行情一片大好，但仍有“陽光照不到的角落”

　　目前廣州市二手房行情一片大好，但離2009年全面復(fù)蘇“V”形反彈的“好日子”還大相徑庭。記者選取了海珠區(qū)寶崗大道、天河公園東方都會廣場、珠江新城保利心語三個盤源進行抽樣調(diào)查，發(fā)現(xiàn)廣州不少放盤都遭遇“0睇樓”“3·30”新政后居然無人問津，個別盤源放盤價還一再下調(diào)。據(jù)地產(chǎn)人士分析，“0睇樓”和放盤價下調(diào)的盤源主要是業(yè)主開價過高，業(yè)主放盤價偏離市場價3000~4000元/m2，最終導(dǎo)致“0睇樓”，業(yè)主因此修正放盤價是在所難免。

　　文/圖 廣州日報記者 李鳳荷

　　寶崗大道小戶型：業(yè)主開價高“剛需”難啃

　　范先生在“3·30”新政后放盤一個寶崗大道電梯單體樓小戶型單位，面積45平方米，放盤價110萬元，2.4萬元/m2。范先生本想著“3·30”新政后市場回暖，小戶型面積不大，總價不高，應(yīng)該會很快售出，不過讓他尷尬的是，這個單位放盤居然遭遇“0睇樓”。他在周邊各大中介都放盤，雖然部分中介忙于一二手聯(lián)動，但其他專注做二手房市場的中介也沒有給他帶來任何的看樓客。

　　原因分析：中原地產(chǎn)寶崗大道分店高級營業(yè)經(jīng)理陳盧光表示，范先生所持有的小戶型單位之所以“0睇樓”，最大原因在于他放盤價太高，目前該樓盤成交價僅在2萬元/m2左右。45平方米小戶型單位同時放盤的還有三四個，也未消化。陳盧光分析道，寶崗大道的電梯單體樓，通常是一些老人家改善置業(yè)或者單身“剛需”族上車置業(yè)會選擇，不過由于現(xiàn)在廣州仍在限購之中，二三十歲的首次置業(yè)者通常會選擇一步到位，不希望購房名額白白浪費在一個小戶型上，且日后換房也變數(shù)很多，寧愿第一次置業(yè)負擔(dān)重一點，買一個大單位。

　　陳盧光表示，估計約有一成的首次置業(yè)會從小戶型轉(zhuǎn)而購買大戶型。最近股票市場大起大落，已開始有投資者股市獲利出來購房，這些拋股買房人士以選擇小戶型為主，總價在80萬~100萬元。

　　東方都會91m2單位：盤源競爭大價格回歸

　　市民張小姐長期關(guān)注天河公園附近的東方都會廣場，她從“3·30”新政前就開始留意該盤一個91平方米的價格走勢，之前放盤價在350萬元，后來放盤價逐步走低變成330萬元，現(xiàn)在甚至到310萬元。

　　原因分析：滿堂紅上寓分店店長陳倩華表示，東方都會廣場91平方米的房源放盤價下調(diào)的原因主要有兩個，“3·30”新政后，免稅“5改2”，大批符合免稅資格的盤源涌現(xiàn)，之前奇貨可居的盤源競爭優(yōu)勢銳減，因此價格回歸合理，放盤價出現(xiàn)下調(diào)。該91平方米盤源三面單邊，面向天府路口，雖采光較好，但噪音較大，不及一些南向小戶型受歡迎。據(jù)了解，東方都會廣場一些改成兩房的39平方米單位，目前成交價已達130萬元，單價較91平方米單位的要高。

　　合富置業(yè)華港分行主管鄒經(jīng)來表示，該板塊二手價格平穩(wěn)，只有個別心態(tài)較強的業(yè)主會出現(xiàn)4%~5%反價幅度。一些對置業(yè)并不急切的客戶，如遭遇業(yè)主反價，便會保持觀望，不會追價成交。若屬于稀缺類型，即便客戶不追價也很快會成交。最近總價在400萬~450萬元的大三房或小兩房成交較旺盛。

　　保利心語三房：超高放盤價 下半年或成現(xiàn)實

　　向女士5月后放盤珠江新城保利心語三房單位，放盤20多天，僅有一臺客來睇樓，且看樓者只看樓沒有議價，這讓向女士有點摸不著底，不知道105.8平方米放盤480萬元，是否價格超高？

　　原因分析：中原地產(chǎn)保利心語分行客戶經(jīng)理黎澤榮表示，目前保利心語105~110平方米東南向三房單位價格在42000多元/m2，不過該盤源價格持續(xù)在走高，不排除向女士期望的售價會在下半年實現(xiàn)。他分析道，目前鄰近的新盤尚東君御也在蓄客，均是150平方米以上的大戶型，一手吹風(fēng)價在5.5萬元/m2，超出周邊二手價1萬多元/m2。黎澤榮最近曾帶客看過一個類似的110平方米單位，業(yè)主同樣開出4.8萬元/m2的高價，客人看后表示，如果單價在4.4萬~4.5萬元/m2就會考慮。

　　黎澤榮表示，“3·30”新政前后，保利心語價格已漲了4000元/m2。該分行一經(jīng)紀跟進的業(yè)主在新政前出售一個E棟中層01單位，單價在3.8萬元/m2，最近C棟差不多朝向單位售價已在4.2萬元/m2。以3.8萬元/m2售出單位的業(yè)主在該小區(qū)有3套物業(yè)，2013年曾想以3.3萬元/m2套現(xiàn)一個單位，經(jīng)紀勸他市道不好，不如再等等，到今年以3.8萬元/m2售出。

　　荔港南灣單位：叫價高市價4000元/m2

　　一位荔港南灣業(yè)主今年年初到分店放盤，經(jīng)紀了解到，該物業(yè)26000元/m2放盤價高于市場價4000元/m2，便建議業(yè)主適當(dāng)調(diào)低放盤價，但業(yè)主要價較強硬。4月份起市場開始活躍，曾有一些客戶想了解該房源信息，但都難以接受高于市場價4000元/m2的價位。當(dāng)經(jīng)紀人建議業(yè)主調(diào)價到23000元/m2時，該業(yè)主不愿意降價。目前該房源看樓量仍為“0”。

　　原因分析：滿堂紅資料顯示，近期廣州二手市場回暖，但部分在售單位看樓量十分低，更有小量單位出現(xiàn)“0睇樓”。“0睇樓”單位普遍價格偏高，多數(shù)為非誠心放售的“試水”單位。

　　稀缺盤源合理反價 買家也會接受

　　滿堂紅資料顯示，自“3·30”新政之后，廣州二手住宅市場陸續(xù)出現(xiàn)反價現(xiàn)象，反價幅度普遍在2%~4%之間，存在不少買家追價成交。如5月滿堂紅成交的一套光大花園電梯樓兩房反價10萬元成交。據(jù)經(jīng)紀人介紹，該房源在3月上旬放盤，放盤價為210萬元，屬省一級小學(xué)入學(xué)路段，靠近地鐵站，生活配套完善。“3·30”新政出臺后，該套單位陸續(xù)有買家看房，其中4月中有一買家愿意當(dāng)天下訂成交。但業(yè)主在衡量以后決定提價10萬元，因該盤提價后均價仍在市價內(nèi)，最終買家以220萬元成交。

　　合富置業(yè)寶崗分行主管林梓杰表示，近期寶崗、江南西一帶的二手成交量有所上升，但價格較平穩(wěn)，只有個別業(yè)主反價，反價幅度在5%~10%左右。不過，如盤源屬于比較稀缺單位，在業(yè)主反價幅度合理的，一般會妥協(xié)追價，但如果盤源并不屬于稀缺類型，或反價幅度過大，客戶也不會追價購買。又如穗花新村一套50多平方米兩房一廳單位，業(yè)主最初放盤價為120萬元，反價后價格為125萬元，由于物業(yè)帶名校學(xué)位，業(yè)主反價幅度也相對合理，最后以125萬元成交?，F(xiàn)時區(qū)域內(nèi)100萬元左右、樓齡15年左右的電梯或樓梯兩房較好賣。區(qū)域內(nèi)樓梯樓三房最近成交平淡，主要是總價貼近區(qū)域內(nèi)電梯樓小三房和一手價格，因此被分流了客戶。

　　中原地產(chǎn)陳盧光表示，上月底他們成交一個樓梯樓6樓90平方米單位，業(yè)主放盤價是140萬元，最終成交價是149.5萬元。業(yè)主放盤1年，最終在“3·30”新政推動下順利售出。這個房源，僅中原地產(chǎn)帶看樓客已有10多臺，周邊其他中介估計也帶了二三十臺過去，業(yè)主見看樓者眾，最終提高價格近10萬元成交。