萬(wàn)科內(nèi)部人士如此描繪，"萬(wàn)科的業(yè)主可以住萬(wàn)科的房子、上萬(wàn)科的學(xué)校、用萬(wàn)科的寫字樓、逛萬(wàn)科的商場(chǎng)、租萬(wàn)科的公寓"。

　　或許前海人壽只是財(cái)務(wù)投資，當(dāng)前萬(wàn)科業(yè)績(jī)良好，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已啟動(dòng)，可謂前景無(wú)限。然而，由于轉(zhuǎn)型思路尚未厘清，未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)不可小覷

　　7月25日“萬(wàn)科三好，為你更好”暨東方傳奇新品發(fā)布會(huì)在西安舉行，與千名客戶共話定制化住宅，這是萬(wàn)科定制化住宅1.0的全球首發(fā)儀式。分析認(rèn)為，萬(wàn)科“三好”——好房子、好配套、好服務(wù)標(biāo)志著萬(wàn)科向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略已啟動(dòng)。但業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，其轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略與思路還有待進(jìn)一步清晰。

　　7月初萬(wàn)科剛發(fā)布了上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，以1099.6億元遙遙領(lǐng)先于國(guó)內(nèi)其他房地產(chǎn)企業(yè)銷售額。隨后萬(wàn)科又宣布百億回購(gòu)計(jì)劃。盡管利好消息不斷，但萬(wàn)科控股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)的問題，仍會(huì)引發(fā)人們擔(dān)心。

　　7月24日前海人壽繼續(xù)買入萬(wàn)科A股5.5億股，共持有萬(wàn)科總股本的10%，事實(shí)上目前萬(wàn)科大股東持股比例僅為14.9%，與當(dāng)前第二股東前海人壽僅差4.9%。分析稱，萬(wàn)科后期控股權(quán)爭(zhēng)奪將成市場(chǎng)焦點(diǎn)。

　　或許前海人壽只是財(cái)務(wù)投資，當(dāng)前萬(wàn)科業(yè)績(jī)良好，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已啟動(dòng)，可謂前景無(wú)限。然而，由于轉(zhuǎn)型思路尚未厘清，未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。事業(yè)合伙人制暗藏風(fēng)險(xiǎn)

　　分析認(rèn)為，“合伙人持股計(jì)劃”設(shè)立的原因是萬(wàn)科股權(quán)結(jié)構(gòu)分散，目前萬(wàn)科管理層持股和董事會(huì)席位占座都極少，控制權(quán)易于旁落，應(yīng)提高萬(wàn)科合伙人持股比例以對(duì)抗惡意收購(gòu)。

　　萬(wàn)科的股權(quán)分散，幾乎是一家沒有實(shí)際控制人的公司，基于股權(quán)分散建立的事業(yè)合伙人制是一種扁平化管理，相對(duì)于金字塔管理結(jié)構(gòu)，有著多種優(yōu)勢(shì)，一方面參加事業(yè)合伙人的公司中高層人員的身份變了，激勵(lì)的動(dòng)力機(jī)制更強(qiáng)；另一方面公司扁平化管理，信息傳遞效率更高，管理質(zhì)量更高，可以更好地規(guī)避管理中的官僚風(fēng)氣，特別是對(duì)于大型企業(yè)來(lái)說(shuō)；與此同時(shí)，事業(yè)合伙人制還意味著各地區(qū)各地產(chǎn)項(xiàng)目的獨(dú)立操作與創(chuàng)新。

　　有分析認(rèn)為，前海人壽最終控股萬(wàn)科的可能性不大，因?yàn)槿f(wàn)科管理層

　　資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富，一直防范著被惡意收購(gòu)。但也有分析認(rèn)為，去年前海人壽以4億元競(jìng)深圳市首宗養(yǎng)老用地，溢價(jià)率484%，但遲遲沒有動(dòng)工，或許前海人壽極有可能是通過舉牌獲得話語(yǔ)權(quán)，謀求合作。

　　事實(shí)上，險(xiǎn)資頻頻舉牌優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司，已不是新鮮話題，這一方面財(cái)務(wù)投資獲利，同時(shí)增加了優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司的后市價(jià)值；另一方面或者可能通過資本市場(chǎng)的接觸來(lái)謀求合作的可能，但惡意收購(gòu)控股也不是沒有可能。

　　當(dāng)然對(duì)于被惡意收購(gòu)的公司來(lái)說(shuō)，公司控制權(quán)的失去，就意味其發(fā)展戰(zhàn)略與思路面臨著重新調(diào)整的可能。這一點(diǎn)對(duì)于推行合伙制、股權(quán)分散的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，不能不值得警醒與防范?！翱蛻?資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型思路有待清晰

　　“客戶+資產(chǎn)”，有人如此概括萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型思路。萬(wàn)科轉(zhuǎn)型大致方向:一是由提供單一住宅產(chǎn)品，轉(zhuǎn)向提供基于生活幸福感的全系列服務(wù)(做客戶生意，物業(yè)、教育、租賃市場(chǎng)等)；二是由單一即售型不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)，轉(zhuǎn)向多種資產(chǎn)管理與價(jià)值提升(做資金生意，資產(chǎn)證券化、同業(yè)和客戶融資平臺(tái)等)。

　　無(wú)疑萬(wàn)科是一家重視客戶的公司。近日萬(wàn)科在西安推出萬(wàn)科“三好”——好房子、好配套、好服務(wù)定制化住宅，無(wú)可否認(rèn)，萬(wàn)科在地產(chǎn)業(yè)界的品質(zhì)口碑，如果說(shuō)萬(wàn)科定制化住宅還有新意，那么“三好”概念的提出就有些累贅，“三好”本應(yīng)是萬(wàn)科品牌的應(yīng)有之意。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬(wàn)科與其強(qiáng)調(diào)“三好”，不如強(qiáng)調(diào)定制，強(qiáng)調(diào)服務(wù);萬(wàn)科轉(zhuǎn)型成為城市配套服務(wù)商的確是一條路徑，做客戶的生意也不妨為一種思路。

　　對(duì)于做客戶的生意，萬(wàn)科內(nèi)部人士如此描繪，“萬(wàn)科的業(yè)主可以住萬(wàn)科的房子、上萬(wàn)科的學(xué)校、用萬(wàn)科的寫字樓、逛萬(wàn)科的商場(chǎng)、租萬(wàn)科的公寓”。事實(shí)上，做客戶的生意，本質(zhì)上是為客戶服務(wù)，更準(zhǔn)確的說(shuō)是全方位滿足購(gòu)房者的潛在需求。

　　這從另一個(gè)角度也可以理解為，萬(wàn)科的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)將不僅僅來(lái)源于住宅產(chǎn)品，或者將更多的來(lái)源于對(duì)購(gòu)房者提供的服務(wù)，如物業(yè)、教育、租賃以及金融服務(wù)等，這就意味著萬(wàn)科不得不面臨的轉(zhuǎn)型，那就是成為一家服務(wù)型的公司。

　　事實(shí)上，萬(wàn)科的客戶，大多可以稱之為中國(guó)的中產(chǎn)階層，有著強(qiáng)大的潛在需求與品質(zhì)需求，按照增加客戶的粘性或者大數(shù)據(jù)理論應(yīng)用，萬(wàn)科完全是可以提出，轉(zhuǎn)型成為一家服務(wù)型的公司，打造“萬(wàn)科好房、萬(wàn)科好服務(wù)”的品質(zhì)理念。物流地產(chǎn)能否成為其新增長(zhǎng)點(diǎn)事實(shí)上萬(wàn)科一直在試探著輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，5月份銷售業(yè)績(jī)報(bào)告中萬(wàn)科首次披露，公司未來(lái)將在住宅和傳統(tǒng)商辦地產(chǎn)之外，積極拓展消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)，物流地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點(diǎn)方向之一，并將引入美國(guó)黑石等投資者共同開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　據(jù)了解，萬(wàn)科已經(jīng)開始涉足工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)，5月新增兩塊物流地產(chǎn)，目前公司已成立物流地產(chǎn)公司，2015年計(jì)劃開發(fā)超過100萬(wàn)平方米的物流物業(yè)。據(jù)了解，這100萬(wàn)平方米倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)面積如果建成運(yùn)營(yíng)，可望成為中國(guó)物流地產(chǎn)第二強(qiáng)。

　　據(jù)中國(guó)物流協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，目前中國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)面積僅為美國(guó)的1/12，這意味著位于世界快遞業(yè)務(wù)量第一的中國(guó)市場(chǎng)物流地產(chǎn)缺口巨大。

　　有預(yù)測(cè)認(rèn)為，在未來(lái)15年內(nèi)，中國(guó)的物流倉(cāng)儲(chǔ)面積將達(dá)到24億平方米，其中現(xiàn)代化物流設(shè)施的市場(chǎng)規(guī)模將超過2.5萬(wàn)億美元。過去兩年流向物流地產(chǎn)的熱錢大約在600億人民幣。

　　目前中國(guó)物流地產(chǎn)前幾名中，難以找到中國(guó)企業(yè)的影子，盡管綠地、復(fù)星也在布局物流地產(chǎn)。萬(wàn)科此次聯(lián)手黑石進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)，可謂信心滿滿。但是物流地產(chǎn)前期投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)，或許，萬(wàn)科只是為未來(lái)支柱產(chǎn)業(yè)布局了一顆長(zhǎng)遠(yuǎn)的棋子，這樣不致于在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)格局中不利。

　　從萬(wàn)科對(duì)未來(lái)的布局中，可見其轉(zhuǎn)型的端倪，盡管王石曾多次強(qiáng)調(diào)，專注于地產(chǎn)開發(fā)，但未來(lái)產(chǎn)業(yè)的變局也迫使所有的企業(yè)不得不在立足現(xiàn)在的同時(shí)，放眼未來(lái)。

　　萬(wàn)科聯(lián)手黑石在地產(chǎn)物流上布局，黑石充足的資金是其支撐，但這到底是一種怎樣的合作模式呢，萬(wàn)科的空間到底有多大？這些都有待進(jìn)一步觀察。