廣州“穗六條”對外地戶籍購房者的限制，在四個一線城市中僅次于北京，這“砍掉”了三成外地戶籍購房量。今年第一季度廣州一手住宅庫存量在一線城市中居首，庫存需要31個月才能消化完。昨日，廣州市房協(xié)會發(fā)布《“穗六條”限購措施對廣州樓市影響的分析報告》（以下簡稱《報告》），建議有關(guān)方面對“穗六條”進(jìn)行適當(dāng)修改，取消或降低非戶籍但在廣州就業(yè)、投資人口的購房限制，逐步以稅收政策取代現(xiàn)有的限購政策。

　　廣州樓市現(xiàn)狀

　　“限外”政策在一線城市中偏嚴(yán)厲

　　2013年，深圳、北京、上海和廣州相繼出臺了“深八條”、“京七條”、“滬七條”和“穗六條”。在限購措施中的“限外”方面，僅上海（1年調(diào)整為2年）、廣州（1年調(diào)整為3年）提出延長納稅年限，北京（5年）和深圳（1年）維持不變。

　　廣州市房協(xié)秘書長許國碧表示，與一線城市樓市限購新政對比，廣州“限外”偏嚴(yán)厲?！八肓鶙l”出臺至今已經(jīng)超過一年半，廣州的房地產(chǎn)市場已從原來的供求基本平衡轉(zhuǎn)向供大于求，偏嚴(yán)厲的限外措施成為影響廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

　　從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供過于求

　　許國碧認(rèn)為，“穗六條”的出臺有特定的市場背景，符合當(dāng)時的客觀要求，但目前廣州房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生逆轉(zhuǎn)，維持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展成為首要任務(wù)。

　　2014年以來，廣州樓市發(fā)生了巨變：供求關(guān)系從原來的供不應(yīng)求向供過于求轉(zhuǎn)變。2014年，廣州一手商品住宅供應(yīng)1199.53萬平方米，同比增長13.1%；成交量835.92萬平方米，同比減少20.9%；庫存面積1905.76萬平方米，同比增長16.6%，存銷比為27，意味著市場需要27個月才能消化完庫存。

　　2015年第一季度，廣州一手商品住宅供應(yīng)171.94萬平方米，同比減少5.5%；成交193.42萬平方米，同比減少5.1%；庫存面積1973萬平方米，同比增長15%，存銷比攀升至31。廣州的去庫存壓力為一線城市之首，而深圳住宅去庫存壓力最輕，只需要8個月，其限購政策只要求外地戶籍購房者提供1年納稅證明或社保繳交證明。

　　受訪房企

　　非戶籍購房客占比降三成

　　在撰寫《報告》的過程中，市房協(xié)選取6家廣州知名房地產(chǎn)企業(yè)的營銷高管進(jìn)行電話訪問。這6家房企現(xiàn)有的樓盤銷售面積占全市成交總面積的50%以上，故他們的反饋很有代表性。

　　訪談結(jié)果顯示，受訪房企普遍認(rèn)為，限購措施違背了“樓市調(diào)控要回歸市場”的本意，誤傷了部分剛需和剛改購房需求；認(rèn)為“限外”妨礙了廣州-國家中心城市目標(biāo)戰(zhàn)略的實(shí)施，不利于吸引人才、資金進(jìn)入廣州；“限外”嚴(yán)重影響樓市“去庫存”；一致認(rèn)為，“限外”應(yīng)該直接取消。

　　根據(jù)訪談?wù){(diào)查結(jié)果可知：“穗六條”出臺前，廣州非戶籍的購房客占成交客戶比例為45%～70%；出臺后，該比例銳減為15%～40%，即非戶籍購房客占比大幅減少30%。成交客的減少意味著成交量的減少，對于廣州目前高企的庫存而言，30%的成交量按照2013年全年廣州一手商品住宅的成交面積1057萬平方米計算，約等于317萬平方米。由此可見，限購政策已經(jīng)嚴(yán)重影響樓市的可持續(xù)發(fā)展。

　　政策建議

　　取消或降低外地戶籍購房限制

　　今年3月廣州市統(tǒng)計局發(fā)布的《2014年廣州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，廣州2014年末常住人口達(dá)1308.05萬人，其中戶籍人口842.42萬人，非戶籍人口465.63萬人，非戶籍人口已占廣州常住人口的36%。

　　限購措施抬高了他們在廣州購房的門檻，可能迫使他們選擇遷離廣州。這將影響到廣州的招商引資和人才留用。

　　因此，市房協(xié)建議有關(guān)方面對“穗六條”進(jìn)行適當(dāng)修改，首先取消或降低非戶籍但在廣州就業(yè)、投資人口的購房限制；其次逐步以稅收政策取代現(xiàn)有的限購政策。這將有助于廣州樓市甚至整個城市的持續(xù)健康發(fā)展。

　　許國碧表示，作為行業(yè)機(jī)構(gòu)來說，廣州房協(xié)主張差異化限購，南沙增城從化等新區(qū)可以適當(dāng)放開限購，對于其中的“限外”則更應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整。

　　聲音

　　在目前背景下廣州適當(dāng)放開“限外”，預(yù)計只會帶來量的增長，房價會保持穩(wěn)定不會大漲。

　　廣州市房地產(chǎn)專家韓世同

　　“限外”政策影響很大，目前想買這個小區(qū)房子的非戶籍購房者，大概占客戶群的五成。

　　廣州白云堡豪苑銷售人員

　　鏈接

　　佛山放開限購后成交量增兩倍

　　2014年，佛山住建局發(fā)布一手商品住宅的成交量為1002萬平方米，同比增長24.1%，同期廣州成交量為836萬平方米。這主要是受2013年底“穗六條”出臺影響，不少購房者轉(zhuǎn)到佛山去買房。2013年時，廣州一手商品住宅成交量是1057萬平方米。也就是說，有約兩成客戶分流到佛山樓市。

　　報告認(rèn)為，佛山從去年8月的局部放開限購到今天的全面放開，樓市成交大幅增長，但成交均價依然保持平穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)交易量升價穩(wěn)的穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。最新公布的2015年5月份佛山住宅交易數(shù)據(jù)顯示，佛山一手商品住宅當(dāng)月成交套數(shù)為15336套，同比增長222%；成交面積為171.27萬平方米，同比增長228%；成交均價為8450.55元/平方米，同比略降3.1%。