在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力下，政府更加重視房地產(chǎn)在促進(jìn)消費和拉動投資方面的重要作用。而經(jīng)過2014年的市場調(diào)整與激蕩，房地產(chǎn)行業(yè)高庫存壓力頻顯，且整體新開工與投資信心不足，部分城市因房地產(chǎn)調(diào)整帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險加劇。在此背景下，中央與地方通過多輪刺激政策改善供求關(guān)系，其中貨幣信貸政策繼續(xù)發(fā)揮了重要作用，多輪降息降準(zhǔn)明顯釋放了市場資金的流動性，促進(jìn)了市場回暖。未來一段時期適時適度進(jìn)行貨幣政策調(diào)整依然具備一定空間，這也將是貫穿2015年下半年樓市政策寬松的主線。

　　政策發(fā)力提振市場

　　2015年上半年，在中央定調(diào)穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促消費的背景下，央行連續(xù)降準(zhǔn)降息，放松信貸門檻，調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期，構(gòu)建寬松的市場環(huán)境，同時積極推進(jìn)長效機(jī)制完善。地方也紛紛出臺公積金放松、財政補貼等系列政策，刺激需求促進(jìn)庫存去化，改善性需求獲積極支持。多重政策效應(yīng)疊加影響下，樓市逐步回暖趨勢基本確立。未來中央將更注重房地產(chǎn)長效機(jī)制建立健全，地方更具主動性適時出臺進(jìn)一步刺激措施。

　　今年上半年，百城住宅均價止跌轉(zhuǎn)漲，3、4月跌幅持續(xù)收窄，4月跌幅收窄至0.01%，5月均價轉(zhuǎn)為上漲，6月漲幅擴(kuò)大至0.56%。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在寬松政策影響下，樓市回暖跡象明顯，百城住宅均價止跌轉(zhuǎn)漲，上半年累計上漲0.82%，一線城市領(lǐng)漲全國，深圳漲幅尤為顯著。

　　新政及新一輪的降息降準(zhǔn)，推動了市場持續(xù)回暖。據(jù)初步統(tǒng)計，市場延續(xù)去年末的回暖趨勢，上半年50個代表城市月均成交約2600平方米，同比增長25%，絕對量創(chuàng)歷史同期新高。全國來看，1-5月全國商品房銷售顯著回暖，累計銷售額自2014年以來首現(xiàn)同比增長，開發(fā)投資同比增速回落趨緩，新開工同比降幅收窄。二手房方面，今年上半年量升價漲，十大城市二手住宅價格累計上漲4.39%，漲幅較去年同期擴(kuò)大3.76個百分點，1-5月十大城市共成交37.42萬套，同比增長35.55%，其中5月單月成交9.74萬套，創(chuàng)2013年4月以來單月最高成交紀(jì)錄。

　　從土地市場供求來看，2015年上半年全國300個城市各類用地推出及成交面積同比分別下降30.4%和39.5%，多重壓力導(dǎo)致政府供地、房企拿地節(jié)奏明顯放緩，整體市場延續(xù)趨冷態(tài)勢?？傮w來看，上半年全國300城市土地成交量繼續(xù)探底，且降幅超過土地推出量，市場需求進(jìn)一步萎縮，目前庫存去化仍是樓市主題，加之房企經(jīng)營壓力依然較大，拿地策略保持謹(jǐn)慎，土地市場需求熱度仍較低。

　　上半年品牌房企拿地態(tài)度總體謹(jǐn)慎，20家品牌房企共計拿地面積同比下降39.4%，金額同比下降14.2%，但銷售回暖利于房企資金面改善，上半年20家代表品牌房企銷售額達(dá)6830億元，同比上升9.2%，多數(shù)房企業(yè)績目標(biāo)完成率超四成，6月份房企拿地態(tài)度出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，當(dāng)月拿地金額同比大幅增長86.3%，為今年以來首次出現(xiàn)同比回升。隨著業(yè)績好轉(zhuǎn)，房企下半年投資意愿將逐步提升。

　　地產(chǎn)步入增長周期

　　在一季度經(jīng)濟(jì)下行壓力增大的背景下，中央陸續(xù)出臺一系列“寬貨幣”、“穩(wěn)增長”措施，然而政策效果作用于實體經(jīng)濟(jì)的力度尚未能抵消整體經(jīng)濟(jì)下行的壓力。中國經(jīng)濟(jì)到了轉(zhuǎn)型發(fā)展的十字路口，整體經(jīng)濟(jì)趨勢性下行，通貨緊縮隱現(xiàn)，投資和進(jìn)出口雙雙失速，內(nèi)在原因是人口紅利和資本積累等經(jīng)濟(jì)增長的長期性優(yōu)勢因素在逐步消失。不過值得注意的是，我們國民的生活水平在持續(xù)提高，收入穩(wěn)步增長，這必將激發(fā)進(jìn)一步的消費需求。在二季度經(jīng)濟(jì)增速階段性筑底的預(yù)期下，三季度有望企穩(wěn)回升，穩(wěn)定的宏觀環(huán)境有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖。

　　在宏觀經(jīng)濟(jì)增速階段性筑底，貨幣環(huán)境穩(wěn)健偏松，調(diào)控回歸市場化的背景下，預(yù)計全年全國房地產(chǎn)市場銷售量回升、價格小幅反彈、新開工降幅收窄、投資增速企穩(wěn)。樓市震蕩后步入增長周期，商品房銷售面積同比增速已經(jīng)觸底反彈。一方面，行政調(diào)控已經(jīng)基本完全放開，新一輪的寬松貨幣政策調(diào)整有利于推動行業(yè)加速回暖，另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇或吸引部分資金回流。結(jié)合歷史周期來看，2009年及2012年的兩輪上行周期分別持續(xù)10個月和12個月，預(yù)計此輪在房地產(chǎn)調(diào)控政策基本放開的情況下，回升時間將持續(xù)一年左右。此外，價格已經(jīng)觸底反彈，但不同城市仍存差異化，一線城市將快速反彈，部分二線及三線城市將保持平穩(wěn)。

　　與此同時，企業(yè)競爭格局繼續(xù)演變，房企與保險等金融機(jī)構(gòu)或聯(lián)姻開啟新的戰(zhàn)略合作模式。伴隨整個房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時代，國內(nèi)房企競爭格局出現(xiàn)兩極分化態(tài)勢，龍頭房企創(chuàng)新合作，競爭優(yōu)勢愈發(fā)明顯，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合下，中小房企直面生存困境，通過變賣股權(quán)等方式斷臂求生，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。過去重資產(chǎn)運營模式現(xiàn)階段已難以為繼，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型無疑是未來行業(yè)發(fā)展方向，房企與險資等金融機(jī)構(gòu)聯(lián)姻，通過資源優(yōu)勢互通有無，將成為房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的一個方向點。

　　隨著區(qū)域一體化繼續(xù)推進(jìn)，京津冀一體化作為重要組成部分，將為環(huán)北京城市房地產(chǎn)市場帶來新的發(fā)展機(jī)遇。首先，京津冀一體化下，軌道交通、高速公路等不斷建成通車，環(huán)北京部分區(qū)縣交通優(yōu)勢更為突出；其次，北京外遷資源帶動周邊城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)增速提高進(jìn)一步提升居民購買力，當(dāng)?shù)刭彿啃枨笙鄳?yīng)增加；同時，受北京高房價輻射作用影響，環(huán)北京周邊城市房價具有上漲空間。京津冀一體化利好下，環(huán)北京周邊城市房地產(chǎn)市場量價均將迎來上升空間，值得行業(yè)關(guān)注。

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