□地產(chǎn)評(píng)論員 孟子諒

　　近期，房企“年中考”的成績單陸續(xù)發(fā)布。上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷后迎來政策層面的利好，全國樓市逐漸回暖。在市場(chǎng)先抑后揚(yáng)的震蕩中，品牌房企也把握住了“大勢(shì)”，半年銷售業(yè)績同比大多呈上漲態(tài)勢(shì)。但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，行業(yè)趨勢(shì)和房企業(yè)績目標(biāo)的壓力仍舊不小，現(xiàn)在還不是房企“高枕無憂”的時(shí)候。

　　業(yè)績沖高不意外

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)，截至6月30日，銷售額超過50億元的企業(yè)達(dá)到69家，同比去年上半年增加了16家。其中，萬科再次率先跨越千億元，以1080億元的銷售業(yè)績雄踞半年房企業(yè)績榜首。緊隨其后的恒大、綠地、保利、中海、碧桂園和萬達(dá)的銷售業(yè)績也均超過了500億元。

　　在這69家房企中，不少房企的業(yè)績和去年同期相比出現(xiàn)增長，前10名房企的銷售總金額同比增加了10.6%，前50名企業(yè)則同比上升了9%。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，上半年房企業(yè)績的沖高其實(shí)并不令人意外。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦表示，樓市本輪回暖力度非常大，房企業(yè)績也“水漲船高”。今年1月-5月，全國商品房銷售金額達(dá)到24409億元，同比增長3.1%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，房企上半年業(yè)績的增長主要?dú)w功于二季度的強(qiáng)勁表現(xiàn)，榜單前10名和前50名企業(yè)二季度的銷售總金額環(huán)比第一季度分別增長了82%和80.6%。

　　下半年競(jìng)爭或更激烈

　　雖然銷售業(yè)績?cè)鲩L明顯，但結(jié)合部分房企的業(yè)績目標(biāo)來看，目前還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到“高枕無憂”的時(shí)候。

　　今年年初，中海、綠地、恒大、碧桂園等標(biāo)桿房企在2014年銷售業(yè)績保持增長的基礎(chǔ)上，謹(jǐn)慎上調(diào)了2015年的銷售目標(biāo)，增幅普遍在5%-20%之間。半年已過，根據(jù)CRIC克而瑞監(jiān)測(cè)的20家典型房企銷售數(shù)據(jù)顯示，這20家房企的平均目標(biāo)完成率為41%。

　　其中，恒大的業(yè)績目標(biāo)完成率達(dá)到54.9%，業(yè)績“跑贏”了時(shí)間。而綠城、中海、華潤、雅居樂也完成年度目標(biāo)的45%左右。相比之下，仍有部分房企上半年完成率不足四成。

　　對(duì)此，亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，從近年的慣例來看，房企的推盤高峰都集中在下半年，因此下半年房企的銷售業(yè)績通常會(huì)比上半年更高。

　　某品牌房企相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示：“上半年，我們按計(jì)劃完成了全年業(yè)績目標(biāo)的4成左右。下半年，公司在全國范圍內(nèi)推出的可售貨值預(yù)計(jì)將接近100億元，是上半年的一倍左右，且多為去化較快的剛需產(chǎn)品，因此我們對(duì)于完成全年業(yè)績指標(biāo)充滿信心?！?/p>

　　但謝逸楓同時(shí)指出，現(xiàn)在房企仍面對(duì)著不小壓力。一方面，部分房企的業(yè)績完成情況確實(shí)偏低；而另一方面，隨著下半年市場(chǎng)供貨量的增加，房企之間的競(jìng)爭也將更加激烈。房企應(yīng)以更加靈活的策略適應(yīng)市場(chǎng)的變化，確保銷售業(yè)績的增加。

　　財(cái)務(wù)狀況趨于平穩(wěn)

　　今年年初，不少標(biāo)桿房企都提出了追求“有質(zhì)量增長”的長期目標(biāo)，稱不再盲目追求規(guī)模，而是要兼顧利潤、回款。今年上半年，雖然行業(yè)整體盈利能力下滑的趨勢(shì)并未徹底扭轉(zhuǎn)，但房企整體的財(cái)務(wù)狀況正在趨于平穩(wěn)。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，2015年第一季度，124家A股上市房企的平均凈負(fù)債率出現(xiàn)了同比下降。而上述房企在同期的平均毛利率則為36.2%，同比上漲了1.3%；其平均凈利率也達(dá)到了12.5%，同比小幅上漲了0.6%。其中，保利、泰禾、金地等品牌房企的凈利潤同比均出現(xiàn)了小幅上漲。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，今年第一季度，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)并不理想，但房企的財(cái)務(wù)狀況已經(jīng)出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)的跡象。在第二季度樓市回暖、高端住宅成交迅速升溫的背景下，上半年房企的財(cái)務(wù)狀況很有可能會(huì)進(jìn)一步改善。

　　究其原因，有業(yè)內(nèi)人士表示，今年上半年不少上市房企在加強(qiáng)成本控制以及提高周轉(zhuǎn)速度方面取得了不錯(cuò)的效果，像保利、泰禾這樣布局較廣、規(guī)模較大的房企能做到利潤上漲更是殊為不易。

　　而謝逸楓則認(rèn)為，面對(duì)目前的行業(yè)趨勢(shì)，上述房企的做法確實(shí)行之有效。但長期來看，無論是成本管控還是提高周轉(zhuǎn)速度，終究會(huì)遇到瓶頸，房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型——通過新的模式為企業(yè)持續(xù)的發(fā)展提供動(dòng)力。

　　房企動(dòng)態(tài)

　　品牌房企海外布局再升級(jí)

　　目前，房企開拓海外市場(chǎng)的步伐依然強(qiáng)勁。第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，未來二十年，市場(chǎng)將經(jīng)歷至關(guān)重要的重組與整合，海外投資將進(jìn)一步發(fā)展。在行業(yè)優(yōu)勝劣汰中，開發(fā)商投向海外市場(chǎng)的目光將越來越多。

　　近日，來自復(fù)星地產(chǎn)的消息稱，復(fù)星地產(chǎn)與英國專業(yè)地產(chǎn)基金管理公司Resolution Property在英國倫敦正式宣布，雙方共同投資設(shè)立一家合資公司Resolution Property Investment Management LLP (“RPIM”)作為復(fù)星地產(chǎn)在歐洲14個(gè)國家價(jià)值增長型投資中的優(yōu)先平臺(tái)，這也是復(fù)星地產(chǎn)在全球投資的第二家資管平臺(tái)公司。復(fù)星地產(chǎn)在RPIM中具有控股地位。

　　復(fù)星集團(tuán)副總裁、復(fù)星地產(chǎn)總裁徐曉亮表示，此次實(shí)現(xiàn)復(fù)星地產(chǎn)歐洲資管平臺(tái)的落地，是復(fù)星地產(chǎn)全球化布局的又一重要事件。未來，Resolution將作為復(fù)星地產(chǎn)在歐洲的主要地產(chǎn)投資平臺(tái)，成為在歐洲對(duì)接保險(xiǎn)資金、打造全球化投資能力的戰(zhàn)略投資平臺(tái)。

　　從2013年開始，復(fù)星地產(chǎn)結(jié)合復(fù)星集團(tuán)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展和自身能力建設(shè)的需要，針對(duì)性地提出了關(guān)注海外資產(chǎn)管理平臺(tái)、直接資產(chǎn)投資、證券投資和PE/VC投資四大類業(yè)務(wù)，如今這一全球布局理念已經(jīng)初見成效。

　　事實(shí)上，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭的加劇，諸多品牌房企都將目光投向海外，其中歐美國家成為中國房企青睞的投資地點(diǎn)之一。而隨著房企頻頻出海或投資、或收購、或開發(fā)運(yùn)作自己的地產(chǎn)項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)人士稱，從2013年房企開始“試水”海外投資后，房企海外投資仍在加速。

　　行業(yè)觀察

　　房企轉(zhuǎn)型之路“雷聲大雨點(diǎn)小”？

　　今年以來，房企在戰(zhàn)略層面的轉(zhuǎn)型“蔚然成風(fēng)”。恒大、萬達(dá)、綠地、萬科這些千億級(jí)房企都紛紛跳出房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)で笮碌漠a(chǎn)業(yè)突破。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2015年將有可能成為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的“轉(zhuǎn)型年”。

　　今年5月，萬科集團(tuán)披露了對(duì)于物流地產(chǎn)的規(guī)劃，稱萬科將積極拓展消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)重點(diǎn)方向之一將是物流地產(chǎn)。

　　而在多元化方面“輕車熟路”的恒大公布了其健康產(chǎn)業(yè)的首個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃。并預(yù)計(jì)在今年投入20億元，2016年計(jì)劃投入15億元，2017年投入10億元。恒大董事局主席許家印更表示，礦泉水、糧油、乳業(yè)計(jì)劃將于三年后在港股分拆上市。

　　此外，萬達(dá)也在上半年發(fā)布了“第四次轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略”；而綠地也稱將在未來五年內(nèi)形成“3+X”的產(chǎn)業(yè)集群布局。

　　龍頭房企在上半年的一系列動(dòng)作，似乎印證了業(yè)內(nèi)人士對(duì)于“轉(zhuǎn)型年”的判斷。但也有人稱，不少房企的多元化布局雖然“聲勢(shì)浩大”，但目前來看，轉(zhuǎn)型的成效卻比較一般，似乎給人一種“雷聲大雨點(diǎn)小”的感覺。

　　對(duì)此，易居中國控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱表示，現(xiàn)在就判斷房企的轉(zhuǎn)型能否成功還為時(shí)尚早。龍頭房企的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，是基于房地產(chǎn)行業(yè)整體趨勢(shì)的判斷，是一個(gè)長期的布局，可能最少要5-10年才能看到成效。

　　“確實(shí)，目前沒有任何一家房企是真正意義上的轉(zhuǎn)型成功，但諸如萬科小股操盤輕資產(chǎn)模式、綠地多元化組合創(chuàng)新模式，都是一些很好的嘗試?！敝x逸楓認(rèn)為，房企的轉(zhuǎn)型沒有任何固定模式，不論結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)思維、還是結(jié)合金融創(chuàng)新，所有的探索都只是在嘗試階段，成功可能要等十年二十年，但一旦形成行之有效的模式，便有望成為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新引擎。