在豪宅項目扎堆入市之后，豪宅市場迎來收獲季節(jié)。統(tǒng)計顯示，今年上半年北京上海等地單價10萬元以上豪宅成交“爆棚”，6月單月成交量更是創(chuàng)年內(nèi)單月新高，不過值得注意的是，高端項目的銷售業(yè)績噌噌上升時，真金白銀的回款情況卻并不十分如意。據(jù)了解，部分高端項目的銷售業(yè)績遭遇股市等投資渠道的“截和”，回款難度增加、回款速度也明顯放緩。

　　豪宅成交爆棚

　　在豪宅項目扎堆入市之后，豪宅市場迎來收獲季節(jié)。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：今年以來，北京豪宅市場單價在10萬元/平方米以上的豪宅成交爆發(fā)，整體簽約套數(shù)已經(jīng)達(dá)到了133套，即使剔除盤古大觀1月集中簽約的96套，年內(nèi)也達(dá)到了37套的歷史最高紀(jì)錄。

　　從6月單月來看，截至29日，北京10萬元/平方米以上豪宅成交明顯上漲，單月累計簽約已經(jīng)達(dá)到了12套，成為今年全年成交最高的月份（剔除1月盤古大觀集中成交）。6月合計簽約均價為11.79萬元/平方米。從套均總價來看，截至目前，北京年內(nèi)單套總價在2000萬元以上的豪宅，簽約已經(jīng)超過360套，而這一數(shù)據(jù)在去年同期合計簽約僅有201套。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2015-2016年初北京預(yù)期上市能夠銷售的新單價在10萬元/平方米以上項目接近15個，再加上目前已經(jīng)有的單價在10萬元/平方米以上項目大約在10個，整體看，待售的10萬元以上豪宅項目數(shù)量已經(jīng)達(dá)到2000套以上。

　　持續(xù)的新增供應(yīng)以及長期積累的市場需求，未來這種成交格局還將會繼續(xù)上演。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計，今年全年北京10萬元/平方米以上項目簽約有望達(dá)到200套的“爆棚量”。

　　同樣迎來成交“爆棚”的還有上海豪宅。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海市單價10萬元/平方米以上豪宅累計成交194套，其中公寓139套，別墅55套。而2014年同期天價豪宅成交套數(shù)僅為57套，其中公寓31套，別墅26套。今年上海天價豪宅成交套數(shù)出現(xiàn)大幅上漲的現(xiàn)象，已經(jīng)達(dá)到歷年同期豪宅成交套數(shù)總量的新高。

　　回款難度增大

　　雖然豪宅市場整體成交“喜人”，不過，對于部分項目來說卻“喜”不起來。在新的投資環(huán)境下，這些豪宅回款的速度正在明顯放慢。

　　“不少客戶交了定金定下了一套房子，但是會拖很長一段時間交之后的款項，這讓我們的回款速度被嚴(yán)重放緩，成交周期會拉得比較長?！北本┍辈磕吃谑酆勒椖繝I銷負(fù)責(zé)人近日告訴記者，出現(xiàn)這種情況的原因一方面是目前市場上可選擇的項目較多，豪宅之間的競爭比較激烈，客戶的選擇面較大；另一方面也是更重要的原因是，在其他投資渠道譬如股市相對較好的情況下，買家會把錢投入到非房產(chǎn)渠道中去。

　　“面對這種客戶，我們只能催繳，但是又不敢催得太狠，本來客戶就不多，如果因為催款導(dǎo)致客戶退房，最終受損失的還是我們自己?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人不無郁悶地表示，除了被動等待，別無辦法。

　　北京東部某豪宅營銷人士也有同樣的煩惱：“不少客戶都說自己的錢在股市或者其他地方還沒有抽出來，希望能過些時間再繳納余款?！?

　　即便是已經(jīng)簽約的豪宅項目，也仍然存在買家拖欠房款的現(xiàn)象。上述人士告訴記者，通常情況下，豪宅買家在付款達(dá)到一定比例之后就可以簽約。在樓市不好的時候，這種拖欠情況會更加加劇。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴記者，對于豪宅購房客群來說，資金的流動性很重要，他們就算有幾千萬流動資金，也不會全放在固定資產(chǎn)上，而是會把錢投資到其他領(lǐng)域，擴(kuò)大收益。股市好的時候，豪宅客群會把資金更多地用于這種流通性強(qiáng)、升值快的投資途徑；但就算股市不好的時候，豪宅客群也會有諸多投資渠道可選，并不會把資金固化到房產(chǎn)上，期房階段會通過拖延付款的方式，拿到產(chǎn)權(quán)證后會抵押變現(xiàn)。

　　易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也告訴記者，豪宅置業(yè)的私密性和私交等特點，并不會太刻意催促此類客戶繳納房款。而此類豪宅投資者也會盡量拖延，因為其沒有太明確的自居需求，而是一種很強(qiáng)烈的投資意愿。當(dāng)其還有其他好的投資渠道時，會暫時延緩繳納此類購房款。

　　除此之外，在北京嚴(yán)格的限購背景之下，豪宅購買者大部分都面臨著非常大的資格問題，這也會使得豪宅簽約周期非常長，最長的甚至?xí)L達(dá)一年以上。

　　凸顯買方市場

　　上述受訪人士均表示，在面對這種局面時，開發(fā)商其實并沒有太好的辦法，豪宅市場是典型的買方市場，越高端的項目越是這樣，反而一些面向改善型客群的入門級豪宅，回款速度更快一點。

　　“這種現(xiàn)象在目前有所增加，”嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然現(xiàn)在樓市表現(xiàn)較好，但不少房企希望在上半年加速回籠資金，所以對回款要求較為迫切，“這說明豪宅置業(yè)者占據(jù)相當(dāng)?shù)男袠I(yè)優(yōu)勢。”

　　豪宅購買者的買方市場優(yōu)勢，還體現(xiàn)在豪宅的最終成交價格上。

　　豪宅是一種特殊的商品房，豪宅的簽約均價并不一定完全體現(xiàn)在簽約上。很多豪宅的業(yè)主大部分都有一定的社會地位，這種情況下，很多人情、交易其實是在簽約以外體現(xiàn)的。因此，不少豪宅項目的最終簽約價格往往要低于其預(yù)售價格。