國內(nèi)首只公募REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）——鵬華前海萬科REITs自公開在各大銀行和證券機構(gòu)發(fā)售以來，引來許多投資者的咨詢和熱捧。這只在深圳前海破冰的房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品，不僅將公募基金的投資范圍擴展到不動產(chǎn)領(lǐng)域，還意味著深圳的金融創(chuàng)新實現(xiàn)了突破。

　　然而，在不少專業(yè)人士看來，相比海外已經(jīng)發(fā)展成熟的REITs，國內(nèi)的這只REITs產(chǎn)品還不夠“正宗”，與國際標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品還有一定距離。異同在哪里？兩者的差距如何縮??？相較于其他方式投資房地產(chǎn)項目，REITs的優(yōu)勢在哪里？

　　專業(yè)人士分析，相對于其他投資房地產(chǎn)的方式，REITs的投資門檻較低、風(fēng)險低，給廣大投資者新增一種安全的投資商業(yè)地產(chǎn)的渠道。但是，受制于國內(nèi)的法律和稅收制度，這只REITs產(chǎn)品無法像海外的REITs那樣給投資者帶來最大程度的收益。

　　●南方日報記者 卓泳 曲廣寧

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　　眾多機構(gòu)求合作

　　據(jù)記者了解，基于中國房地產(chǎn)投資回報高，國內(nèi)機構(gòu)對REITs覬覦已久。去年中信證券就推出了兩款類REITs產(chǎn)品，一是“中信啟航”專項資產(chǎn)管理計劃，二是中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專項計劃，前者成功實現(xiàn)在深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓，后者推出售后返租，但兩款產(chǎn)品的交易量和流動性都不樂觀。

　　而前海這款以公募形式發(fā)行的REITs產(chǎn)品卻引起不少機構(gòu)和投資者的興趣。公告顯示，鵬華前海萬科REITs以不高于基金總資產(chǎn)50%的比例，投資于深圳市萬科前海公館建設(shè)管理有限公50%的股權(quán)，該基金的業(yè)績比較基準(zhǔn)為十年期國債收益率＋1.5%，認購期內(nèi)最低認購門檻為10萬元。據(jù)戴德梁行出具的評估報告，萬科前海企業(yè)公館物業(yè)2015年預(yù)測營業(yè)收入（不含物業(yè)管理費收入）為12633萬元。據(jù)稱，若物業(yè)的實際收益不達預(yù)期，則有保證金制度補償。

　　深圳證券交易所副總經(jīng)理林凡透露，鵬華前海萬科REITs作為首只公募REITs推出后，已經(jīng)有眾多基金公司主動找上門，積極性很高。林凡判斷，未來國內(nèi)的REITs品種會不斷增加，規(guī)模會不斷擴大，并成為資本市場的一個重要產(chǎn)品。

　　前海金控董事長李強表示，從國際和國內(nèi)的經(jīng)驗看，REITs可以多種形式出現(xiàn)，此次推出以萬科企業(yè)公館為標(biāo)的前海公募REITs，只是其中的一種形態(tài)，下一步前海金控將充分發(fā)揮先行先試政策優(yōu)勢和綜合金融服務(wù)的平臺優(yōu)勢，在推進前海REITs基金個案試點的基礎(chǔ)上，積極探索、總結(jié)，形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗?zāi)Ｊ?，為前海的開發(fā)建設(shè)提供更多模式。如果條件成熟，還計劃以公租房這類的標(biāo)的物來開展更多的REITs的試點，做一些更新的探索。

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　　公募REITs收益有保障

　　除了此次推出的公募REITs外，還有其他投資房地產(chǎn)項目的金融產(chǎn)品，如房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等，而此次推出的REITs也屬公募基金范疇，此外更多的是以私募基金的形式參與到房地產(chǎn)項目中去。那么，相比于其他房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，本次推出的REITs在門檻和收益上如何？

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，所謂信托，即投資者將其財產(chǎn)委托給信得過的人或機構(gòu)管理并獲取一定收益，而投資房地產(chǎn)項目的信托產(chǎn)品一般屬于股權(quán)投資，投資者購買該地產(chǎn)信托產(chǎn)品即可獲得該地產(chǎn)項目的一部分股權(quán)，并按照約定到期獲得分紅。信托產(chǎn)品的門檻一般較高，多以100萬元為認購起點，有些甚至高達300萬元或500萬元，收益率一般在8%—10%左右。

　　信托之外，很多私募基金推出了房地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品，這些基金的運作方式與信托類似，通過非公開募集的方式募集資金后參與到房地產(chǎn)項目的運作中，并按約定到期分紅。私募房地產(chǎn)基金的產(chǎn)品較信托產(chǎn)品靈活，認購門檻低至50萬元，多為100萬元，收益率也比信托產(chǎn)品略高一點，一般8%—12%，有的高至20%。

　　然而，無論是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還是私募基金，其在房地產(chǎn)市場波動較大的情況下，風(fēng)險也顯而易見；盡管行業(yè)內(nèi)有“剛性兌付”的潛規(guī)則，可依然出現(xiàn)一大批產(chǎn)品到期無法兌付給投資者應(yīng)有收益的現(xiàn)象，投資者在選擇項目、投資機構(gòu)等方面都需要有充分的了解和把握。

　　相較于這兩款高風(fēng)險產(chǎn)品，此次推出的公募房地產(chǎn)REITs產(chǎn)品在門檻和風(fēng)險上都大大低于前兩者，當(dāng)然收益也不及它們。首先，該產(chǎn)品以公募形式發(fā)行，以普惠金融的性質(zhì)兼顧到廣大中小投資者，讓非高凈值人士也可以較低的門檻參與到一個房地產(chǎn)項目中來；其次，由于該產(chǎn)品的投資標(biāo)的前海萬科企業(yè)公館為政府合力開發(fā)項目，具有較強穩(wěn)定性，加上前海受惠于政策支持，無論在地塊、項目以及片區(qū)前景上都前景大好，租金收益也比較可觀和穩(wěn)定，投資者的收益來源便有了保障。因此，該REITs產(chǎn)品由于門檻低、風(fēng)險小、收益相對固定，因此可視其為比銀行理財產(chǎn)品收益率略高，但比信托和私募基金產(chǎn)品略低的固定收益類理財產(chǎn)品。

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　　收益率受制于稅收制度

　　為何說此次發(fā)行的REITs與國際上標(biāo)準(zhǔn)的REITs有一定距離？對海外REITs有研究的投資界人士于尚民告訴記者，根本的不同在于法律和稅收制度?！昂Ｍ庥袑ｉT的法律來界定REITs，且發(fā)行REITs的公司是完全免稅的?！庇谏忻裾f，在海外，REITs需要滿足幾個條件，如投資標(biāo)的每年盈利的90%都要作為分紅分給投資者、公司持有的物業(yè)75%以上能夠創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流，即使是投資于開發(fā)型的物業(yè)也需要以最終持有為目的……“RETIs的本質(zhì)是，政府給你免稅，但你需要把資產(chǎn)的現(xiàn)金流分給投資者?！?/p>

　　從投資標(biāo)的來看，國內(nèi)以往幾次和本次發(fā)行的REITs產(chǎn)品都符合國際標(biāo)準(zhǔn)，即投資到持有型的擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)項目中，然而不同的是，海外成熟的REITs投資者還能享受整個資產(chǎn)升值所帶來的分紅，除了物業(yè)穩(wěn)定的租金之外，該物業(yè)所在的地塊和房價升值了，作為以REITs為持有形式的投資者也可以享受這些升值帶來的收益，但是國內(nèi)的REITs投資者無法享受到這些。

　　在稅收方面，海外的REITs發(fā)行公司因為要把盈利分給投資者，沒有資金的積累而享受全面免稅，投資者只需要交個人所得稅。而國內(nèi)的REITs卻需要雙重納稅，這將影響到投資者的最終受益。據(jù)了解，在REITs運行較為成熟的美國，其收益在企業(yè)層面免稅，持有REITs的當(dāng)期股息回報約為4%，加上約4%的股息增長率，REITs大約能為投資者帶來8%左右的總回報，而國內(nèi)發(fā)行REITs產(chǎn)品僅營業(yè)稅就要5.8%，還加上20%的個人所得稅，其收益難免會打折扣。

　　在流動性方面，于尚民介紹，海外REITs的本質(zhì)就是股票，海外投資者買賣REITs產(chǎn)品跟買賣A股股票是一樣的，可在交易所進行買賣，且每個的份額都很小，最低可花幾千元買一手，流動性非常高。可目前國內(nèi)的REITs產(chǎn)品無法真正流通，市場需求不足以支撐投資者買了之后進行轉(zhuǎn)讓，因此流動性較低，因此其本質(zhì)是個固定收益類理財產(chǎn)品。