川沙板塊七年漲166%

　　7月中旬，上海迪士尼開園預(yù)熱，向全球首次發(fā)布六大主題園區(qū)創(chuàng)意亮點(diǎn)。多位業(yè)內(nèi)人士表示，迪士尼樂(lè)園落戶上海后，會(huì)直接拉動(dòng)長(zhǎng)三角乃至全國(guó)的游客到訪，對(duì)推動(dòng)上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要作用。而隨著迪士尼樂(lè)園開園的日漸臨近，迪士尼樂(lè)園的大本營(yíng)——川沙板塊的樓市也再度受到了外界的廣泛關(guān)注。

　　從2005年開始，就有迪士尼樂(lè)園落戶上海的消息傳出。2007年11月，有報(bào)道稱，中央對(duì)滬建迪士尼樂(lè)園已明確表態(tài)。2009年11月，上海市人民政府新聞辦公室授權(quán)宣布，上海迪士尼項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告已獲國(guó)家有關(guān)部門核準(zhǔn)，將在浦東新區(qū)建設(shè)一座世界一流的迪士尼樂(lè)園。至此，“迪士尼落戶上海”終于塵埃落定。

　　迪士尼項(xiàng)目的落地，提升了該項(xiàng)目所在地川沙的板塊價(jià)值，一系列以迪士尼為核心的產(chǎn)業(yè)鏈正蓬勃發(fā)展，大量的總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)需求應(yīng)運(yùn)而生。

　　的確，從迪士尼樂(lè)園項(xiàng)目消息傳出到最終確認(rèn)并開始動(dòng)工的一兩年時(shí)間里，川沙板塊樓市進(jìn)入快漲通道。據(jù)德佑鏈家研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，2009年川沙板塊一手商品住宅成交量為298796平方米，同比增257%；此后，由于2009年購(gòu)房需求的一度釋放，2010年川沙板塊一手商品住宅成交量回落為53147平方米；2011年4月，迪士尼樂(lè)園正式破土動(dòng)工。川沙板塊一手商品住宅成交量也從2011年開始又開始回升，2014年川沙板塊一手商品住宅成交量為145613平方米。

　　在房?jī)r(jià)方面，2009年至今，該板塊的成交均價(jià)持續(xù)呈上漲趨勢(shì)。截至2015年7月16日，川沙板塊的一手商品住宅成交均價(jià)達(dá)29653元/平方米，相比2009年的11153元/平方米上漲166%。

　　德佑鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示，2009年至今，不可忽視有整體樓市政策的利好、市場(chǎng)的影響。如今年以來(lái)，在“330”新政、公積金政策以及今年多次降息降準(zhǔn)的多重政策疊加作用下，今年二季度以來(lái)上海整體樓市迅猛攀升。與此同時(shí)，川沙板塊樓市受到迪士尼效應(yīng)的影響日益顯現(xiàn)，并逐漸發(fā)酵。

　　地王新盤價(jià)格超中外環(huán)均價(jià)

　　據(jù)了解，川沙板塊內(nèi)的開發(fā)主力川沙鎮(zhèn)核心區(qū)域近年來(lái)已少有供應(yīng)，靠近機(jī)場(chǎng)的區(qū)域尚有大片未開發(fā)土地，一手項(xiàng)目稀缺。目前，板塊內(nèi)在售項(xiàng)目有象嶼鼎城、匯智湖畔家園、東郊半島、東海御庭、鼎鑫名流世家、香奈名邸。

　　其中，香奈名邸在5月取得了預(yù)售證，該樓盤所在的川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)C03-29地塊，在2013年9月被初入上海的杭州至高房地產(chǎn)以5億元拿下，盡管地塊體量不大、總價(jià)不高，但是其溢價(jià)率高達(dá)136%，19500元/平方米的成交樓板價(jià)更是位居川沙板塊各宅地之首。

　　此次，香奈名邸推出了188套公寓房源，主力戶型為建面88-90平方米的二房、115-130平方米的三房，最高報(bào)價(jià)55100元/平方米，最低報(bào)價(jià)37000元/平方米。雖然位于外環(huán)外的川沙板塊，其價(jià)格卻與不少內(nèi)外環(huán)間的樓盤看齊，且46000元/平方米的平均報(bào)價(jià)，已經(jīng)大大高出了中外環(huán)區(qū)域今年以來(lái)37300元/平方米的成交均價(jià)。

　　對(duì)此，陸騎麟指出，香奈名邸的開發(fā)意圖與川沙板塊內(nèi)其他樓盤并不相同，杭州至高2013年于川沙拿地是首次進(jìn)入上海，地塊總價(jià)較低、體量較小，又恰逢迪士尼開園臨近。該樓盤的超高報(bào)價(jià)，顯然有提升在滬知名度的嫌疑，甚至可能做好了打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

　　“老房子”量占二手房市場(chǎng)70%

　　在二手房市場(chǎng)方面，今年以來(lái)川沙板塊的主力二手樓盤，如鼎鑫名流苑、金領(lǐng)國(guó)際、萬(wàn)馨佳園等成交均價(jià)都在20000-25000元/平方米之間。據(jù)德佑鏈家研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，截至6月30日，上半年鼎鑫名流苑成交均價(jià)為23680元/平方米，萬(wàn)馨佳園上半年成交均價(jià)為21056元/平方米，金領(lǐng)國(guó)際上半年成交均價(jià)為20516元/平方米。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，川沙板塊二手房成交均價(jià)為18500元/平方米，相比2009年的8800元/平方米上漲110%。

　　對(duì)于二手房成交均價(jià)相對(duì)較低的情況，德佑鏈家川沙一區(qū)區(qū)域總監(jiān)許林表示，除了如2001年就可以入住的鼎鑫名流苑等次新房外，川沙板塊二手房還是以“老房子”為主，包括很多老公房、動(dòng)遷房，這些房源占整個(gè)二手房市場(chǎng)的70%。

　　許林指出，由于目前隨著地鐵線路的開通，不少工作在浦東區(qū)域的新上海人，將購(gòu)房選擇區(qū)域向外圍擴(kuò)大。川沙板塊內(nèi)生活配套相對(duì)成熟、老公房成交均價(jià)相對(duì)較低，也吸引他們前來(lái)置業(yè)，因此帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域內(nèi)二手房市場(chǎng)的成交。而部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的置業(yè)者，則因?yàn)榈鲜磕嵝?yīng)而對(duì)板塊的未來(lái)發(fā)展前景看好，他們會(huì)選擇該區(qū)域的商鋪、二手別墅、新房等。

　　房?jī)r(jià)或再度上揚(yáng)

　　對(duì)于迪士尼效應(yīng)對(duì)樓市的后續(xù)影響，有人認(rèn)為即便有開園的影響，今明兩年房?jī)r(jià)想要繼續(xù)快速提升依然存在相當(dāng)大的阻力，有人認(rèn)為仍存在較大潛力。

　　“川沙板塊的一手房?jī)r(jià)素來(lái)有快漲與滯漲交替的特點(diǎn)?！标戲T麟表示，由于板塊過(guò)多炒作，過(guò)去川沙部分價(jià)位較高的樓盤也出現(xiàn)過(guò)價(jià)格滯漲甚至回落的情況，如老牌樓盤鼎鑫名流苑曾在2010年達(dá)到均價(jià)19900元/平方米的高位水平，然而在次年即回落至19400元/平方米，到了2012年更是進(jìn)一步降低至17300元/平方米?！耙话愣际窍偝鰜?lái)時(shí)，刺激作用比較大。”

　　不過(guò)，陸騎麟也指出，從川沙板塊近幾年拿地樓板價(jià)可以看到，不少開發(fā)商看好川沙板塊潛力和后續(xù)發(fā)展。

　　“我不認(rèn)為迪士尼開業(yè)了，行情就結(jié)束了。目前僅僅是迪士尼一期工程，后面還有二期、三期。迪士尼開業(yè)后，在商業(yè)旅游的帶動(dòng)下，川沙樓市會(huì)迎來(lái)一輪新啟動(dòng)?！?許林說(shuō)。

　　據(jù)預(yù)測(cè)，上海迪士尼樂(lè)園每年將吸引2500萬(wàn)名游客前來(lái)，遠(yuǎn)超過(guò)位于佛羅里達(dá)州奧蘭多迪士尼樂(lè)園的1900萬(wàn)客流量。與此相對(duì)應(yīng)的是投資熱潮。按照上海迪斯尼直接投資295億元，基礎(chǔ)設(shè)施配套按10倍杠桿來(lái)計(jì)算，迪士尼帶動(dòng)的間接投資約為2900億元，前期受益的房地產(chǎn)和建筑建材，已獲得實(shí)質(zhì)性訂單的支撐。在明年春開園之后，交通運(yùn)輸、餐飲旅游和商貿(mào)零售等相關(guān)行業(yè)將迎來(lái)旅游消費(fèi)熱潮，年均市場(chǎng)有望達(dá)千億規(guī)模。

　　德佑鏈家市場(chǎng)分析師趙葆根表示，5月以來(lái)，香奈名邸、博景苑等價(jià)位較高的項(xiàng)目有較多的成交，特別是香奈名邸成交153套房源，均價(jià)達(dá)到了39200元/平方米的高位水平，因而也進(jìn)一步拉高了板塊均價(jià)。隨著迪士尼各種概念逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，加之今年政策的影響導(dǎo)致了部分投資型客戶的回潮，未來(lái)川沙板塊仍存在上漲的可能。