你要重視的“四條投資經”

　　同策（上海）咨詢研究部總監(jiān) 張宏偉

　　過去幾年，商業(yè)地產項目以裂變式增長迅速遍布石家莊樓市，但熱情過后需要的是理性。一方面，我們看到一些地段優(yōu)良、產品有吸引力的商鋪被搶購一空，并且呈現了較高的承租率，而另一方面，我們也經常聽到投資商鋪失敗的投資者的哭訴。為何一個城市的商鋪會呈現冰火兩重天的狀況？如何理性看待商鋪投資？投資商鋪應該看重哪些要素？投資客在轉投商鋪項目時應把握好哪些原則，同時，也應該注意什么樣的問題？我認為買對買好商鋪不外乎要重視如下“四條投資經”。

　　第一條：跟著政府規(guī)劃政策走

　　首先、跟著政府規(guī)劃政策走。從城市的角度來看，京津冀一體化協同發(fā)展、區(qū)縣優(yōu)化合并、加速軌道交通建設等涉及石家莊的城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃政策頻頻出臺，助推石家莊商業(yè)地產市場向上行走。從投資商鋪的角度來講，在大規(guī)劃變更的市場背景下，留意商鋪及周邊地區(qū)是否會面臨規(guī)劃變更也就顯得非常必要，這也將決定投資是否成功的重要環(huán)節(jié)。從宏觀角度看，新城市規(guī)劃對所投資的商鋪未來肯定受到新一輪規(guī)劃的影響。從微觀角度看，一旦所投資的商鋪周邊規(guī)劃開建新的軌道交通線，可以肯定該商鋪有著上升的價值。

　　第二條：好地段是不變的原則

　　投資商鋪唯一不變的原則——選擇好的地段，如有實際人口或潛在消費人口的城市CBD、副中心、軌道交通主要交通樞紐站點附近等。

　　我認為，好的地段能夠帶來商鋪穩(wěn)定而且持續(xù)增長的人流。人流，其實就是能夠為你投資商鋪而帶來的“現金流”。比如有實際人口或潛在消費人口的城市中心副中心（北國商圈、南三條商圈、東購商圈等）、區(qū)域商業(yè)中心（各區(qū)商業(yè)中心）、地鐵交通樞紐（1號和3號線換乘站點）等這樣的優(yōu)質地段。投資這樣的地段項目，一方面人流量的增加可以保證并且每年可以增加商鋪的租金收益，另外一方面，人流量的增加導致地段本身趨于成熟，你所投資的商鋪本身的市場價值也會不斷攀升。

　　第三條：好企業(yè)定有好商鋪

　　要選擇好企業(yè)的商鋪進行投資。選擇持有型、精英型的品牌開發(fā)企業(yè)，這類企業(yè)為了長期性的經營收益會持續(xù)地在經營、管理甚至業(yè)態(tài)調整上不斷按照市場需求進行調整，它不會因為短期利益而放棄公司多年苦心經營的品牌，這類企業(yè)做企業(yè)更用心更靠譜，比如萬達、華潤、恒潤的商鋪就是比較靠譜的。

　　為什么這些企業(yè)的商鋪你可以考慮購買，那是因為這些企業(yè)本身的信譽比較好，它不會在承諾過的東西上縮水。當然我的意思也不是說其他企業(yè)的商鋪就都不好，其他商鋪優(yōu)勢也是有的，有的小型開發(fā)企業(yè)在環(huán)境和硬件設施上也不次于大房企，只要這個企業(yè)的長期可信度高，一般都不會有什么大的問題；另外一個就是了解這個企業(yè)的后期服務功能否跟得上，這也是考量一個商鋪是否有未來價值空間的重要因素之一。

　　第四條：篤信返租是個“錯”

　　不要盲目相信所謂的“返租”等承諾，仔細判斷商鋪項目所在區(qū)域市場未來發(fā)展價值之后再決定是否投資。

　　我認為，當前開發(fā)商在開發(fā)商鋪時，有不少不以長期持有經營為目的，而是為了短期內快速回款，一旦項目銷售完畢，經營風險往往隨即“脫鉤”，而開發(fā)企業(yè)也不會在后續(xù)經營上有所投入。

　　現在這種情況比較多，甚至可以稱得上是一種“潛規(guī)則”。因此投資者在買商鋪時，不要盲目相信所謂的“返租”等承諾，而是要考察項目自身的發(fā)展?jié)摿?，仔細判斷項目所在區(qū)域市場未來發(fā)展價值之后再決定是否投資。