今年廣州樓市迎來(lái)“紅五月”。一手樓市是6年以來(lái)成交最火爆的一月，買(mǎi)家入市意愿增強(qiáng)是催谷樓市交投火爆的主要原因。然而，一手住宅市場(chǎng)交投的火爆，并未對(duì)二手住宅市場(chǎng)交投熱度產(chǎn)生很大影響。5月，二手住宅市場(chǎng)與4月相比略有下降，交投不升反降的原因主要是受制于二手房小業(yè)主漲價(jià)。

　　5月二手樓均價(jià)24339元/平方米

　　從價(jià)格上分析，廣州二手樓價(jià)繼續(xù)呈現(xiàn)出上升的態(tài)勢(shì)。來(lái)自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月廣州二手住宅成交均價(jià)為24339元/平方米，環(huán)比4月上升6.2%，環(huán)比漲幅略大于上一個(gè)月，而同比去年5月則出現(xiàn)5.9%的漲幅。

　　成交均價(jià)的上升一方面歸因于二手房小業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)強(qiáng)，即使業(yè)主愿意作出價(jià)格讓步，但讓價(jià)的空間亦較之前大幅縮窄。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)時(shí)業(yè)主愿意作出平均讓價(jià)幅度的僅5.1%，比去年下半年讓價(jià)幅度最大的月份明顯縮窄3.9個(gè)百分點(diǎn)。除此之外，進(jìn)入5月之后，業(yè)主上調(diào)放盤(pán)價(jià)以及買(mǎi)家追價(jià)成交的情況也較之前有所增多。

　　從成交情況來(lái)看，首次置業(yè)人士因擔(dān)心后市樓價(jià)上漲而加緊出手購(gòu)房，依舊是5月二手樓市的成交主力。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月二手住宅市場(chǎng)當(dāng)中，首次置業(yè)購(gòu)房占比達(dá)59%，較4月的54%有所上升。經(jīng)過(guò)4月改善型換房需求集中釋放后，5月改善型購(gòu)房需求釋放較4月略有下降，從4月的41%下降到5月的36%。

　　得益于有利買(mǎi)家入市的信貸環(huán)境，按揭購(gòu)房繼續(xù)成為廣州二手樓市的主流。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月廣州二手住宅交投當(dāng)中，按揭購(gòu)房占比高達(dá)73%，與4月差不多，而一次性付款購(gòu)房占比繼續(xù)保持在低于3成的水平。

　　老四區(qū)換房客占比過(guò)半

　　據(jù)陽(yáng)光家緣網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)顯示，4月廣州二手住宅市場(chǎng)成交量和成交面積分別達(dá)5620套和45.61萬(wàn)平方米，環(huán)比3月分別上升41.7%和41.9%，其中，天河、海珠、越秀、荔灣等四個(gè)中心城區(qū)，在4月共錄得二手住宅成交量和成交面積分別達(dá)2944套和19.91萬(wàn)平方米，環(huán)比3月分別上升47.4%和46.5%，成交量和成交面積環(huán)比增幅均跑贏大市整體水平，而四個(gè)中心城區(qū)二手住宅成交量更占據(jù)全市整體成交量的一半以上。

　　合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，330新政出臺(tái)后，在天河、海珠、越秀、荔灣這四個(gè)中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)二手房的買(mǎi)家，超過(guò)一半都是非首套房買(mǎi)家。其中，天河二手樓市當(dāng)中非首套房買(mǎi)家的比例最高，達(dá)56%，而荔灣二手樓市當(dāng)中非首套房買(mǎi)家的比例相對(duì)較低，原因在于原芳村地區(qū)仍以首套房買(mǎi)家居多，非首套房買(mǎi)家比例不到4成，而只有舊荔灣非首套房買(mǎi)家占比稍高，約51%。外圍區(qū)域，番禺二手樓市中的非首套房買(mǎi)家亦相對(duì)較高，達(dá)45%。調(diào)控的大方向以及降息等的切實(shí)利好，對(duì)非首套房買(mǎi)家入市信心的提振，都是十分明顯。

　　中大戶型最受追捧

　　無(wú)論是去年的930新政，還是最新的330新政，無(wú)一例外都存在對(duì)非首套房的改善型買(mǎi)家利好的因素，促使這些非首套房的改善型買(mǎi)家入市增多，亦對(duì)樓市的成交結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定影響。

　　據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，盡管現(xiàn)時(shí)廣州二手樓市當(dāng)中仍以60-90平方米的中小戶型為成交主力，占比達(dá)3成多，但面積90-120平方米的中大戶型物業(yè)，在330新政后至今的占比有明顯上升，亦已接近3成，而中大戶型成交比例上升的趨勢(shì)自去年930新政后就已逐步顯現(xiàn)。

　　降息、降準(zhǔn)以及930新政、330新政等，不但刺激了買(mǎi)家入市的積極性，同時(shí)也使得業(yè)主的心態(tài)有所轉(zhuǎn)強(qiáng)。從全市抽樣各成交熱門(mén)指標(biāo)盤(pán)的部分放售個(gè)案來(lái)分析，約三分之二的樓盤(pán)現(xiàn)時(shí)的放盤(pán)價(jià)較上一個(gè)月有所上漲，尤其是天河、海珠、越秀以及非首套房買(mǎi)家青睞區(qū)域的成交熱門(mén)指標(biāo)盤(pán)，放盤(pán)價(jià)上漲的現(xiàn)象更為普遍。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 許蕾

　　專(zhuān)家視點(diǎn)

　　五方面原因?qū)?dǎo)致未來(lái)房?jī)r(jià)仍將上漲

　　海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 李迅雷

　　隨著樓市政策拐點(diǎn)的明確，房地產(chǎn)去庫(kù)存的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，目前一二線城市房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)已得到確認(rèn)。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速將在四季度回升，在銷(xiāo)售增加而供給滯后的情況下，未來(lái)房?jī)r(jià)將呈上漲趨勢(shì)。

　　五方面原因?qū)?dǎo)致未來(lái)房?jī)r(jià)仍將呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)：一方面需求在上升，而供給沒(méi)有跟上；另一方面是房企資金鏈得到改善；此外由于資本市場(chǎng)的繁榮，像定增、債券等等上市公司的再融資手段增加，融資成本下降；其次是政策的寬松，宏觀政策除了降準(zhǔn)降息之外，購(gòu)房政策支持力度也明顯；再有是不可忽視的財(cái)富效應(yīng)，股市的牛市行情已經(jīng)進(jìn)入中后段，不少人選擇退出。

　　建筑費(fèi)用高香港樓價(jià)難下跌

　　長(zhǎng)和主席 李嘉誠(chéng)

　　長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)6月3日在香港正式以介紹形式掛牌，李嘉誠(chéng)在出席上市儀式時(shí)稱(chēng)，未來(lái)長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)的最大地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資還是會(huì)在香港，盡管中國(guó)香港的人工成本確實(shí)比美國(guó)及加拿大略低，但香港的建筑費(fèi)用卻是美國(guó)、加拿大的2倍，所以香港的樓價(jià)很難下跌。他奉勸年輕人可以買(mǎi)樓自住，但切忌炒賣(mài)樓房。

　　被問(wèn)及是否會(huì)增大在香港的投資，李嘉誠(chéng)表示，很多業(yè)務(wù)在香港都有投資的限制，比如天然氣、火車(chē)鐵路等，加上長(zhǎng)和旗下零售業(yè)務(wù)在全球門(mén)店達(dá)1.2萬(wàn)多家，不可能全部搬到香港經(jīng)營(yíng)。

　　李嘉誠(chéng)再三強(qiáng)調(diào)對(duì)長(zhǎng)和的發(fā)展充滿信心，但香港的零售及酒店業(yè)確實(shí)開(kāi)始回落，他早年已經(jīng)投資海外，部分業(yè)務(wù)如基建、能源及電訊等，海外業(yè)務(wù)占比較香港規(guī)模超出數(shù)十倍，所以盡管公司在香港的酒店業(yè)務(wù)有所下滑，整體零售業(yè)務(wù)同比都還有增長(zhǎng)。

　　六月成交繼續(xù)看高一線

　　中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任、易居中國(guó)執(zhí)行總裁 丁祖昱

　　我認(rèn)為成交的火爆，在6月應(yīng)該還能繼續(xù)保持。隨著供應(yīng)量的回升，市場(chǎng)也應(yīng)該看高一線，我看好的城市包括一線城市及大多數(shù)二線城市，其中對(duì)改善及中高端住宅的去化尤為看好。

　　6月比較需要警惕的是部分樓盤(pán)的漲價(jià)欲望，從目前情況來(lái)看，雖然市場(chǎng)情況不錯(cuò)，但各家房企還是宜將去化作為第一要?jiǎng)?wù)，為了漲價(jià)影響去化，肯定還是得不償失的；另外6月股市退出資金還會(huì)繼續(xù)增加，稀缺性較強(qiáng)的高端項(xiàng)目，漲價(jià)可能性還是存在；6月金融政策估計(jì)還會(huì)繼續(xù)發(fā)力，降準(zhǔn)降息都是箭在弦上，如果出臺(tái)，也會(huì)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)再加一把火。所以站在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)，可以說(shuō)火爆的6月已經(jīng)到來(lái)！

　　一線城市房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)“一手緊、一手松”

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)研究室副主任 劉衛(wèi)民

　　在一線城市實(shí)施限購(gòu)，是在目前條件下，行政成本比較小的一種調(diào)控辦法。對(duì)于一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，要做到“一手緊、一手松”。

　　一手緊，就是維持“限購(gòu)”，繼續(xù)控制住房需求增長(zhǎng)速度；一手松，就是適度放開(kāi)“限貸”，在二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、首付比例和貸款利率方面進(jìn)行調(diào)整，降低住房融資成本，引導(dǎo)新增常住人口以及改善性住房需求有效釋放。

　　而要穩(wěn)定目前住房消費(fèi)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，建議重點(diǎn)從三個(gè)方面入手：一是為基本住房需求和改善性住房需求提供低成本、長(zhǎng)周期的資金；二是穩(wěn)定房地產(chǎn)住房支付能力和市場(chǎng)預(yù)期；三是完善住房保障體系建設(shè)，建立“宜租則租、宜買(mǎi)則買(mǎi)”的住房保障供應(yīng)體系，逐步取消住房保障的戶籍限制，特別是要加大大中城市住房保障力度，讓廣大居民能夠?qū)崿F(xiàn)安居樂(lè)業(yè)。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 李廣軍 整理