導(dǎo)語

　　融創(chuàng)終止了對佳兆業(yè)上海四個項目的收購，這意味著融創(chuàng)與佳兆業(yè)的最后一絲關(guān)聯(lián)被斬斷。對此，孫宏斌表示“不值得！”很多人以為他不會放棄，孫宏斌搖頭說，才見我?guī)酌婢徒o我下定論？我不在乎別人說什么， 我厚道不代表我傻，不合適就放棄，別惹我！

　　6月18日，北京壹號院發(fā)布會現(xiàn)場，融創(chuàng)掌門人孫宏斌撐起了近3個小時的個人秀。

　　歷史一貫以成敗論英雄。過去一年，52歲的孫宏斌在中國房地產(chǎn)史上最重要的兩筆并購案里鎩羽而歸。被港交所“禁言”許久后，孫宏斌終于找到機會回應(yīng)外界各種質(zhì)疑。這個單價有望觸及40萬元/平方米的頂級豪宅，也未能搶走兩樁并購案始末的風(fēng)頭。面對時代周報記者等百余家媒體，孫宏斌說，掙錢容易，得人心難。不論成敗無關(guān)得失，生意就是生意，做不成不用強行撮合。

　　并購交易本就人情反復(fù)、局勢變幻。從順馳時代開始，孫宏斌就知曉這一點。路勁董事長單偉豹在收購順馳整整4年后，還說“累個半死，終于理順了順馳”。如今，角色換到了孫宏斌自己身上，他帶著標簽化孫氏風(fēng)格的融創(chuàng)走向新“大買家”身份。

　　他仍愿意在并購市場尋找機會：獲取大量的低成本土地，同時用較小的投入撬動成倍的銷售?！皬睦麧櫧嵌龋趧?chuàng)的增長還沒有開始?！痹谖磥淼娜趧?chuàng)藍圖，孫宏斌是這樣勾勒的：權(quán)益增長、利潤、降低融資成本和現(xiàn)金安全。

　　“成敗五五開”

　　就在發(fā)布會前兩天，融創(chuàng)終止了對佳兆業(yè)上海四個項目的收購，這意味著融創(chuàng)與佳兆業(yè)的最后一絲關(guān)聯(lián)被斬斷。從去年年底帶著幾十人團隊與佳兆業(yè)郭氏家族接洽談判，到拋出債務(wù)重組方案吸引境外投資者，再到最終完全退出收購，5個月間，孫宏斌的這盤股權(quán)收購棋變?yōu)樗谰帧?

　　“不想買了，”這是當事人孫宏斌眼下給出的最直接回應(yīng)，“不值得！”很多人以為他不會放棄，孫宏斌搖頭說，才見我?guī)酌婢徒o我下定論？我不在乎別人說什么， 我厚道不代表我傻，不合適就放棄。別惹我！

　　“剛剛接觸時，佳兆業(yè)披露的每股凈資產(chǎn)約4.5港元，我收購價格是每股1.8港元，總共約3億美元，但走進一看，佳兆業(yè)每股價值幾乎為零，”孫宏斌稱，只是普華永道把部分科目的費用按年攤銷之后，佳兆業(yè)才沒有出現(xiàn)資不抵債的局面。

　　佳兆業(yè)真實的凈資產(chǎn)到底如何，在經(jīng)過審計的2014年年報發(fā)布前，外界無法知曉。現(xiàn)場所有人都能感受到他的憤怒，“一家上市公司發(fā)不出年報，港交所除了阻止它復(fù)牌，居然什么也做不了！”

　　按照港交所規(guī)定，3月31日是上市公司年報發(fā)布截止日期，延期最多一個月。超過延期時間，該公司則必須繼續(xù)停牌，長此以往，其有直接被港交所勒令退市的風(fēng)險，股票復(fù)盤至少跌50%。

　　截至目前，佳兆業(yè)2014年年報逾期未出已達三個月，最終等待佳兆業(yè)的是起死回生，還是強制退市，目前尚待觀察。時代周報記者聯(lián)系佳兆業(yè)方面被告知，一切年報發(fā)布事宜及進展僅有公告途徑可參考。

　　審計報告難產(chǎn)，被視為佳兆業(yè)推遲披露2014年年報的最大可能。在此之前，佳兆業(yè)往年年報被“粉飾”問題被曝光，在今年境內(nèi)外債權(quán)人集體追訴下，其隱藏的大量負債以及虛增的利潤將被披露出來。

　　事實上，佳兆業(yè)的財務(wù)問題早已露出端倪。其2014年中報數(shù)據(jù)顯示，公司計息債務(wù)總額約為300億元，但今年2月該數(shù)據(jù)變?yōu)榱?50億元，其中有超過200億元的債務(wù)為重新審計暴露出來的，這讓佳兆業(yè)迅速滑落至破產(chǎn)邊緣。

　　年報遲遲未能發(fā)布，無疑將孫宏斌推入一條狹窄的死胡同：融創(chuàng)收購工作無法走入下一步。這份經(jīng)過審核的2014年年報，是融創(chuàng)實施并購的前提，也是推進債務(wù)重組的前提。

　　“我們連境外債權(quán)人這么難搞定的事都做到了，我們還能做什么？”孫宏斌說，郭英成重新出任佳兆業(yè)董事局主席、單方面與債權(quán)人談判、授意下屬藏匿上海公司公章等，這都沒有讓融創(chuàng)放棄收購念頭，“有人說我心急，但想快也快不了，融創(chuàng)收購流程是按照佳兆業(yè)財報節(jié)點來設(shè)置，為了盡最大的努力達成收購，融創(chuàng)甚至向港交所提交了佳兆業(yè)年報豁免的申請，但最終未獲得港交所通過?！?

　　“我沒那么傻，做不成的生意沒必要強行撮合，”孫宏斌說，說到底，只是一盤生意，合適就干，不合適就算，融創(chuàng)需要先保護自己股東的利益?！安①徥呛茈y、很復(fù)雜的生意，涉及很多方面的利益，任何并購成功率都在50%以下，”孫宏斌反復(fù)強調(diào)，融創(chuàng)沒有做錯任何事。

　　這種結(jié)局，孫宏斌曾做過多次心理預(yù)演，但現(xiàn)實讓他無奈。事實上，融創(chuàng)請了德勤做債務(wù)統(tǒng)計，債權(quán)人請了畢馬威，加上佳兆業(yè)的普華永道，年報還是難產(chǎn)。

　　佳兆業(yè)年報死結(jié)最終將在何時以何種方式解開？孫宏斌說：無解！他對佳兆業(yè)的前景并不樂觀，甚至還狠狠吐槽道，“如果復(fù)牌了，佳兆業(yè)的小股東應(yīng)該把股票趕緊賣掉；但佳兆業(yè)復(fù)不了牌，它的年報永遠出不來！”

　　“賺錢易，得人心難”

　　連花一年多時間在并購上，融創(chuàng)是否已將自身增長置于一旁？

　　按照孫宏斌的設(shè)想，如果收購綠城和佳兆業(yè)成功，大本營在京津的融創(chuàng)將以低價獲得上海、深圳兩大區(qū)域市場的優(yōu)質(zhì)土地，成立僅11年的融創(chuàng)可以從年銷售600億級別迅速跨入千億級，躋身房企第一梯隊。

　　表象上看，融創(chuàng)在佳兆業(yè)上最終無功而返。為收購控股權(quán)已經(jīng)支付給郭英成的總額23.25億港元現(xiàn)金、為收購佳兆業(yè)上海4個項目已支付的10.12億元人民幣現(xiàn)金，在解救了郭氏家族的燃眉之急后，成為了一筆“低利息貸款”，在今年年底前才能全部退回給融創(chuàng)。

　　在離深圳1500公里外的上海，綠城收購案也已收尾。孫宏斌與宋衛(wèi)平“中國式”合伙人的故事走到盡頭，二人合作的融綠平臺最終分給融創(chuàng)?！叭趧?chuàng)與綠城各取所需，”孫宏斌說，（并購）綠城整個過程也是見仁見智的事。沒有拿下綠城，但是獲得融綠平臺，我們?nèi)趧?chuàng)是受益者，成為上海區(qū)域銷售第一。他甚至調(diào)侃稱，有的房企在上海30年都沒做到。

　　“你說我狂嗎？”孫宏斌很快自問自答道，“我們的風(fēng)險控制得很好。”他坦承，兩線收購的確讓公司團隊精力分散，但也學(xué)到了很多東西，“年紀輕，出力長力。我們得到的更多，只是過程中會辛苦一點，但是做什么不辛苦呢？”

　　孫宏斌始終不認同外界冠以他決策失誤的評價?！皰赍X容易，得人心難，”他反復(fù)講道，并購交易本就人情反復(fù)、局勢變幻。在綠城和佳兆業(yè)兩場收購中，融創(chuàng)獲得的市場口碑和人心，遠比賺錢更重要。“現(xiàn)在在杭州或深圳，沒有人不認識融創(chuàng)，我們的市場判斷力和執(zhí)行力得到市場充分認可?！?

　　有消息顯示，孫宏斌年輕的兒子也在這次佳兆業(yè)并購團隊中，觀摩著課堂之上提供不了的實戰(zhàn)機會。而兩次并購戰(zhàn)線外移，還未影響融創(chuàng)的業(yè)績表現(xiàn)，截至5月底，融創(chuàng)實現(xiàn)合約銷售金額242.8億元，已經(jīng)完成全年660億元目標的36.8%?！叭昴繕瞬粫?，現(xiàn)在已經(jīng)完成得很好”，孫宏斌平淡表示，穩(wěn)操勝券，一切志在必得。

　　當有記者問他會不會繼續(xù)尋求并購機會，孫宏斌眼睛一亮：“你知道哪家企業(yè)想賣嗎？我現(xiàn)在正愁有錢沒處花呢?！?

　　“吃虧才能得人心，現(xiàn)在不斷有項目來跟我們談，你對市場判斷對，干活又賣力氣，這樣的合作方去哪找？”孫宏斌說，只要符合融創(chuàng)聚焦核心城市的戰(zhàn)略項目，融創(chuàng)都愿意去接觸。

　　他仍愿意在并購市場尋找機會：獲取大量的低成本土地，同時用較小的投入撬動成倍的銷售。“從利潤角度，融創(chuàng)的增長還沒有開始?！痹谖磥淼娜趧?chuàng)藍圖，孫宏斌是這樣勾勒的：權(quán)益增長、利潤、降低融資成本和現(xiàn)金安全。

　　2015年，融創(chuàng)的銷售目標是謹慎保守的660億，和2014年業(yè)績幾乎持平?！斑_到既定規(guī)模，不再盼著銷售額像以往般快速增長，接下來要均衡、要利潤、要安全、要從容?！睂O宏斌說，融創(chuàng)把現(xiàn)金流的管理當成公司管理團隊控制的首要指標。公司內(nèi)部對負債指標的紅線設(shè)定是90%，去年凈負債率從69.7%下降至44.5%，融資成本則從10%下降到了9.1%。

　　庫存去化比例也作為融創(chuàng)嚴格的考核指標，在孫宏斌的描述中，融創(chuàng)2013年結(jié)轉(zhuǎn)到2014年的可售庫存是450億，2014年結(jié)轉(zhuǎn)到今年的是406億，降低了約10%。目前，融創(chuàng)整體的可售貨值是1147億元。

　　這都指向一個孫宏斌期待中的更穩(wěn)健的新融創(chuàng)，“融創(chuàng)真正的增長還沒開始呢，到了600億元以后會增加利潤”。

　　40萬單價豪宅代言人

　　在綠城和佳兆業(yè)各走一遭，孫宏斌的煙癮增加了不少。“今年打算把煙戒了”，這是他口中的下一個目標，他的另一個任務(wù)，就是為融創(chuàng)旗下即將入市的中國壹號院代言。

　　北京壹號院——2013年北京農(nóng)展館“地王”，這個項目有著一個宏大的目標，它號稱要在全世界頂級豪宅項目里“為中國代言”。這是中國豪宅項目里幾乎從未有人喊出的口號，也是融創(chuàng)至今最為高調(diào)的作品。

　　“農(nóng)展館地塊天生麗質(zhì)，融創(chuàng)一定不負它的絕代風(fēng)華”，2013年9月，融創(chuàng)摘得北京東三環(huán)農(nóng)展館地塊時，孫宏斌的話猶在耳畔。這個以7.3萬元/平方米的樓板價一舉打破全國土地單價紀錄的項目，目前單套總價在1億-2億元，最高預(yù)售價有望觸及40萬元/平方米，創(chuàng)下國內(nèi)豪宅單價紀錄。該項目就連預(yù)約看房，都得先刷100萬元的誠意金。

　　“太貴了，我也買不起?！睂O宏斌調(diào)侃稱，“過去豪宅的購買力是煤老板，現(xiàn)在豪宅的購買力是新三板?！北本┮继栐褐饕侨愉N售，針對的是行業(yè)領(lǐng)軍人物、IT高端人士、創(chuàng)業(yè)板上市公司老板等。

　　融創(chuàng)中國[-1.57%]北京公司總經(jīng)理荊宏表示，“我們不給這個項目任何的銷售壓力，不設(shè)定任何的銷售目標，甚至不急于出貨，因為稀缺，賣一套少一套。”

　　同時揭開面紗的，還有曾經(jīng)的北京香河園地王，現(xiàn)被命名為“使館壹號院”，單套總價在2000萬-4000萬元，潛在客戶身家需億元以上。如何打動這部分挑剔的客戶，都將是孫宏斌的挑戰(zhàn)。

　　事實上，一直以來，融創(chuàng)似乎都與“地王”一詞息息相關(guān)，如其與保利合作的亦莊項目“楓丹壹號”、與葛洲壩[-9.13% 資金 研報]聯(lián)合拿地的項目“紫禁壹號院”、收購的香河園地塊的“使館壹號院”乃至現(xiàn)在售價最貴的“北京壹號院”，無一不是地王項目。

　　今年，融創(chuàng)在北京10萬元/平方米單價以上的項目有4個，而此刻，北京頂豪四起、群雄爭霸的端倪已啟。按照中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，預(yù)計兩年內(nèi)單價10萬元以上的項目將達到20余個，單價20萬元以上的項目也將超過7個之多。

　　“哪里有那么多頂豪？不是什么項目都能做成頂豪?！睂O宏斌非常不屑，“豪宅首先是好位置，而不是好價格?！鄙頌榍迦A大學(xué)數(shù)學(xué)系高材生，孫宏斌很重視市中心項目這道數(shù)學(xué)題，“日照、高度、容積率、定位、設(shè)計等都得需要數(shù)學(xué)”。在他看來，融創(chuàng)進駐的是北京、上海等核心城市，是人口凈流入的高端市場，“所以我們一直過得不錯”。

　　“我們手中的土地儲備，夠維持在北京上海2-3年開發(fā)使用，所以我們在拿地會謹慎操作。另外，手上的余糧可以選擇還債來降低負債，或者放在賬上等投資機會，”孫宏斌對行業(yè)的看法，與很多房企大佬都不同，他說，大家都認為房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，重資產(chǎn)，但我說房地產(chǎn)就是輕資產(chǎn)，買了賣，賣了買，最重要的就是做好投資，投資錯了，再怎么做也是賠錢。

　　佳兆業(yè)自救解套中

　　一直處于震蕩之中的佳兆業(yè)，近來似乎有了“解套”跡象。

　　6月25日，佳兆業(yè)發(fā)布中標消息，其獲得了佛山高明體育中心20年運營管理權(quán)，這是繼5月21日拿下深圳鹽田體育中心運營權(quán)之后，佳兆業(yè)再次獲得政府部門認可。

　　新任行政總裁鄭毅在中標佛山高明體育中心后首度發(fā)聲。6月11日，年僅34歲的鄭毅掛帥，他曾擔任郭英成的秘書并頗受器重，在佳兆業(yè)陷入危難之際，一些高管紛紛離職，而鄭毅卻積極為郭奔走。

　　鄭毅說，為競標佛山項目，佳兆業(yè)組織了一支包含投資、風(fēng)控、運營等人員在內(nèi)的專項團隊，綜合調(diào)研后最終提交了一套綜合競標方案。據(jù)他介紹，早在2013年，佳兆業(yè)就已布局文體產(chǎn)業(yè)，當年一舉拿下深圳大運中心全球總運營權(quán)、深圳南山文體中心聯(lián)合運營權(quán)，而后又在全國投資拓展。目前佳兆業(yè)運營的四大場館總面積達到80萬平方米。

　　在主業(yè)方面，自創(chuàng)始人郭英成4月宣布回歸之后，佳兆業(yè)已經(jīng)展開了多方位的自救行動，包括調(diào)整管理層、加速銷售回款、積極與債權(quán)人談判等，試圖推動公司重新駛回正軌。

　　據(jù)了解，一度陷入“爛尾”漩渦的深圳佳兆業(yè)城市廣場，一期單位共2398戶從6月24日起將陸續(xù)收樓入伙。一位接近佳兆業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向時代周報記者表示，佳兆業(yè)在杭州、遼寧、長沙、成都、佛山等多地城市的項目陸續(xù)恢復(fù)銷售，郭英成也在日前要求各地分公司盡快恢復(fù)銷售。

　　不過，為保全資產(chǎn)在“鎖房”危機期間，由于大量債權(quán)人要求查封佳兆業(yè)相關(guān)資產(chǎn)以資產(chǎn)保全，佳兆業(yè)的多數(shù)項目由于債務(wù)糾紛，仍未能恢復(fù)正常銷售。其中，位于深圳的佳兆業(yè)城市廣場、悅峰、前海廣場等項目的未備案物業(yè)，仍處于被“管理局鎖定”或“司法查封”的狀態(tài)。廣州市國土房管局網(wǎng)站也顯示，佳兆業(yè)位于廣州的城市廣場等項目仍為被查封狀態(tài)。

　　佳兆業(yè)方面向時代周報記者表示，公司一直在積極與債權(quán)人進行談判，董事會也對公司的正常運轉(zhuǎn)以及銷售目標下達了任務(wù)，雙方都在為恢復(fù)銷售努力尋求達成共識。

　　目前，佳兆業(yè)面臨的難題主要是650億元的高額債務(wù)以及遲遲未披露的年報問題。