主持人語

　　受樓市“330”新政、央行降準降息等多項利好政策的影響，長沙樓市上半年交出了一份不錯的年中答卷。7月15日，長沙市房產(chǎn)研究中心發(fā)布的上半年樓市報告數(shù)據(jù)顯示，2015年1-6月長沙內(nèi)六區(qū)新建商品房累計網(wǎng)簽800.20萬㎡，比去年同期增長60.72%。

　　長沙樓市發(fā)展軌跡與全國基本一致。7月中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷后迎來政策層面的利好，全國樓市逐漸回暖。在市場先抑后揚的震蕩中，優(yōu)秀的品牌房企把握大勢，以合理的市場布局、過硬的產(chǎn)品打造能力和獨特創(chuàng)新的營銷手段，贏得業(yè)績逆轉(zhuǎn)。

　　樓市升溫，再次引發(fā)人們猜想：樓市已經(jīng)筑底了嗎？年內(nèi)第三次降息會對樓市產(chǎn)生什么影響？下半年樓市將往哪里走？本次廣廈會客廳，請房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士一起把脈樓市下半場與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

　　下半年多數(shù)房企仍然會快速跑量

　　汪俊（鑫遠集團長沙項目開發(fā)中心副總經(jīng)理）：今年上半年“鑫遠分紅”算得上長沙樓市一個大事件。鑫遠做這個事情的出發(fā)點和初衷，是基于企業(yè)的發(fā)展、自身產(chǎn)品結(jié)構以及市場的情況。我們選擇那樣一個時間點切入，是想找到一個市場空白，打一個時間差。從天心區(qū)發(fā)布的5月份的成交數(shù)據(jù)來看，我們四個項目都上了榜，且名列前茅。從活動啟動到最后5月份收官，應該說遠遠超出了我們當初的預想效果。

　　對于下半年的市場，一個無法回避的問題是市場存量，而且存留下來的都是比較難處理的大戶型產(chǎn)品。真正的剛需產(chǎn)品會滯銷嗎？應該不會。偏剛需的產(chǎn)品真的不太愁，價格堅挺，不愁銷路。但是基于市場庫存及產(chǎn)品結(jié)構，我們對下半年很難看好，大家仍應利用政策利好的杠桿快速跑量。

　　雖然房貸利率已經(jīng)到了歷史的最低值。但是，地方銀行在執(zhí)行央行政策時還是有很大的差異?，F(xiàn)在我們合作的銀行比較多，他們對個人住房貸款的審核一直很嚴，根本無法兌現(xiàn)7折利率的承諾。這是一個影響二次置業(yè)或者改善型置業(yè)的實際性問題。一個宏觀和一個微觀問題始終會制約長沙樓市。

　　未來幾年，我們公司的戰(zhàn)略會有一些調(diào)整，首先在長沙先把自己存量的土地持續(xù)進行開發(fā)，同時，浙江一個健康產(chǎn)業(yè)項目正如火如荼地推進，我們自己覺得那是一個有國家政策扶持的朝陽產(chǎn)業(yè)。如果有合適的機會，我們可能會踏上廣州、深圳的那片熱土。健康產(chǎn)業(yè)只是戰(zhàn)略發(fā)展方向之一，但房地產(chǎn)住宅開發(fā)依然是我們的主營業(yè)務，自己的老本行是不會丟的，只看在什么區(qū)域去做。

　　要在千篇一律的城市森林中

　　給產(chǎn)品賦予文化的意味

　　曾耘墨(水墨林溪副總經(jīng)理)：中國經(jīng)濟未來發(fā)展的兩個主要方向，一是制造業(yè)；二是文化產(chǎn)業(yè)。可能我們未來，包括我個人，更多要從這兩個方面去思考未來的發(fā)展。當然，房地產(chǎn)企業(yè)不會關門，也不會倒閉，房地產(chǎn)還是有出路。因為，畢竟是我們國家的一個經(jīng)濟支柱，至少未來三十年。房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)的行業(yè)很多，涉及很多上下游的東西。

　　只不過，我們國家經(jīng)過三十年的改革開放，經(jīng)濟到了一個轉(zhuǎn)型期。

　　我個人認為，房地產(chǎn)是自住和投資的功能。未來肯定和制造業(yè)、文化會有結(jié)合，至于怎么結(jié)合，也就是如何進行創(chuàng)新。從文化的角度來說，至少未來住宅產(chǎn)業(yè)化要和文化進行結(jié)合，這就是說住宅要做成更精細化的產(chǎn)業(yè)化，更具有文化性，更具有人情味，更具有生態(tài)性、科技性、環(huán)保性，可能這是未來住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展一個方向，而不是沒有生命力的純粹的鋼筋混凝土。

　　不同的人可能是不同的家庭教育背景，不同的人生喜好，對各種色彩也有不同的感受，表現(xiàn)出來的形象就不一樣，給別人的感覺是氣質(zhì)不一樣，文化涵養(yǎng)不一樣，從而產(chǎn)生不同的效果，我個人認為：未來房地產(chǎn)業(yè)也要往這個方向發(fā)展，才能使房地產(chǎn)業(yè)走向健康而平穩(wěn)的發(fā)展。時下，房地產(chǎn)的發(fā)展和建筑的開發(fā)，大家過度地追求所謂的經(jīng)濟效益的結(jié)果，而沒有注重建筑的品質(zhì)和文化過程的塑造。

　　水墨林溪這個項目之所以取這個名字作案名，這里面有我的個人情結(jié)在里面，我和公司的高層領導等，大家都有這個文化情結(jié)。因為我個人從小就喜愛中國傳統(tǒng)文化，從我從業(yè)的第一天開始，我就希望有一天能接觸一個地產(chǎn)項目是按照我個人的想法來運做的。水墨林溪我做到了，這是老板和公司高層給我的平臺。要在千篇一律的城市森林中給產(chǎn)品賦予文化的意味，把老祖宗的東西放進去，讓房子住起來更舒服，更與自己的內(nèi)心比較貼近，有自己的文化氣質(zhì)在建筑中。

　　另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要有產(chǎn)業(yè)支撐，未來城市規(guī)劃，要考慮業(yè)主的實際需求，而不要過多的考慮房地產(chǎn)在開發(fā)環(huán)節(jié)中的利潤要求，而要把對房地產(chǎn)開發(fā)利潤的訴求放在未來城市服務和運營中產(chǎn)生社會經(jīng)濟價值，提升城市管理的水平，對物業(yè)的日常運營和管理，提供良好的人居環(huán)境，我認為這是未來房地產(chǎn)業(yè)或者住宅產(chǎn)業(yè)化的主流思想。

　　生活功能完整的

　　中心區(qū)物業(yè)越來越稀缺

　　楊正宇（德思勤集團品牌總監(jiān)）：房地產(chǎn)要有各自的氣質(zhì)，市場以銷售為目的，千篇一律地去復制，這條路肯定要轉(zhuǎn)變。我認為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型兩個方向，一是把各種特色元素、綜合元素打造自己的獨特性，提供的是一種更加高品質(zhì)的生活方式。二是從銷售型物業(yè)向運營型物業(yè)轉(zhuǎn)變。

　　房地產(chǎn)市場面臨著轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)本身是不會消亡的。但是，房地產(chǎn)市場也回不到到當初了。實力弱一點的，資金成本過高的，在這個階段從生存的角度來說就必須要跑量。可以說，整個房地產(chǎn)行業(yè)處于轉(zhuǎn)型的迷茫期。

　　我們在討論樓市下半場的話題時，我是覺得開發(fā)商要把總量先拋開，去認識產(chǎn)品與消費者真正的需求，你會發(fā)現(xiàn)大多數(shù)的人居住的還是城市中心，核心區(qū)域的總量會超過多少呢？沒有那么大的數(shù)量，核心區(qū)可能也只有300萬平方米的總量，而這種核心區(qū)的總量絕對是剛需。未來配套非常好，生活功能完整的中心區(qū)物業(yè)，將越來越稀缺。

　　未來我們需要什么樣的生活，房地產(chǎn)能否提供這樣的生活，這是未來房地產(chǎn)發(fā)展的一個空間。但是我認為，除了品質(zhì)是重要內(nèi)容之外，更重要的是要從城市功能的需求上去研究房地產(chǎn)，不管是從房地產(chǎn)運營也好，房地產(chǎn)的功能規(guī)劃也好，這些方面應該是要解決的一個問題，是城市功能區(qū)的概念。

　　德思勤打造的是一種生活方式，它有20多棟寫字樓，有適合大公司辦公的，也有符合小公司使用，這樣能夠形成商務的產(chǎn)業(yè)鏈。還有很完善的綜合配套，不僅所有的休閑娛樂都在樓下，還有高品質(zhì)公寓。10分鐘生活圈，把所有的問題都解決了。工作累了看看電影，逛逛購物中心，購物中心里面有100多家餐廳，10多家咖啡館，有影院，有真冰場，到了晚上還可以去24小時書店看看書……這才是我們需要的城市生活。

　　不論市場如何變化，

　　都要守住對地產(chǎn)這份情懷

　　葉英（建鴻達地產(chǎn)營銷總監(jiān)）：從數(shù)據(jù)來看今年上半年比去年同期增長了約30%，為什么？首先，整個市場環(huán)境不是很好，開發(fā)商希望快點變現(xiàn)，整個上半年跑量是顯而易見的。

　　半年之內(nèi)，降息和降準出現(xiàn)三次，歷年來是比較少出現(xiàn)的，現(xiàn)在五年以上商業(yè)貸款利率5.4%，也是歷史新低。但是，剛需客戶買房時會發(fā)現(xiàn)，的確資金成本降低了。但是，真正算賬后會發(fā)現(xiàn)，向銀行貸款100萬元分20年還，每個月的月付款僅僅少了141元。他們會不會決定降息以后就買房子？不可能有這種心態(tài)的。降息后一下子會不會釋放很多需求？不會的，政策落地也需要一些時間。

　　但是另一方面，銀行一年期存款利率已經(jīng)到了2%，就會釋放以銀行儲蓄作為非常穩(wěn)妥的資金回報的客戶，會拿出一部分資金，不會投股市，吸引他的依然是房地產(chǎn)。

　　如果項目都一模一樣，未來往后走死路一條，未來留下的將是本身做房地產(chǎn)的企業(yè)。市場狀況最不好的時候，也有項目賣得很好。在市場狀況非常好的時候，也有項目賣得不好。

　　往后看，我覺得年輕人依然要買房子，你跟男朋友結(jié)婚會要房子，沒房子不會結(jié)婚的，這種需求是在的。另外，整個手上的投資渠道非常匱乏，老百姓不知道手上的錢要投到哪個渠道中去，即便房地產(chǎn)市場不太好，他也不會去投現(xiàn)在的股市。房子以后可以住，可以出租，但房子本身是在漲的，與股市是不一樣的。未來看，需求是有的，投資客戶也會存在，舊城區(qū)改造還是在做，舊房子還是要拆的，還是會有地級市的老百姓要到省會來，這種需求還在。

　　越往后走，開發(fā)商經(jīng)過健康良性的洗牌，回到房地產(chǎn)本身之后，我想我還是會和大家一樣做房地產(chǎn)，我還是會守住我們的情懷做房地產(chǎn)。

　　主持人：潘昭暉

　　文字整理：陳勇

　　人物攝影：陳飛

　　網(wǎng)絡傳播：星辰在線

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