原標(biāo)題：北京高端樓盤爭(zhēng)相入市 北五環(huán)外最高超18萬(wàn)/平米

　　編者按：北京城市核心區(qū)土地資源日臻稀缺，熱點(diǎn)地塊往往成為開發(fā)商爭(zhēng)搶的香餑餑，催生出一個(gè)又一個(gè)“地王”項(xiàng)目。從曾經(jīng)的萬(wàn)柳地王、夏家胡同地王，農(nóng)展館及近期的海淀高價(jià)地，備受矚目的背后是“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)實(shí)，拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。為此，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道將通過(guò)實(shí)地探訪，逐一揭開昔日“地王”項(xiàng)目的神秘面紗，解讀眾多高價(jià)地的“前世今生”。

　　中新網(wǎng)6月5日電(房產(chǎn)頻道 孫建永)近幾日，“豪宅”話題接連在微信朋友圈及各類新聞媒體間傳播，尤其隨著北京中糧瑞府等高端樓盤的取證，高價(jià)地項(xiàng)目再次跳入公眾視野。不同于普通住宅，豪宅項(xiàng)目“身價(jià)高”、“派頭足”、市場(chǎng)影響力大，也在一定程度上把控著整體市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)。

　　中糧瑞府取證 昔日高價(jià)地提升孫河房?jī)r(jià)

　　在北京，關(guān)于豪宅話題的探討并非一時(shí)興起。隨著近兩三年高價(jià)地塊項(xiàng)目的陸續(xù)入市，新興豪宅樓盤于今年紛紛亮相，2015“豪宅元年”的提法也早在圈內(nèi)蔓延開來(lái)，而中糧瑞府的正式拿證，猶如一個(gè)引爆器，再次引發(fā)業(yè)內(nèi)對(duì)豪宅的強(qiáng)烈反響。

　　5月30日，中糧瑞府項(xiàng)目取得預(yù)售許可證。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站公布的信息顯示，此次取證范圍包括9個(gè)樓棟的48套房源，擬售單價(jià)大多在8萬(wàn)元至9萬(wàn)元以上。其中，19#住宅樓報(bào)價(jià)尤為扎眼，這棟樓的4套房擬售價(jià)格超過(guò)18萬(wàn)元/平米。

　　如此高的報(bào)價(jià)也算對(duì)得起這塊昔日的高價(jià)地了。據(jù)了解，2013年7月23日，中糧地產(chǎn)以23.6億元的價(jià)格拿下“朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊二類居住、托幼、醫(yī)院用地”，溢價(jià)率為49.4%，折合樓面價(jià)高達(dá)48444元/平米，刷新北京單價(jià)記錄，也再一次提升了孫河板塊土地市場(chǎng)熱度。

　　早在中糧之前，孫河板塊已經(jīng)聚集了龍湖、泰禾、首開等品牌房企入駐，但是樓面價(jià)格都在中糧地塊之下，尚未達(dá)到3萬(wàn)元/平米。如今，區(qū)域內(nèi)龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子都已入市銷售，實(shí)際成交價(jià)格多在6萬(wàn)元/平米上下。

　　中糧地塊樓面價(jià)已經(jīng)接近5萬(wàn)元/平米，如今接近10萬(wàn)元每平的擬售價(jià)不能不說(shuō)壓力重重。而報(bào)價(jià)18萬(wàn)元/平米，則被業(yè)內(nèi)解讀為其打算通過(guò)少量高價(jià)房炒熱市場(chǎng)，再以性價(jià)比產(chǎn)品加速跑量。

　　北京豪宅競(jìng)爭(zhēng)加劇 挖掘產(chǎn)品特點(diǎn)是關(guān)鍵

　　如今，朝陽(yáng)區(qū)孫河板塊已經(jīng)成為北京樓市高端項(xiàng)目的聚集地，涉及中糧瑞府、首開瑯樾、北京院子等多個(gè)豪宅產(chǎn)品，隨著區(qū)域內(nèi)地價(jià)的走高，建成項(xiàng)目售價(jià)也節(jié)節(jié)攀升。不過(guò)，也正因?yàn)閰^(qū)域地價(jià)過(guò)高，開發(fā)商一味拼搶或使地塊成“燙手山芋”，最終導(dǎo)致去年該板塊另外兩宗地塊的流拍。

　　然而，作為業(yè)內(nèi)熱議的“豪宅年”，北京高端項(xiàng)目自然不止于以上幾個(gè)。去年，樓面價(jià)達(dá)到7萬(wàn)元/平米的融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目高價(jià)獲準(zhǔn)入市，加上與南昌市政合作開發(fā)的東直門“使館壹號(hào)院”的正式命名，兩項(xiàng)目將在近期同期推廣，2015年融創(chuàng)在北京豪宅市場(chǎng)可謂動(dòng)作頻頻。

　　今年1月，備受關(guān)注的萬(wàn)柳地王項(xiàng)目以14.5萬(wàn)元/平米的高價(jià)進(jìn)入北京市場(chǎng)。據(jù)了解，該項(xiàng)目定名為萬(wàn)柳書院，有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自入市起到5月底，萬(wàn)柳書院已累計(jì)成交18套，成交金額在6億元以上。

　　另外，仍將面市的豪宅產(chǎn)品還有佳兆業(yè)廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋劉娘府項(xiàng)目、保利首開東壩項(xiàng)目等眾多高端樓盤。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅曾分析認(rèn)為，這些新項(xiàng)目由于拿地成本普遍較高，因此入市價(jià)格會(huì)再提高，預(yù)計(jì)單價(jià)將整體在10萬(wàn)元/平米以上，從而帶動(dòng)整體豪宅市場(chǎng)價(jià)格的上漲。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，豪宅項(xiàng)目供應(yīng)增加，將拉升市場(chǎng)樓盤銷售均價(jià)水平，且會(huì)持續(xù)改變市場(chǎng)預(yù)期。尤其目前豪宅市場(chǎng)的產(chǎn)品是樓市定價(jià)的晴雨表，此類產(chǎn)品成交活躍，容易帶動(dòng)其他領(lǐng)域成交量的上升。

　　不過(guò)，產(chǎn)品眾多，勢(shì)必造成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，此時(shí)開發(fā)商應(yīng)如何突圍，想必還應(yīng)在產(chǎn)品上下功夫?！暗谝灰槕?yīng)這樣一個(gè)市場(chǎng)規(guī)律，在豪宅產(chǎn)品中可以適當(dāng)降價(jià)，賣一個(gè)人情價(jià)。第二是要挖掘產(chǎn)品特點(diǎn)，尤其注重圈層文化的營(yíng)銷?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。(中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道)