□地產(chǎn)評(píng)論員 蔡駿

　　在利好政策的推動(dòng)下，上海樓市二季度量?jī)r(jià)齊升，開(kāi)盤(pán)即售罄的熱銷場(chǎng)面屢見(jiàn)不鮮。其中高端市場(chǎng)表現(xiàn)突出，剛需產(chǎn)品則“低調(diào)”很多。即將進(jìn)入7月，樓市能否在傳統(tǒng)淡季中依舊高歌猛進(jìn)？剛需市場(chǎng)又能否重回主導(dǎo)地位？

　　剛需人氣有望回升

　　從近期的供應(yīng)情況來(lái)看，7月上海樓市看點(diǎn)頗多。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著中高端需求在本輪火爆的樓市行情中得到了一定釋放，未來(lái)一段時(shí)間里，剛需樓盤(pán)或?qū)⒔影舾叨水a(chǎn)品，成為上海樓市新熱點(diǎn)。

　　事實(shí)上，據(jù)筆者從多家開(kāi)發(fā)商處獲悉，6月底到7月初的這段時(shí)間里，已經(jīng)有綠地、中海、朗詩(shī)、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科等一批品牌開(kāi)發(fā)商的小戶型產(chǎn)品入市或即將入市，剛需人氣有望加強(qiáng)。

　　據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，上海樓市7月預(yù)計(jì)新開(kāi)樓盤(pán)數(shù)為21個(gè)，含住宅樓盤(pán)12個(gè)。雖然總體數(shù)量有所減少，但其中不乏新城香溢璟庭、泰禾紅橋、麗都璟庭等單價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右的剛需產(chǎn)品。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，7月預(yù)開(kāi)樓盤(pán)數(shù)量環(huán)比下降明顯，主要是因?yàn)檫M(jìn)入傳統(tǒng)淡季后的季節(jié)性下降。而值得注意的是，這些樓盤(pán)的推盤(pán)量都比較小，有一定的“試水”意味。相信隨著剛需購(gòu)房者的積極入市，屆時(shí)實(shí)際開(kāi)盤(pán)數(shù)還會(huì)有增加的空間。

　　多功能戶型或成殺手锏

　　筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期在售的剛需樓盤(pán)中，80-90平方米的戶型創(chuàng)新類產(chǎn)品成為市場(chǎng)主力軍，其中，“2+1”戶型受到買家青睞。

　　“主要看中這種戶型的功能性較強(qiáng)，主臥、次臥、書(shū)房的分割層次鮮明。而且贈(zèng)送的面積比較多，同樣是90平方米左右，比其他樓盤(pán)感覺(jué)大了一些?！痹趯毶侥硠傂铇潜P(pán)，一位購(gòu)房者道出了這種戶型廣受追捧的原因。

　　該樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)也坦言：“剛需購(gòu)房者更注重‘實(shí)惠’，一些‘形而上’的東西很難打動(dòng)他們。而多功能創(chuàng)新戶型恰恰能滿足購(gòu)房者一步到位的置業(yè)需求，從具體表現(xiàn)來(lái)看，這類產(chǎn)品不愁賣?！?/p>

　　目前在售的樓盤(pán)中，“2+1”房主要利用陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、設(shè)備平臺(tái)等3種空間來(lái)打造創(chuàng)新功能區(qū)，因此得房率普遍比較高。但業(yè)內(nèi)人士同時(shí)提醒購(gòu)房者，并不是所有“2+1”房都能得到等同于3房的居住感受，如果附贈(zèng)的面積不合理，則容易成為“雞肋”。

　　“買漲不買跌”心態(tài)再現(xiàn)

　　在價(jià)格方面，受高端市場(chǎng)火爆行情的推動(dòng)，上海商品住宅的成交均價(jià)連續(xù)出現(xiàn)了上漲。

　　雖然從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，上海房?jī)r(jià)近期的持續(xù)上漲，主要得益于中高端樓盤(pán)占比的提升。但對(duì)于普通購(gòu)房者，尤其是剛需購(gòu)房者而言，房?jī)r(jià)上漲還會(huì)在其心理層面造成一定的影響，“買漲不買跌”的心態(tài)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。

　　“現(xiàn)在不買，房?jī)r(jià)又將上漲”、“之前已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了入市窗口，現(xiàn)在不能再等了”……上周末，筆者走訪多個(gè)剛需樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，不少購(gòu)房者都表達(dá)了他們對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期在某種程度上推動(dòng)了市場(chǎng)，這也是不少剛需盤(pán)成交火熱的原因之一。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦便表示，近期樓市中買漲心理強(qiáng)烈，購(gòu)房者害怕再度“踏空”，因此近期開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目都有不錯(cuò)表現(xiàn)。另一方面，近期剛需供應(yīng)也有上升跡象，預(yù)計(jì)7月樓市整體表現(xiàn)有望出現(xiàn)“淡季不淡”的局面。