文/廣州日報記者陶旺波圖/廣州日報記者陳楓

　　60多萬平方米的萬達(dá)廣場、20多萬平方米的匯悅城、10多萬平方米的奧園益丞國際廣場，三個大型綜合體項(xiàng)目面積之和超過100萬平方米，在短短一年的時間里陸續(xù)開業(yè)或即將開業(yè)，而且位置相距不過2000米，如此大體量的商業(yè)體，又是如此高規(guī)格的商業(yè)運(yùn)營，江門一下子從以往世人眼中的落后商業(yè)城市躍升為繁榮的商業(yè)都市。巨大的變化之后，關(guān)于江門商業(yè)面積過剩的爭論不絕于耳，但目前江門這兩大商業(yè)“巨鱷”的運(yùn)營情況似乎都還不錯，其相互競爭的關(guān)系也成為江門的商業(yè)升級和江門人的生活質(zhì)量提升的重要動力。

　　雨后春筍的綜合體

　　“久旱逢甘霖。”一位在江門從事商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的人士這樣描述過去一年來江門商業(yè)地產(chǎn)的格局變化。萬達(dá)廣場和匯悅城開業(yè)所帶來的各種大場面和二三十萬的人流量讓江門商業(yè)人和地產(chǎn)人覺得非常震撼。

　　可是這種震撼還沒結(jié)束，一個非常嚴(yán)肅而又老生常談的問題卻更頻繁地出現(xiàn)在地產(chǎn)圈和商業(yè)圈里面。江門商業(yè)面積是否過剩？

　　在匯悅城和萬達(dá)廣場之前，江門只有地王廣場、逸豪商圈、時代廣場等，規(guī)模不大但聚集在老城區(qū)或周邊。而在匯悅城和萬達(dá)廣場之后，奧園益丞國際廣場即將開業(yè)，摩根國際開放樣板間，更不用說面積超過百萬平方米的保利大都會項(xiàng)目隨著濱江體育中心的建設(shè)越來越近，而總建筑面積達(dá)43萬平方米的江門東匯城項(xiàng)目也在江海區(qū)破土動工。不僅僅是市區(qū)，開平的東匯城、恩平的益華廣場也都是30萬平方米量級的大型商業(yè)項(xiàng)目，而開平、恩平、臺山還有至少3個商業(yè)面積達(dá)到10萬平方米級別的項(xiàng)目。

　　如果把以上這些數(shù)字全部加起來，這些全新的項(xiàng)目總面積就有300多萬平方米，還不包括在這些項(xiàng)目之前就已存在多年散落各區(qū)市的商業(yè)項(xiàng)目，而江門2014年的全市總?cè)丝谝膊贿^是450多萬。如果說市區(qū)內(nèi)的商業(yè)體還能有一定的經(jīng)濟(jì)根基，那么恩平、臺山、開平等地巨大的商業(yè)面積則不免讓人在心里打個問號。

　　體驗(yàn)式消費(fèi)是綜合體的出路

　　精通商業(yè)市場的開發(fā)商們?nèi)匀桓傻脽峄鸪?，顯然不是毫無道理的。從現(xiàn)實(shí)的角度來看，城市綜合體的涌現(xiàn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的體現(xiàn)，也是江門商業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要，以往江門商業(yè)發(fā)展整體上非常落后，這幾年的商業(yè)飛速發(fā)展在某種程度上是一種補(bǔ)償?？梢钥吹降氖牵趨R悅城和萬達(dá)廣場等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開業(yè)的時候，一天就有二三十萬的客流人次，江門商業(yè)綜合體的發(fā)展并非沒有根基的。

　　更重要的是，在匯悅城的商管經(jīng)理林秋燊看來，城市商業(yè)綜合體越來越重視體驗(yàn)式的消費(fèi)，商業(yè)綜合體電商時代謀求出路是一次很好的轉(zhuǎn)型機(jī)遇。

　　實(shí)際上，記者也注意到了，排除掉部分節(jié)日因素，在匯悅城和萬達(dá)兩家商業(yè)綜合體的日常運(yùn)營中，餐飲和以電影為代表娛樂部分的消費(fèi)人氣明顯旺過百貨部分，而餐飲和電影等恰恰是電商無法單獨(dú)提供的體驗(yàn)式消費(fèi)的一種。

　　林秋燊表示，這其實(shí)也是現(xiàn)在商業(yè)綜合體一種轉(zhuǎn)型趨勢，在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營招商的比例里，一直有這樣的一條參考標(biāo)準(zhǔn)，即購物、餐飲、娛樂“52：18：30”這樣的業(yè)態(tài)經(jīng)營“黃金比例”，現(xiàn)在取而代之的是購物、餐飲、娛樂休閑“1：1：1”的消費(fèi)模式，其中，不少購物中心的餐飲比例，正在由35%的占比，提升至40%，乃至更高?，F(xiàn)在業(yè)界有這樣一種的說法：“購物中心不是賣出來的，而是吃出來的?！?/p>

　　核心區(qū)域的旗艦競爭：體驗(yàn)之爭

　　從目前的情況來看，江門最具代表性的商業(yè)綜合體項(xiàng)目無疑是去年8月開業(yè)的匯悅城和去年11月開業(yè)的萬達(dá)廣場，而這兩個項(xiàng)目之間的直線距離不超過1000米，總商業(yè)面積合計(jì)80多萬平方米，當(dāng)之無愧成為江門市區(qū)核心北新區(qū)的商業(yè)核心。

　　在開業(yè)當(dāng)天，兩個商業(yè)體都迎來數(shù)量巨大而又相當(dāng)?shù)目土?，而平常時間或者重要節(jié)點(diǎn)，兩大商業(yè)體的客流同樣絡(luò)繹不絕。在商戶入駐方面，兩大綜合體都有很多江門從未有過的高端、多樣化的商戶入駐，從購物到餐飲到娛樂，可謂一應(yīng)俱全。

　　地理位置、商家、客流等方面的諸多原因使得這兩家可謂江門最具代表性的商業(yè)體相互之間難免面臨激烈的競爭。

　　而在吸引客流方面，兩個商業(yè)綜合體也幾乎想到了同樣的方法，那就是不斷強(qiáng)化自身在提供體驗(yàn)活動方面的能力，每一個商業(yè)節(jié)點(diǎn)都能推出相似又有差異的活動項(xiàng)目，同時加入江門市推廣的街頭文化藝術(shù)工程……諸如此類的相互競爭，對于江門市民尤其是對娛樂休閑需求非常強(qiáng)、實(shí)際消費(fèi)能力又不低的年輕人來說可謂吸引力十足。

　　粗略統(tǒng)計(jì)，匯悅城開業(yè)近一年，舉辦了大大小小接近160場的主題活動，而萬達(dá)廣場在半年時間里也有數(shù)十場活動，基本上每次都有數(shù)千人的客流增加量。今年“五一”期間，匯悅城舉辦江門首屆僑鄉(xiāng)武術(shù)大賽及首屆全國街舞江門賽區(qū)比賽，一天客流就達(dá)到15萬人次。雙方競相攀比式的活動競賽，已然給江門市民增加了更多的娛樂生活選項(xiàng)，也讓之前配套不完善的北新區(qū)商業(yè)氛圍活躍起來。

　　對于區(qū)域競爭，萬達(dá)廣場、匯悅城和奧園益丞國際廣場的相關(guān)負(fù)責(zé)人都表示，真正的商圈不是一家能做起來的，沒有三家以上不成為大的商業(yè)圈，而現(xiàn)在北新區(qū)已具備了這個氛圍。

　　對于江門越來越多即將加入競爭之列的商業(yè)綜合體，開發(fā)自身獨(dú)特的體驗(yàn)式消費(fèi)服務(wù)，可能是未來江門商業(yè)綜合體的一大趨勢，這也成為未來江門商業(yè)升級和江門人生活質(zhì)量提升的重要動力。