第一太平戴維斯發(fā)布四大自貿(mào)區(qū)PK報(bào)告，投資住宅還是寫字樓？

　　繼上海自貿(mào)區(qū)運(yùn)行一年多后，國(guó)內(nèi)自貿(mào)區(qū)擴(kuò)至四個(gè)，包括天津、福建和廣東在內(nèi)的三大自貿(mào)區(qū)4月21日正式掛牌，由此掀起自貿(mào)區(qū)開發(fā)的熱潮。自貿(mào)區(qū)定位各有特色，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否也迎來新的發(fā)展機(jī)遇？日前，第一太平戴維斯發(fā)布了“四大自貿(mào)區(qū)PK報(bào)告”，從多個(gè)不同的角度比較和解讀了各大自貿(mào)區(qū)的現(xiàn)狀。

　　文/圖：廣州日?qǐng)?bào)記者 劉麗琴

　　南沙住宅開發(fā)多，

　　寫字樓和商業(yè)項(xiàng)目仍屬低檔次

　　日前，第一太平戴維斯發(fā)布了“四大自貿(mào)區(qū)PK報(bào)告”，從多個(gè)不同的角度比較和解讀了各大自貿(mào)區(qū)的現(xiàn)狀。華南區(qū)研究部主管何凌認(rèn)為，自貿(mào)區(qū)開發(fā)機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，只有深入了解其方方面面，才能對(duì)未來區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景有準(zhǔn)確的把握。業(yè)內(nèi)人士更表示，如果研究相關(guān)數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)投資自貿(mào)區(qū)核心區(qū)域的寫字樓物業(yè)或比住宅更靠譜。

　　從上海、天津、福建、廣東四大自貿(mào)區(qū)來看，上海的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較多，寫字樓月租金在100~130元/m2之間，天津濱海新區(qū)住宅項(xiàng)目較多，寫字樓市場(chǎng)處于初級(jí)階段，福建平潭區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目基本處于待開發(fā)狀態(tài)，廣東自貿(mào)區(qū)內(nèi)物業(yè)價(jià)格最高，深圳前海住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格超過8萬(wàn)元/m2，珠海橫琴住宅售價(jià)約4.2萬(wàn)元/m2，目前橫琴在售住宅均價(jià)相較2014年漲幅超過10%。但由于橫琴住宅規(guī)劃較少（約2萬(wàn)套），再加上在建的港珠澳大橋，預(yù)計(jì)后期當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)還有5%～15%上升的空間。而廣州南沙以住宅開發(fā)居多，寫字樓和商業(yè)項(xiàng)目均處于偏低檔次。

　　投資回報(bào)率：寫字樓或高過住宅

　　自南沙自貿(mào)區(qū)掛牌以來，南沙樓市儼然成為廣州最熱的區(qū)域，除了自住買家外，還有不少看好區(qū)域發(fā)展前景的投資客，投資南沙房產(chǎn)前景如何？看看早已運(yùn)行一年多的上海自貿(mào)區(qū)行情，或許對(duì)南沙的前景會(huì)多點(diǎn)信心。數(shù)據(jù)顯示，上海自貿(mào)區(qū)試點(diǎn)初始，周邊住宅價(jià)格被炒高50%以上，去年住宅價(jià)格回歸理性，但時(shí)隔一年多周邊住宅的價(jià)格仍有超過10%以上的提升，尤其是二手價(jià)格，比如臨港區(qū)域2013年一手住宅價(jià)格是12484元/m2，二手住宅價(jià)格是7016元/m2，到2014年一手價(jià)格反而下降了7.8%，為11503元/m2，二手價(jià)格則上漲了20%達(dá)到8410元/m2。

　　南沙一季度成交面積超35萬(wàn)m2

　　同比增154% 價(jià)格降9.3%

　　業(yè)內(nèi)人士表示，有著自貿(mào)區(qū)利好的南沙成為廣州樓市最熱的區(qū)域，一季度成交面積超過35萬(wàn)平方米，比去年大增了154%，但交易均價(jià)為10240元/m2，較去年同期的11601元/m2下跌9.3%，南沙樓價(jià)之所以未能隨著成交量上漲而上升，是源于供應(yīng)量的迅猛增加，去化壓力大，預(yù)期后期南沙房?jī)r(jià)漲幅也將非常有限，但公寓產(chǎn)品不受限購(gòu)約束，漲價(jià)明顯，部分樓盤上漲幅度達(dá)到50%。目前南沙一手供應(yīng)量巨大，二手市場(chǎng)則幾乎沒有承接力，不過若耐心等待數(shù)年，樓價(jià)漲幅依然可期，香港沙田發(fā)展起來都花了20年，南沙的速度應(yīng)該快過沙田。

　　由于自貿(mào)區(qū)在金融創(chuàng)新、開發(fā)外商投資方面擁有眾多優(yōu)勢(shì)，吸引到國(guó)內(nèi)外企業(yè)的積極進(jìn)駐。截至2014年年底，上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)注冊(cè)企業(yè)共21239家，新增的企業(yè)中超過八成是內(nèi)資企業(yè)，金融服務(wù)類企業(yè)占比10%左右。而深圳前海在吸引金融企業(yè)方面一枝獨(dú)秀，截至2015年2月底，前海入駐企業(yè)已超2.5萬(wàn)家，其中金融機(jī)構(gòu)占比56.5%。毗鄰香港的地緣優(yōu)勢(shì)和金融類措施的推出，是前海吸引金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐的直接原因。據(jù)悉，目前前海發(fā)展起來后地段上比周邊的南山中心商務(wù)區(qū)和寶安中心區(qū)更好，預(yù)計(jì)寫字樓租金回報(bào)率會(huì)在3.8%左右。橫琴寫字樓定位較高，預(yù)計(jì)未來租金回報(bào)率將在4%～4.5%。

　　南沙寫字樓租金回報(bào)僅3.2%

　　明珠灣區(qū)寫字樓料明顯提升

　　上海自貿(mào)區(qū)雖然只有一些舊寫字樓，但掛牌后隨著注冊(cè)企業(yè)飆升令寫字樓租賃異?；鸨?，區(qū)內(nèi)寫字樓項(xiàng)目一個(gè)月內(nèi)租金翻倍，目前租金雖有所回落，但整體水平仍高出掛牌前50%以上。南沙城區(qū)的奧園金沙廣場(chǎng)和華匯國(guó)際廣場(chǎng)目前租金26~30元/m2，租金回報(bào)率在3.2%，而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寫字樓售價(jià)約12500元/m2，未來租金預(yù)計(jì)在35元/m2/月，租金回報(bào)率在3.3%。相比上海，南沙目前寫字樓租金偏低，未來隨著自貿(mào)區(qū)的發(fā)展，南沙明珠灣商務(wù)區(qū)寫字樓售價(jià)將高于現(xiàn)有水平，租金預(yù)計(jì)會(huì)有明顯的提升，租金回報(bào)率應(yīng)在4%以上。第一太平戴維斯商業(yè)樓宇部董事劉曉南表示，投資自貿(mào)區(qū)核心區(qū)的寫字樓物業(yè)投資回報(bào)或會(huì)高過住宅物業(yè)。