦東有望全線“飄紅”。

　　浦東有較多利好概念，例如迪士尼、世博園、陸家嘴、前灘、自貿(mào)區(qū)等，而這些也吸引了更多的“人氣”聚集。另外從地理位置上看，浦東區(qū)位較大，選擇余地也較多。

　　近日，迪士尼開(kāi)園預(yù)熱就使得附近板塊備受關(guān)注。以川沙板塊為例，自2009年迪士尼項(xiàng)目落地后，該板塊就受益頗多，成交均價(jià)呈持續(xù)上漲趨勢(shì)。

　　另外，隨著軌交線路的開(kāi)通，不少工作在浦東區(qū)域的新上海人，將購(gòu)房選擇區(qū)域向外圍擴(kuò)大。近兩年，周浦、南匯等區(qū)域也在持續(xù)“飄紅”，樓盤(pán)售價(jià)和地塊的樓板價(jià)都有了新“突破”。

　　改善需求將持續(xù)釋放

　　嚴(yán)躍進(jìn) 研究總監(jiān)

　　上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心

　　今年上半年改善型需求得到了持續(xù)釋放，改善型產(chǎn)品成為成交主力。在7月的成交中，改善型樓盤(pán)仍然占據(jù)主力，個(gè)別中高端樓盤(pán)甚至迎來(lái)了“日光”。接下來(lái)，我認(rèn)為改善型購(gòu)房需求還將持續(xù)釋放。

　　其主要有兩大原因，首先是信貸政策的支持。目前，上海各個(gè)銀行的信貸政策還是對(duì)購(gòu)買(mǎi)二套房提供了各類優(yōu)惠政策，尤其是一些符合特定條件的房產(chǎn)項(xiàng)目，或是貸款規(guī)模達(dá)到銀行設(shè)定要求，貸款更容易。其次，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期在加強(qiáng)。7月上海的商品住宅成交均價(jià)又創(chuàng)新高，其中部分市區(qū)項(xiàng)目漲價(jià)幅度較大，這對(duì)于改善型購(gòu)房者影響較大，因此這部分人群會(huì)選擇積極入市。

　　購(gòu)房時(shí)機(jī)或現(xiàn)

　　顧建發(fā) 研究員

　　上海社科院房地產(chǎn)研究中心

　　7月樓市表現(xiàn)強(qiáng)勁，購(gòu)房者入市時(shí)機(jī)或現(xiàn)。

　　從上海目前房?jī)r(jià)的走勢(shì)來(lái)看，看漲的“情緒”持續(xù)增多，雖然信貸政策并沒(méi)有完全放寬，但還是給市場(chǎng)一定的利好刺激。購(gòu)房者通常買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，而房企也會(huì)利用這種心理，抓住機(jī)會(huì)推盤(pán)。因此在7月成交如此火熱的前提下，8月樓盤(pán)打折的可能性較低，降價(jià)則更不可能。

　　當(dāng)前的市場(chǎng)狀況下，一些樓盤(pán)已經(jīng)有了漲價(jià)的趨勢(shì)，因此有剛性購(gòu)房需求的購(gòu)房者，若是在預(yù)算內(nèi)有符合心意的房子，還應(yīng)盡快出手。而對(duì)于非剛需或者非改善型剛需群體而言，建議還是應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎選擇。