本版圖文統(tǒng)籌 王志彥 本報記者 趙翰露 本版制圖 鈺珹

　　商業(yè)地產(chǎn)的興衰，往往是經(jīng)濟(jì)中心城市發(fā)展好壞的重要風(fēng)向。聚焦到上海，無論是外灘的萬國建筑群，還是小陸家嘴鱗次櫛比的摩天大樓，這些承載著商業(yè)功能的建筑，都是人們對上海這座繁華城市的最直觀認(rèn)識。

　　商業(yè)地產(chǎn)的租戶，構(gòu)成了整座城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本單元。租金幾何、空置率多少、租戶的類別和規(guī)?！瓟?shù)據(jù)背后，隱藏著城市經(jīng)濟(jì)的不少“秘密”。

　　租金價格：浦東寫字樓漲幅，反超浦西

　　多家機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前上海的商業(yè)地產(chǎn)價格依然處于高位，并保持上升勢頭。

　　仲量聯(lián)行報告顯示，商場方面，上海核心商圈的底層租金均價已經(jīng)從2013年一季度的48.4元/平方米·天，上漲到目前的51.8元/平方米·天。這意味著，在上海核心地帶的主流商場底層，租用一間50平方米鋪位，每月租金接近8萬元。

　　相比之下，非核心商圈的租金要便宜很多。同份報告數(shù)據(jù)顯示，目前上海非核心商圈的底層租金均價約為17.5元/平方米·天，僅為核心商圈價格的三分之一左右。

　　寫字樓的情況則耐人尋味。報告顯示，上海中央商務(wù)區(qū)的甲級寫字樓租金均價，2014年末已經(jīng)達(dá)到9.4元/平方米·天，這比起2013年初的8.9元/平方米·天，有了明顯上升。但是，分區(qū)域看，浦東寫字樓租金的上漲幅度已超過浦西。事實(shí)上，過去五年，浦西寫字樓的租金并沒有增長，反而有小幅下跌。而浦東寫字樓的租金，自2008年全球金融危機(jī)之后，開始一路上揚(yáng)，并在2013年超過了浦西。

　　價格的堅(jiān)挺乃至上升，源于充分的市場需求，更昭示著經(jīng)濟(jì)形勢的上揚(yáng)。數(shù)據(jù)顯示，浦東甲級寫字樓的空置率連年低于3.5%，可以說幾乎“滿倉”；超甲級寫字樓更是幾乎沒有可供租賃的面積。反觀浦西，由于近年來多個新項(xiàng)目落地，空置率一度在10%以上。不過，今年以來，不少互聯(lián)網(wǎng)金融公司、跨國零售公司，紛紛對浦西寫字樓表示興趣，目前浦西甲級寫字樓空置率已降至7%。

　　租戶“圈地”：金融業(yè)最紅，制造業(yè)被逼退

　　在上海寫字樓租戶來源變遷的圖譜中，有一條線索非常清晰：金融業(yè)相比其他經(jīng)濟(jì)行業(yè)，已經(jīng)連續(xù)擴(kuò)張超過十年，并大有繼續(xù)延續(xù)這一勢頭的力量。

　　世邦魏理仕的一份上海甲級寫字樓租戶調(diào)查報告，勾勒出了上海甲級寫字樓的租戶來源及其變遷。傳統(tǒng)上，上海甲級寫字樓的租戶，主要來自制造業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)。2005年，制造業(yè)租戶占甲級寫字樓租戶26.4%，專業(yè)服務(wù)業(yè)占23.8%，遠(yuǎn)超金融業(yè)的14.8%。但在2014年，情況發(fā)生了極大變化：金融業(yè)以30.5%的成績，把制造業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了身后。

　　這一數(shù)據(jù)變化，從側(cè)面印證了上海國際金融中心建設(shè)步伐的不斷加快，以及國際地位的不斷提升。特別是在金融機(jī)構(gòu)聚集的陸家嘴地區(qū)，目前小陸家嘴區(qū)域內(nèi)金融業(yè)租戶已經(jīng)達(dá)到60%，行業(yè)集中程度超過中國香港的中環(huán)。上文提到的浦東寫字樓空置率遠(yuǎn)低于浦西，并長年維持低位，背后也正是金融行業(yè)對寫字樓需求不斷上升的反映。

　　與此同時，近年來，在金融行業(yè)內(nèi)部，亦出現(xiàn)了戲劇性變化。報告顯示，整個金融行業(yè)的甲級寫字樓租戶中，銀行、保險等傳統(tǒng)類別占比正在逐年下降； 相反P2P、財(cái)富管理、金融衍生品等新興行業(yè)企業(yè)，從無到有，目前在甲級寫字樓的租戶數(shù)量和租用面積都處于穩(wěn)定攀升階段。

　　而隨著核心區(qū)域甲級寫字樓的價格不斷走高，一些企業(yè)不得不選擇退出黃金地段。世邦魏理仕報告顯示，汽車業(yè)、建筑業(yè)等制造行業(yè)，以及廣告、快消品等對商鋪面積需求較大的行業(yè)，外遷趨勢明顯。而金融、審計(jì)、律師、咨詢等行業(yè)，仍在核心區(qū)域的甲級寫字樓內(nèi)不斷擴(kuò)張。

　　開店：奢侈品牌收縮，“輕奢”品牌吃香

　　商場方面，和其他一線城市一樣，上海商場餐飲業(yè)強(qiáng)勁攀升的勢頭，眾所周知。根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，今年一季度，上海核心區(qū)域的商場中，餐飲業(yè)延續(xù)上揚(yáng)趨勢，數(shù)量占到全部租戶的32.4%；這也意味著餐飲業(yè)已經(jīng)超過服裝業(yè)，成為商場的第一大租戶來源。

　　另一個維度上，前些年持續(xù)擴(kuò)張的奢侈品牌及高端餐飲，去年以來呈現(xiàn)明顯的收縮之勢。仲量聯(lián)行的調(diào)查顯示，目前，多數(shù)一線奢侈品牌已經(jīng)暫時擱置了擴(kuò)張計(jì)劃，只有一些定價稍低的“輕奢”品牌仍在擴(kuò)張； 而中端市場的快時尚品牌，如H&M、Pull&Bear等，還有拓展新門店的打算。

　　餐飲方面盡管整體上漲，但內(nèi)部也有區(qū)分。調(diào)查報告顯示，目前大型高級宴會型餐廳表現(xiàn)相對低迷，但小面積的商務(wù)休閑餐廳擴(kuò)張迅速。

　　事實(shí)上，以百貨商店、購物中心為代表的商業(yè)地產(chǎn)模式，這些年來受到了各方面的挑戰(zhàn)。這樣的情況不僅發(fā)生在上海，也發(fā)生在其他城市。服裝業(yè)及其他行業(yè)衰落，餐飲業(yè)崛起；奢侈品和高端餐飲衰落，大眾品牌和休閑餐飲崛起。租戶數(shù)量漲落的趨勢，折射的是商業(yè)形態(tài)的變遷，電商的迅猛發(fā)展，對傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊已非一朝一夕。

　　這一趨勢同樣蘊(yùn)含著社會消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，隨著諸多消費(fèi)者眼界的提升，以及奢侈消費(fèi)受到的限制，單純以“昂貴”作為首要賣點(diǎn)的奢侈品和高端餐飲，不再為人們所熱衷，取而代之的是個性鮮明，同時也具有較高性價比的新型“輕奢”品牌。

　　在建商場面積：上海全球第一

　　公開資料顯示，未來五年內(nèi)，上海幾大重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)在建商業(yè)地產(chǎn)，總面積將達(dá)680萬平方米。

　　到2020年，上海的商業(yè)地產(chǎn)格局可能將出現(xiàn)較大的格局變化。世博園區(qū)的央企總部聚集區(qū)已經(jīng)開工，北外灘的目標(biāo)是成為金融和航運(yùn)聚集帶，南外灘的定位也是金融，徐匯濱江和前灘則定位于文化和休閑產(chǎn)業(yè)，虹橋商務(wù)區(qū)亦野心勃勃，希望對接長三角的巨量商務(wù)需求。

　　數(shù)據(jù)更能說明問題。世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)顯示，目前上海在建購物中心面積達(dá)到410萬平方米，位列全球第一； 未來五年內(nèi)，上海預(yù)計(jì)累計(jì)交付甲級寫字樓約725萬平方米，年均新增供應(yīng)規(guī)模將超過150萬平方米。

　　不可否認(rèn)，在上海向“四個中心”奮力邁進(jìn)之際，商業(yè)地產(chǎn)的空前繁榮是合理的，也是必須的。比如，甲級寫字樓的需求一直非常穩(wěn)定，特別在是浦東金融聚集區(qū)內(nèi)，空置率一直保持在較低水平。但是，也要注意到，爆發(fā)式的供應(yīng)增長，大多分布在新興地區(qū)，而從數(shù)據(jù)來看，新興商務(wù)區(qū)無論是租金價格還是空置率，都與中心商務(wù)區(qū)有不小差距，結(jié)構(gòu)性的供大于求難以避免。

　　這一點(diǎn)，或許不僅只是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主們的新挑戰(zhàn)。