專家、業(yè)內(nèi)人士把脈地鐵房投資

　　地鐵房投資不要忽略幸福指數(shù)

　　石家莊聯(lián)眾同業(yè)投資咨詢有限公司總經(jīng)理 苗向華

　　網(wǎng)絡(luò)上有個(gè)幸福指數(shù)的排名，石家莊市名列前茅。對于目前如火如荼的地鐵建設(shè)，我以為，對于省會市民來說，這個(gè)“時(shí)光穿梭機(jī)”改變的將不僅僅是工作、生活、交際空間距離的縮短和時(shí)間效率的提升，更重要的是會全方位提升大家的幸福指數(shù)，也因此和幸福指數(shù)關(guān)聯(lián)度極高的地鐵房成為城市新關(guān)注焦點(diǎn)。

　　面對離我們越來越近的便捷化城市交通工具——地鐵，和一線城市一樣，地鐵房，成為消費(fèi)者新的置業(yè)焦點(diǎn)，從投資到自用，人們熱情高漲。那么怎樣才能選好地鐵房呢？我認(rèn)為一是在地鐵房的選擇上，大家要密切關(guān)注地鐵實(shí)際建設(shè)線路與站點(diǎn)設(shè)計(jì)，尤其關(guān)注以地鐵站點(diǎn)為軸心800米以內(nèi)的地鐵房，是最具備投資價(jià)值的，其升值空間更大。目前，很多地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際上距離地鐵站口很遠(yuǎn)，也宣稱自己是地鐵房，所以建議大家實(shí)地勘察，關(guān)注地鐵規(guī)劃，而不要被地產(chǎn)廣告忽悠。

　　二是要隨時(shí)關(guān)注地鐵站口城市配套的建設(shè)，包括商業(yè)、教育、醫(yī)療等城市配套建設(shè)越齊全，其未來的居住舒適度越高，投資價(jià)值也越大，相反，城市配套較差的區(qū)域，其投資價(jià)值和居住價(jià)值也會相對較低。

　　三是要慎重選擇開發(fā)商和項(xiàng)目，目前很多缺乏手續(xù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也在大肆套用地鐵房概念，建議大家在選擇的時(shí)候要慎重，一定要查看房地產(chǎn)開發(fā)公司的實(shí)力，所開發(fā)項(xiàng)目是否具備完善的開發(fā)和銷售手續(xù)，并且隨時(shí)關(guān)注項(xiàng)目的投資和建設(shè)進(jìn)度，避免因?yàn)樾畔⒉粚ΨQ，選擇不慎，導(dǎo)致投資打水漂。

　　正確認(rèn)識地鐵物業(yè)的價(jià)值關(guān)聯(lián)

　　河北和發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理 王文濤

　　軌道交通的通行從物理屬性層面看，一是將提升城市的整體形象，是對城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的考量；二是地鐵的速度性和通達(dá)性帶給給城市角落無盲點(diǎn)的接駁，市民出行更便捷順暢。地鐵歌手、涂鴉、行為藝術(shù)等精神交流也將在潛移默化中改變整座城市的生活方式。

　　我認(rèn)為隨著地鐵的修建，城市格局、功能、規(guī)模必將得到演變。地鐵縮小了居住物業(yè)的地域差異，以紫林灣、如園項(xiàng)目為例，因地鐵的修建讓受眾打消了距離因素，形成熱銷也是必然。其次，地鐵使商業(yè)物業(yè)形成優(yōu)勢比肩效應(yīng)。地鐵是財(cái)富動車，她把人流、物流、商流和信息流快速涌動，給各個(gè)商業(yè)物業(yè)提供快速交通外，更有利的是帶來的客流量會讓本來服務(wù)地區(qū)級的商業(yè)成為城市級別商業(yè)物業(yè)。給沿線的土地拉來熱錢，給沿線的商業(yè)拉動消費(fèi)。華林國際、中儲廣場等項(xiàng)目無論對投資的拉動還是對客流的增加都尤為顯現(xiàn)。

　　地鐵經(jīng)濟(jì)將更加穩(wěn)固具有商業(yè)氛圍和地段優(yōu)勢的商業(yè)項(xiàng)目的霸主地位。新北國、萬象城、半島國際等項(xiàng)目雄霸城市商業(yè)中軸，地鐵給這些項(xiàng)目下蓋特色街區(qū)、餐飲、娛樂文化產(chǎn)業(yè)等多元化開發(fā)提供肥沃土壤。地段和固有交通足以讓其商業(yè)價(jià)值擁有持續(xù)年8%左右的增值空間。地鐵換乘對他們更是錦上添花，高端的產(chǎn)品形象以及極具實(shí)力的企業(yè)價(jià)值在軌道交通的拉動下更能完美體現(xiàn)。

　　代表作：樂城半島

　　物業(yè)類別 住宅 商鋪 公寓

　　售樓地址 建華大街與躍進(jìn)路交口西南角

　　樓盤與中山路地鐵1號線距離很近。

　　地鐵會加速城市新商圈的形成

　　金正房地產(chǎn)公司營銷總監(jiān)李樂

　　到目前為止我國一共有25個(gè)城市開通了地鐵，大陸22個(gè)，臺灣2個(gè)，香港1個(gè)。地鐵方便市民出行、上下班，地鐵經(jīng)濟(jì)促使商業(yè)和住宅等市場重新洗牌，其市場潛在價(jià)值也將一路飆升，實(shí)為經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的“黃金走廊”。

　　我認(rèn)為，地鐵的貫通為城市的發(fā)展帶來新動力，同時(shí)也會為樓市帶來全新的機(jī)遇，目前很多地鐵沿線的區(qū)域和板塊都快速發(fā)展，在地鐵效應(yīng)的刺激下，位于地鐵沿線的樓盤也更具備升值潛力。

　　地鐵是一個(gè)龐大的城市系統(tǒng)，且承擔(dān)主要的通勤人流，所以帶來很多自然的人氣，有人去就有消費(fèi)機(jī)會，所以地鐵往往和許多商業(yè)連鎖與商業(yè)地產(chǎn)相連，還有地鐵本身的管理性物業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)和開發(fā)標(biāo)的構(gòu)成地鐵物業(yè)的內(nèi)容。

　　地鐵物業(yè)其實(shí)是以地鐵站為中心，半徑2Km范圍內(nèi)的建筑物，被稱為地鐵物業(yè)；地鐵物業(yè)共有兩大類別：地鐵上蓋物業(yè)與地鐵沿線物業(yè)。地鐵上蓋物業(yè)，則是指樓盤就在地鐵站上面或者緊挨地鐵站出口，叫做地鐵上蓋物業(yè)。樓盤距地鐵站兩三公里，叫做地鐵沿線物業(yè)。

　　地鐵的建設(shè)帶動了新區(qū)域的發(fā)展空間，形成了一個(gè)城市跨越式發(fā)展的里程碑。我相信不久將來的石家莊，也會因?yàn)榈罔F的開通，帶來更多的商業(yè)繁榮。因?yàn)槊恳粋€(gè)地鐵站周邊都容易形成中心商圈效應(yīng)。以地鐵為核心，不論你住在哪里，那里都會形成商圈。

　　代表作：金正海悅天地 金正燕郊項(xiàng)目

　　物業(yè)類別 住宅、寫字樓商業(yè)綜合體

　　樓盤位置： 橋西區(qū)中華南大街與裕華西路交匯處西南角

　　軌道交通：地鐵3號線倉安，東里

　　售樓地址：中華大街與裕華路交叉口南行100米路西

　　地下鐵地上金 地鐵房里看延伸

　　石家莊中嘉信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān) 焦斌

　　地鐵，作為快捷的軌道交通工具，是一個(gè)城市現(xiàn)代化程度的重要標(biāo)志，同時(shí)也是衡量一座不動產(chǎn)地段價(jià)值的重要參照標(biāo)準(zhǔn)。

　　為什么說地鐵又是衡量不動產(chǎn)附加值、甚至左右房價(jià)的重要參考依據(jù)呢？我認(rèn)為這與地鐵功能的延伸性有密切關(guān)系。

　　所謂地鐵的延伸性，是在它所肩負(fù)的交通功能基礎(chǔ)上延伸出來的，對其途經(jīng)地域的經(jīng)濟(jì)、文化、社會生活所產(chǎn)生的積極而富有價(jià)值的功用的總和，這里既有直觀可以看到的直效價(jià)值（譬如單位時(shí)間上和便利性上不僅大大縮短了交通半徑，同時(shí)也很大程度上降低了交通成本），又有隱性的增益價(jià)值（譬如大型SHOPPING MALL之間因地鐵便捷勾聯(lián)所產(chǎn)生的互聯(lián)購物周期變短帶來的人流和利潤的雙遞增），還有綜合以上直接、間接利益利好的長效投資攤還價(jià)值（類似金融保險(xiǎn)業(yè)的精算指數(shù)，房地產(chǎn)估價(jià)基本上最終參照的就是這一類的大數(shù)據(jù)）。

　　以北京為例，隨著6號線、13號線、10號線、5號線這些“貫通城內(nèi)外、溝通南北”的重要線路建設(shè)并開通后，相關(guān)部門曾經(jīng)對四條新開通地鐵周邊區(qū)域的商品房成交數(shù)據(jù)分析顯示，相關(guān)區(qū)域半年內(nèi)房價(jià)的累計(jì)漲幅已經(jīng)達(dá)到了9.8%；此外，新開通地鐵周邊區(qū)域的客源統(tǒng)計(jì)顯示，與上一年同期相比，一個(gè)月中80%的區(qū)域客源出現(xiàn)不同程度的上漲。

　　如今，我們石家莊也即將開通首條地鐵線路，人們出行更加便利、城市形象更加豐滿的同時(shí)，地鐵沿線的樓市的利好將是一定的。

　　代表作：天陽御瓏灣

　　物業(yè)類別：住宅、商業(yè)

　　建筑類別：板樓 高層

　　項(xiàng)目地址：裕華建通街6號，樓盤與地鐵2號線距離很近。