●本版撰文曹明華

　　項(xiàng)目概況

　　東方萬(wàn)匯城是南京市東方置業(yè)房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。該項(xiàng)目位于浦口區(qū)江浦街道浦口大道28號(hào)，項(xiàng)目占地面積14.5萬(wàn)平方米，建筑面積達(dá)100萬(wàn)平方米，擁有大型商業(yè)、五星級(jí)酒店、甲級(jí)辦公、城市公寓等各種物業(yè)類(lèi)型。目前，東方萬(wàn)匯城在售3、6號(hào)樓地鐵小公寓尾盤(pán)，面積46-80㎡，40年產(chǎn)權(quán)，均價(jià)9600元/㎡。另外，在售商鋪面積30-110㎡，一樓均價(jià)38000元/㎡左右，二樓均價(jià)15000元/㎡左右。

　　區(qū)位與環(huán)境

　　據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售顧問(wèn)介紹，項(xiàng)目總建筑面積達(dá)100萬(wàn)平方米左右，擁有大型商業(yè)、五星級(jí)酒店、甲級(jí)辦公樓、城市公寓等各種物業(yè)類(lèi)型，是浦口新城首發(fā)大型城市綜合體。周邊生活配套有大潤(rùn)發(fā)、紅星美凱龍，附近有中國(guó)銀行、紫金農(nóng)商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，教育配套有江佑鉑庭幼兒園、浦口城東幼兒園、浦口四中。公交線路有D7、512線（浦新線），附近還有地鐵10號(hào)線浦口萬(wàn)匯城站以及在建的地鐵11號(hào)線中轉(zhuǎn)站。

　　調(diào)查手記 東方萬(wàn)匯城位于浦口區(qū)浦口大道28號(hào)，距離長(zhǎng)江隧道出口約900米左右，地鐵10號(hào)線浦口萬(wàn)匯城站也是近在咫尺，出行較為方便，這是項(xiàng)目的一大優(yōu)勢(shì)。

　　不過(guò)，由于浦口大道是快速干道，來(lái)往車(chē)輛繁忙，噪音污染不可避免。目前附近以工廠和商業(yè)辦公項(xiàng)目居多，導(dǎo)致項(xiàng)目周邊高壓線林立。商業(yè)生活配套相對(duì)缺乏，距離最近的超市是大潤(rùn)發(fā)，位于萬(wàn)匯城西北面的江佑鉑庭，中間隔著浦口大道，需穿越快速行進(jìn)的車(chē)流，步行約20分鐘。

　　項(xiàng)目本身配套的40萬(wàn)方大型商業(yè)，銷(xiāo)售顧問(wèn)表示要到年底才能動(dòng)工建設(shè)。有業(yè)主反映，2013年6月購(gòu)房時(shí)，銷(xiāo)售員就說(shuō)當(dāng)年年底商業(yè)就會(huì)動(dòng)工，但至今仍未見(jiàn)動(dòng)工跡象，以至于在365地產(chǎn)家居網(wǎng)的業(yè)主論壇上，就有業(yè)主憤然發(fā)帖：“商業(yè)再不建設(shè)，大家一起退房吧！”因此，商業(yè)配套能否像銷(xiāo)售員所說(shuō)的那樣到年底如期動(dòng)工，還有待進(jìn)一步的觀察。

　　教育配套

　　萬(wàn)匯城樣板房展示中心的宣傳展板上明確寫(xiě)著，“一站式教育從此無(wú)憂(yōu)”。筆者就此詢(xún)問(wèn)銷(xiāo)售人員，獲悉目前小區(qū)教育配套有江佑鉑庭幼兒園、城東幼兒園、浦口實(shí)驗(yàn)小學(xué)、浦口新城中學(xué)。不過(guò)銷(xiāo)售人員同時(shí)告訴筆者，萬(wàn)匯城公寓屬于商業(yè)性質(zhì)，并不能辦理戶(hù)口，不存在學(xué)區(qū)問(wèn)題。周邊的教育配套多數(shù)為民業(yè)性質(zhì)，業(yè)主如果有子女上學(xué)都可以上。

　　調(diào)查手記 商業(yè)性質(zhì)的項(xiàng)目由于不能解決戶(hù)口問(wèn)題，當(dāng)然上學(xué)問(wèn)題也就無(wú)法解決，萬(wàn)匯城所謂“一站式教育”的說(shuō)法難以自圓其說(shuō)。萬(wàn)匯城周邊雖有江佑鉑庭幼兒園、城東幼兒園，但均屬于其他樓盤(pán)為自己業(yè)主所建的幼兒園，首先要滿(mǎn)足樓盤(pán)自身的業(yè)主子女入學(xué)。至于浦口區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)，不能入戶(hù)的商業(yè)性質(zhì)的公寓，當(dāng)然根本無(wú)法入學(xué)。面對(duì)開(kāi)發(fā)商所謂“一站式教育從此無(wú)憂(yōu)”的宣傳，購(gòu)房者應(yīng)保持清醒的認(rèn)識(shí)。

　　車(chē)位配比

　　據(jù)銷(xiāo)售顧問(wèn)介紹，東方萬(wàn)匯城的車(chē)位配比按1：0.3設(shè)置，即3戶(hù)業(yè)主配比1個(gè)車(chē)位。而萬(wàn)匯城共有6000戶(hù)業(yè)主，以及40萬(wàn)方的商業(yè)，這樣的車(chē)位配比如何能滿(mǎn)足業(yè)主需求呢？對(duì)此銷(xiāo)售顧問(wèn)的解釋是，30-50平方米戶(hù)型的業(yè)主很少有車(chē)，基本上都是公交和地鐵出行，同時(shí)商業(yè)的地面位置可以補(bǔ)足車(chē)位停放。

　　調(diào)查手記根據(jù)2012年南京市政府19號(hào)文件【南京市建筑物配建停車(chē)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)則】，市區(qū)范圍內(nèi)根據(jù)用地發(fā)展和交通條件，劃分為三類(lèi)停車(chē)分區(qū)，浦口珠江老城可參照一類(lèi)區(qū)域執(zhí)行。對(duì)于一類(lèi)區(qū)車(chē)位配置規(guī)定：酒店式公寓面積小于90平方米，車(chē)位配比下限為1：0.7，對(duì)于商業(yè)設(shè)施車(chē)位配比下限為1：0.5。按照此規(guī)定，東方萬(wàn)匯城1：0.3車(chē)位配比顯然過(guò)低，未來(lái)項(xiàng)目如何滿(mǎn)足業(yè)主和商業(yè)停車(chē)的需求，要畫(huà)上一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。

　　投資回報(bào)

　　銷(xiāo)售顧問(wèn)介紹，東方萬(wàn)匯城2015年6月開(kāi)始陸續(xù)交付。2015年12月，東區(qū)商業(yè)開(kāi)始動(dòng)工。當(dāng)筆者詢(xún)問(wèn)萬(wàn)匯城交付后投資出租的情況，售樓人員告訴筆者，30㎡房源每月月租在1500元上下，60㎡的房源月租在2000—2500元之間。

　　調(diào)查手記 東方萬(wàn)匯城的地塊是2011年3月取得的，商業(yè)公寓是40年產(chǎn)權(quán)，如今已過(guò)去4年多。

　　筆者查詢(xún)到，目前在365地產(chǎn)家居網(wǎng)的租房頻道，已經(jīng)有業(yè)主掛出萬(wàn)匯城的公寓出租，一室一廳50㎡的要求月租800元，60㎡的月租一般要求在1200到1500元，30㎡的房源尚無(wú)招租的。

　　據(jù)地產(chǎn)中介介紹，目前該區(qū)域除東方萬(wàn)匯城外，還有明發(fā)新城中心、紫晶唐等樓盤(pán)，同類(lèi)型的產(chǎn)品較多，投資還需細(xì)心選擇。

　　產(chǎn)品戶(hù)型

　　目前萬(wàn)匯城項(xiàng)目銷(xiāo)售的是北區(qū)03幢與06幢，戶(hù)型為30-71㎡的商業(yè)公寓，40年產(chǎn)權(quán)，商業(yè)用電，民用水，銷(xiāo)售均價(jià)9600元/㎡。

　　調(diào)查手記 浦口大道兩側(cè)是商業(yè)辦公密集區(qū)域，商業(yè)性質(zhì)的小公寓較多。與普通住宅相比，價(jià)格便宜是東方萬(wàn)匯城的一大優(yōu)勢(shì)。

　　但項(xiàng)目的缺點(diǎn)也很明顯，商業(yè)公寓的使用成本較高，商業(yè)用電的費(fèi)用比民用電貴上一倍。另外，萬(wàn)匯城的物業(yè)費(fèi)也達(dá)到了2.8元/㎡。

　　此外，萬(wàn)匯城的戶(hù)型是東西朝向，并且采用兩梯10戶(hù)的格局，配置較低，上下班高峰期的時(shí)候，業(yè)主等電梯時(shí)間會(huì)比較漫長(zhǎng)。

　　合同條款

　　在東方萬(wàn)匯城的合同補(bǔ)充協(xié)議一欄里有兩項(xiàng)條款引人關(guān)注：第十一條，除了主體工程質(zhì)量問(wèn)題以及裝修問(wèn)題外，業(yè)主均必須按甲方通知時(shí)間辦理交付手續(xù)，并繳納相關(guān)費(fèi)用，不得拖延；第十三條，甲方交付房屋與樣板間標(biāo)準(zhǔn)不同。

　　調(diào)查手記律師認(rèn)為，萬(wàn)匯城這樣的合同約定，頗有霸王條款的嫌疑，一旦購(gòu)房者同意第十一條，就意味著房屋如果出現(xiàn)開(kāi)裂、空鼓、漏水等質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者只能要求整改，但仍然必須按照開(kāi)發(fā)商要求的時(shí)間準(zhǔn)時(shí)收房。另外，因?yàn)榻桓稑?biāo)準(zhǔn)與樣板間不同，因此購(gòu)房者要格外謹(jǐn)慎，不要輕易被美輪美奐的樣板間所誤導(dǎo)。