記者 袁華明

　　漏夜排隊(duì)“再出江湖”，難得一見的“日光盤”也現(xiàn)身了……很難相信，背負(fù)高庫存壓力的杭州樓市，也會出現(xiàn)這樣的熱鬧場面。

　　是曇花一現(xiàn)，還是拐點(diǎn)到來的信號？在全國樓市中具有相當(dāng)影響的杭州，目前樓市銷售態(tài)勢究竟如何？房價是否已經(jīng)筑底？且看記者一探虛實(shí)。

　　熱鬧背后的營銷大戰(zhàn)

　　5月初，杭州市富陽區(qū)一個樓盤成為杭州近年來難得的“日光盤”，短短一個半小時，134套房源被搶購一空。不過也有業(yè)內(nèi)人士指出，該樓盤位于離主城區(qū)較遠(yuǎn)的富陽，并不具有典型意義，這位人士也指出，“日光盤”還是給開發(fā)商帶來很大的信心。

　　杭州透明售房市場研究院數(shù)據(jù)顯示，5月杭州市區(qū)新建商品房共簽約12989套，較4月成交11472套環(huán)比上升13.2%，簽約總面積136.56萬平方米，總金額221.32億元，已超過2009年同期成交額，躍居歷史同期最高值。

　　進(jìn)入6月份，雖然房子成交量有所收縮，但新建商品房交易量也保持在每天400套上下。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上周（6月7日至13日）杭州市區(qū)（含蕭山、余杭、富陽）商品房成交2670套，比前一周（5月31日至6月6日）多成交136套。

　　樓市熱鬧的背后，是營銷的暗戰(zhàn)。記者通過走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，杭州一些開發(fā)商正在悄悄改變過去的銷售模式。

　　開發(fā)商的電話營銷，曾讓很多人感到厭惡。家住杭州城西的白領(lǐng)劉先生說，因?yàn)榈怯涍^相關(guān)信息，房地產(chǎn)市場低迷的時候，每天都能接到兩三個房產(chǎn)公司打來的電話?！白罱@種情況有了很明顯的好轉(zhuǎn)，一般一個星期才接到一兩個這類電話?！痹趧⑾壬磥?，這說明開發(fā)商在銷售方面比以前有所好轉(zhuǎn)?！霸绞鞘袌鲂星榈兔裕拥降拇黉N電話就越多?！?/p>

　　記者在杭州城南某中介了解到，不少中介機(jī)構(gòu)最近經(jīng)手的新盤比以前要多得多，而過去中介主要業(yè)務(wù)是二手房。

　　除了通過中介機(jī)構(gòu)賣房之外，開發(fā)商賣房的招數(shù)越來越多，既有標(biāo)榜自己為“互聯(lián)網(wǎng)+”開發(fā)手機(jī)客戶端營銷的，也有經(jīng)常請名流大咖坐論天下樓市的，還有給客戶見面就發(fā)微信紅包的……

　　在樓市繁榮熱鬧的背后，開發(fā)商并沒有少花心思。一位銷售經(jīng)理表示，現(xiàn)在大家都很拼，而購房者現(xiàn)在的選擇機(jī)會很多，真正想要成交也沒有那么容易?！斑^去那樣高高在上，購房者要托關(guān)系買房的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了?！?/p>

　　價格小幅微調(diào)很溫和

　　今年四五月份以來，杭州很多有購房意向的人發(fā)現(xiàn)，新開盤多了起來，而同時價格似乎微微有所上漲。

　　“杭州5月份房價，無論是新房還是二手房，無論是環(huán)比還是同比都有所下降。”一家全國知名房產(chǎn)網(wǎng)站公布的杭州上月房價顯示，在微漲之后，杭州房價又開始微跌。

　　在此之前，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份杭州的環(huán)比為100.4（前一個月基數(shù)為100），而3月份及之前較長的一段時間里，杭州的環(huán)比是低于100的，即房價逐月下跌。

　　新政頻出。公積金貸款門檻降低、額度提高，央行連續(xù)降息降準(zhǔn)，二套房貸首付下調(diào)，以及營業(yè)稅免征期5年改兩年等樓市利好政策頻出，降低了購房者的買房成本與貸款難度，刺激了改善型需求入市。業(yè)界普遍認(rèn)為，4月份數(shù)據(jù)回暖在意料之中，主要是國家相關(guān)部門從3月底以來密集出臺政策，對樓市起到了促進(jìn)作用。事實(shí)也證明，這些政策對刺激樓市成交有著明顯作用。在較長時間內(nèi)一直下降的杭州房價，也迎來了難得的回暖。

　　“這一輪樓市中，改善型購房群體受益大，也推動了市場的發(fā)展?！焙贾葜姆慨a(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)——雙贏機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，伴隨著各項(xiàng)政策的刺激和推動，購房者信心有了很大的提升。

　　提振信心的同時，漲房價這事卻并不被看好，事實(shí)上房價也僅小幅微調(diào)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從過去總體偏緊、部分地區(qū)過緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況，當(dāng)供給遠(yuǎn)快于需求時，很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。

　　從杭州這幾個月的實(shí)際情況來看，價格表現(xiàn)為微漲和微跌，小幅調(diào)整，表現(xiàn)溫和。

　　市場博弈迎接新常態(tài)

　　今年3月底密集的樓市新政實(shí)施以來，最讓業(yè)界感到興奮的，除了實(shí)在的政策“干貨”之外，還有讓市場發(fā)揮更大作用的導(dǎo)向。

　　“房地產(chǎn)市場是一個競爭比較充分的行業(yè)，進(jìn)入新常態(tài)的房地產(chǎn)，應(yīng)該讓市場發(fā)揮更大作用?！闭憬I(yè)大學(xué)虞曉芬教授多次表示，此前的樓市調(diào)控，是因?yàn)樾袠I(yè)過熱，投機(jī)的熱錢太多，而現(xiàn)在資本市場發(fā)展非常好，吸引了部分熱錢，樓市也回歸正常，放寬調(diào)控也是必然趨勢。

　　如果說這是宏觀層面的市場主導(dǎo)論的話，那么在具體銷售的微觀層面，市場交易雙方的博弈也變得更加微妙——開發(fā)商不再強(qiáng)勢，而購房者不再著急。

　　記者采訪中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商看到機(jī)遇的同時，也看到了現(xiàn)實(shí)的困難——除了庫存高企之外，改善型購房者畢竟和剛需族不一樣。杭州之江轉(zhuǎn)塘板塊的一個樓盤銷售經(jīng)理感嘆說：“改善型購房者，生意不那么好做的?！睋?jù)了解，之江轉(zhuǎn)塘板塊的樓盤主要以改善型為主。

　　位于宋城附近的一個樓盤銷售現(xiàn)場，現(xiàn)在家住杭州慶春路上一套四五十平方米小房子的楊先生，正在挑選新房。“孩子明年高考，我們想自己搬到遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方來住，換套大點(diǎn)的房子。”看了幾處樓盤之后，楊先生初定在之江轉(zhuǎn)塘板塊?！拔覀儾幌裥∧贻p，急著買房結(jié)婚，可以慢慢挑選。”

　　很多銷售人員也告訴記者，因?yàn)楦纳菩痛蠖嗍怯猩铋啔v的人，他們對跳房子的經(jīng)驗(yàn)比較多，而且對入手新房并不著急?！八麄儾患?，我們這些銷售人員就急了?！?/p>

　　一方面是開發(fā)商去庫存化的壓力并未明顯減輕，另一方面以改善型為主的購房群體慢悠悠的選房也讓樓市趨于理性，表現(xiàn)在房價上則不溫不火。

　　“市場就是這樣一種博弈，在改善型購房者面前，開發(fā)商沒辦法忽悠購房者，也忽悠不了購房者，微觀層面的博弈有助于整個房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定，這也是開發(fā)商要面對的樓市新常態(tài)內(nèi)容之一。”杭州浮山越水機(jī)構(gòu)首席分析師周華表示，讓市場在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中發(fā)揮更大作用，需要一個個微觀事件、一次次價格博弈來體現(xiàn)。

　　（本報(bào)杭州6月16日訊）