房子也是家，房產(chǎn)證上加名、減名都應(yīng)慎重插圖/采采

　　房產(chǎn)疑難雜癥 診室

　　央行今年內(nèi)再次降息，令很多有改善居住需求的消費者萌動了換房的心，不過，首套房和二套房的買賣稅費和貸款首付情況并不相同，因此，不少人希望通過假離婚或者通過房產(chǎn)加名、減名等辦法騰挪出更大的成本空間。

　　房子，作為物體，可以由各種規(guī)劃模型、建筑形式、價格數(shù)字組成，再復(fù)雜都有公式，但房子作為社會關(guān)系的紐帶聯(lián)結(jié)物，卻復(fù)雜得令人發(fā)昏。比如，當(dāng)房子與男女發(fā)生關(guān)聯(lián)，當(dāng)房子與父子發(fā)生關(guān)聯(lián)，當(dāng)房子與升學(xué)、落戶發(fā)生關(guān)聯(lián)時，發(fā)生在房子身上的故事便錯綜復(fù)雜起來。

　　看似簡單的加名、減名，真的那么簡單嗎？本欄目將為讀者診斷各類發(fā)生在房子身上的“疑難雜癥”，比如房產(chǎn)證的加名、減名；房子的分割析產(chǎn)；購房的婚前、婚后差異等，總之，有關(guān)房子的分分合合、加加減減，本欄目將一一剖析。

　　文/圖 羊城晚報記者 詹青

　　“為考驗楊過的忠心，小龍女對他說：‘如你想和我結(jié)婚，須在終南山腳買別墅一棟，或者在白駝山房子的產(chǎn)權(quán)證上加上我的名字。’楊過聽后很氣憤，覺得小龍女傷了他的情感和自尊……”不久前，網(wǎng)友貼出了這樣一道“神考題”。

　　雖然這個出題的老師有點萌，但在現(xiàn)實生活中，房產(chǎn)證的“加名”的確是個大問題。尤其當(dāng)男人與女人的關(guān)系發(fā)生微妙的質(zhì)變、開始進入婚姻關(guān)系后，關(guān)于房子上的“名字”問題便會不斷糾結(jié)起來。

　　這一期我們先來看一看，結(jié)婚后購房的，加名與不加名區(qū)別大嗎？在按揭前加名與按揭后加名是否一樣？

　　最省錢

　　最麻煩

　　如無按揭，夫妻加名免契稅

　　在房產(chǎn)證的加名手續(xù)中，最省錢、也最方便的就是兩夫妻之間的加名。如果兩夫妻看著房產(chǎn)證上只有一個名字很礙眼、想加一個名字以求安心的話，沒關(guān)系，很方便，少則幾十元，最多550元便能搞定。

　　凡婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有的，只需提供夫妻雙方身份證明、《結(jié)婚證》、《房屋所有權(quán)證》、《房屋登記申請書》等申請材料，由夫妻雙方共同到有管轄權(quán)的房屋登記部門進行面簽后，即可辦理相關(guān)房屋權(quán)屬變更手續(xù)，免征契稅，普通住宅僅收取房屋所有權(quán)登記費50元和印花稅5元；非住宅登記費550元；經(jīng)濟適用房登記費40元。

　　最麻煩

　　如有按揭，加名要過“銀行關(guān)”

　　雖然兩夫妻加名很簡單，不過話說回來，如果涉及“第三者”，事情都會變得復(fù)雜起來。如果房子還在按揭中，即使兩夫妻想在房產(chǎn)證上加名，也不是想加就能加的，要先經(jīng)過銀行同意，向銀行遞交申請，如果銀行不同意，對不起，加不了。

　　據(jù)介紹，銀行不同意給按揭中的房子加名是出于控制風(fēng)險的考慮。因為購房者開始辦理貸款的時候，在房管部門辦理了抵押登記手續(xù)，如果要加名字，就需要重新辦理抵押登記手續(xù)，需要先把原來的抵押注銷，然后再辦理新的抵押登記。但是，如果銀行同意先抵押注銷，這時銀行貸款的風(fēng)險就會暴露，所以，一般情況下，銀行不會同意在房產(chǎn)證上加名。

　　申請房屋所有權(quán)變更登記（在房產(chǎn)證上加名或減名）的時候，需要抵押權(quán)人（銀行）的同意，或者先還清銀行貸款、辦理注銷抵押后才能申請房屋所有權(quán)變更登記。

　　坐堂律師

　　都結(jié)婚了，加名不加名重要嗎？

　　王展（聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師）

　　張黔林（上海大邦律師事務(wù)所律師）

　　●無論是房產(chǎn)證加名或者進行婚前財產(chǎn)公證，比較保險的方式還是各方簽署協(xié)議，對于產(chǎn)權(quán)份額及分割方式等進行明確，進而避免矛盾。

　　●婚后買房加名或不加名還是有區(qū)別的。除另有約定外，原則上婚后購買的房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，但房屋產(chǎn)權(quán)以登記為準，因此是否有名字在房屋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)上大有區(qū)別。如果婚后只有一方的名字，那么，理論上當(dāng)他（她）要賣房時，就不需要征得配偶的同意，配偶有可能在不知情的情況下被賣了房子。

　　問：目前離婚案件的財產(chǎn)分割，房產(chǎn)證上有女方名字和沒有女方名字，在判決上有何區(qū)別？有名字的話就一定能分到一半嗎？

　　律師：有區(qū)別。如果有女方名字，女方對房產(chǎn)就有產(chǎn)權(quán)份額。但分割時，有名字并不一定就是一半。關(guān)于分割有協(xié)議的服從協(xié)議，沒有協(xié)議的，還需要綜合考慮各方對房產(chǎn)的貢獻等因素。

　　另外，如果是婚前購房且沒有共同還貸部分，那么離婚時，如果房產(chǎn)證只有男方名字，那么房產(chǎn)就屬于婚前個人財產(chǎn)，歸產(chǎn)權(quán)方所有。如果婚前購房并存在共同還貸，但房產(chǎn)證只有男方名字時，根據(jù)婚姻法新司法解釋相關(guān)規(guī)定，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)的財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。

　　舉例來說，假如夫妻婚前購房總價值200萬元，首付50萬元，按揭150萬元?；楹髷?shù)年，按揭還本30萬元、付息50萬元，房屋總值升至400萬元。那么，離婚時應(yīng)當(dāng)這樣分割：產(chǎn)權(quán)歸產(chǎn)權(quán)登記的一方，未還的120萬元貸款作為產(chǎn)權(quán)人的個人債務(wù)繼續(xù)歸還。屬于共同財產(chǎn)的部分是：婚后共同還貸支付的款項，包括已還的30萬元本金和50萬元利息以及相對應(yīng)的房產(chǎn)增值部分為30萬/200萬×400萬-30萬=30萬元，而未登記的一方原則上將取得30萬+50萬+30萬=110萬元中的一半即55萬元。

　　而在婚姻法新司法解釋出臺前，在相同情況下，未登記一方只能獲得婚后共同還貸支付的款項，包括已還的30萬元本金和50萬元利息的和的一半即40萬元。根據(jù)婚姻法新的司法解釋，未登記的女方可以多獲得15萬元。

　　問：假如房產(chǎn)證上有夫妻兩人的名字，那么婚前加名和婚后加名的法律效力一樣嗎？在離婚判決時會有影響嗎？

　　律師：在產(chǎn)權(quán)證上加名字，在性質(zhì)上屬于一方對另一方的贈予，因此，婚前或婚后加名從法律效力上說并無區(qū)別。

　　問：如果離婚時，房產(chǎn)還有貸款沒有還清，會如何判決？

　　律師：如果有貸款沒有還清，還要區(qū)別該房產(chǎn)本身屬于婚前個人財產(chǎn)還是夫妻共有財產(chǎn)。如果屬于夫妻共有財產(chǎn)，則未還貸部分作為夫妻共同債務(wù)進行處理。如果屬于一方婚前購買，婚內(nèi)還貸的，則未還清的貸款作為該產(chǎn)權(quán)人個人債務(wù)繼續(xù)償還，已經(jīng)償還的部分及其增值作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。

　　問：婚前財產(chǎn)公證、房產(chǎn)證加名字哪個法律效力更大，或者說更加優(yōu)先？有沒有必要“雙管齊下”？

　　律師：無論選擇哪種方式，房屋產(chǎn)權(quán)均應(yīng)以最后產(chǎn)權(quán)登記為準。因此，婚前財產(chǎn)公證或者在房產(chǎn)證上加名字時最好各方能簽署協(xié)議，對于產(chǎn)權(quán)份額及分割方式等進行明確，進而避免矛盾。