■ 樓市觀察

　　從金融角度上來(lái)說(shuō)，在合理租售比以下，買(mǎi)房合算；超過(guò)合理租售比，自然就是租比買(mǎi)合算。

　　7月9日，潘石屹作為一名商人做客某脫口秀節(jié)目。節(jié)目中，潘石屹問(wèn)及主持人，還租房而住嗎？主持人肯定地回復(fù)，是的，我在中國(guó)不擁有房產(chǎn)。

　　據(jù)介紹，目前該節(jié)目主持人一直住在賓館里，而且她在中國(guó)也并沒(méi)有投資買(mǎi)房。于是，潘石屹便開(kāi)玩笑地對(duì)她說(shuō)，你錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)了。

　　以中國(guó)當(dāng)下的高房?jī)r(jià)來(lái)看，租房比買(mǎi)房要?jiǎng)澦闾嗔?。所謂的租售比，就是房?jī)r(jià)和月租金的比值，國(guó)際上通用的合理租售比值為：舊公寓大樓是120倍，新公寓是140倍，獨(dú)立的別墅或連體鎮(zhèn)屋是160倍。如果計(jì)算得出的數(shù)字低于這些比值，說(shuō)明房?jī)r(jià)是合理的，一旦超出這個(gè)比值，說(shuō)明房?jī)r(jià)被高估。

　　從金融角度上來(lái)說(shuō)，在合理租售以下，買(mǎi)房合算；超過(guò)合理租售比，自然就是租比買(mǎi)合算，超過(guò)越多，就越合算。

　　不過(guò)，由于中國(guó)的特殊情況，比如目前還不需支付地產(chǎn)稅等，所以租售比可以從歐美最高的160倍，大幅提高至200倍以上，因?yàn)樵谥袊?guó)養(yǎng)房成本暫時(shí)低于歐美。再考慮一線(xiàn)大城市，如北京、上海的特殊情況，合理租售比可進(jìn)一步調(diào)高至240倍。

　　但事實(shí)上，當(dāng)今中國(guó)房子的租售比已經(jīng)普遍超過(guò)240倍，像北上廣深那樣的一線(xiàn)大都市，租售之比超出800到1000的也隨處可見(jiàn)。

　　那么，為何房子租售比能衡量房?jī)r(jià)是否合理呢？

　　在寬松的信貸環(huán)境下，只要有購(gòu)房意愿，誰(shuí)都能獲得房貸。而越來(lái)越多的人將買(mǎi)房作為投資、甚至投機(jī)的時(shí)候，這一信貸消費(fèi)模式其實(shí)是嚴(yán)重扭曲真正供求關(guān)系的。結(jié)果，房?jī)r(jià)就會(huì)越來(lái)越高。

　　而租房市場(chǎng)就不一樣。在房?jī)r(jià)飛漲的地區(qū)，房租并不隨之同步上漲。這是因?yàn)樽夥渴袌?chǎng)是一個(gè)“有效市場(chǎng)”。關(guān)于“有效市場(chǎng)”的假設(shè)，是認(rèn)為市場(chǎng)在信息方面的有效性：已經(jīng)把過(guò)去、現(xiàn)在，甚至將來(lái)事件的貼現(xiàn)值反映在市場(chǎng)價(jià)格中，所以在任何時(shí)候，房租市場(chǎng)的價(jià)格都是合理的。

　　而從金融上來(lái)說(shuō)，最關(guān)鍵的原因是房租不能借貸，必須以現(xiàn)金全款支付，房租必須依照真正的供求關(guān)系而定。也就是說(shuō)，房租所反映出來(lái)的，才是消費(fèi)者在房子這一商品上的真正承受力。逃離北上廣的人有各種原因，房租過(guò)于昂貴絕對(duì)是最大的原因之一。

　　潘石屹在這次訪(fǎng)談中表示，目前全國(guó)人均住房面積已經(jīng)近40平方米，整體而言，中國(guó)已經(jīng)不缺房子了。他的公司今后將會(huì)減少開(kāi)發(fā)樓房項(xiàng)目，已經(jīng)開(kāi)發(fā)出來(lái)也可能不賣(mài)了，將改成出租房。言下之意，因?yàn)榉孔犹?，房地產(chǎn)的繁榮鼎盛期到頭了，房?jī)r(jià)大漲的基礎(chǔ)已經(jīng)不存在了。

　　總之，房租反映的是普通民眾的收入水平，而有泡沫的房?jī)r(jià)，反映的是高收入人群的支付能力。租售比超出合理范圍越大，則表示房地產(chǎn)泡沫越嚴(yán)重，對(duì)于個(gè)人投資者而言，房屋租售比是衡量房?jī)r(jià)是否合理的精確標(biāo)尺。

　　□陳思進(jìn)（加拿大皇家銀行資深風(fēng)險(xiǎn)投資顧問(wèn)）