□地產(chǎn)評論員 蔡駿

　　5月成交量價均表現(xiàn)突出，在業(yè)內(nèi)人士看來，上海樓市依舊“后勁十足”，“紅五月”的火熱行情也有望得以延續(xù)。雖然市場行情“漸入佳境”，但從目前的表現(xiàn)來看，開發(fā)商對于價格的態(tài)度依舊較為謹(jǐn)慎。更有業(yè)內(nèi)人士直言，從當(dāng)前樓市的基本面判斷，開發(fā)商盲目漲價并不理性。

　　“政策周期”效應(yīng)顯現(xiàn)，市場熱度還將延續(xù)

　　相信6月樓市行情還將延續(xù)5月走勢，甚至7月、8月等傳統(tǒng)淡季的市場行情也不會太差。

　　事實(shí)上，樓市傳統(tǒng)的“自然周期”已經(jīng)越來越淡化，以今年3月為例，“小陽春”成色明顯不足，但月底政策利好出臺后市場立刻加足“馬力”，在4月傳統(tǒng)淡季交出了漂亮的“答卷”。由此可見，如今市場的政策周期、市場周期或?qū)⑷〈靶￡柎骸?、“金九銀十”等傳統(tǒng)意義上的旺季。

　　而從目前市場的走勢來看，未來1-2個月仍然處在本輪政策利好周期之中，降息、降準(zhǔn)等利好政策的影響還將持續(xù)，因此未來一段時間的市場成交有望延續(xù)5月的“熱度”。

　　另一方面，受益于近期資本市場的表現(xiàn)，股市獲利資金流入樓市正變得越來越“順理成章”，隨著“牛市”的推進(jìn)和一些股市波動的出現(xiàn)，股市資金的流入或?qū)⑦€能推動樓市一波行情。

　　6月成交可期，行情企穩(wěn)才是主旋律

　　市場供需關(guān)系的改變是推動“紅五月”行情的重要因素，受稅收減免及貸款利率下降等利好影響，購房者入市的積極性明顯增強(qiáng)，也促成了5月樓市成交“放量”。另一方面，盡管利好疊加效應(yīng)明顯，但5月市場中的“漲價盤”并不多。即便偶有漲幅，也是受個盤“供小于求”因素影響，這也從另一個側(cè)面佐證了購房者的買房熱情極高。目前市場的“慣性”不可小覷，短期內(nèi)上海樓市很有可能將延續(xù)“紅五月”行情，成交量依舊可期。

　　但總體來看，6月市場成交量價超過5月的可能性并不大。因?yàn)楸据喰星槭苷呃糜绊懨黠@，而短期內(nèi)，政策層面再出利好的可能性并不高，因此樓市行情企穩(wěn)或?qū)⑹嵌唐谥餍伞?/p>

　　項(xiàng)目方面，5月浦江華僑城銷售全面開花，8期產(chǎn)品基本售罄。另外，從銷售現(xiàn)場的反饋看，當(dāng)下蓄客基本維持在平均水平之上，6月沖擊銷售指標(biāo)值得期待。

　　二手房市場表現(xiàn)強(qiáng)勢，開發(fā)商漲價需謹(jǐn)慎

　　其實(shí)從去年9月30日央行新政開始，全國房地產(chǎn)市場尤其是需求量較大的一線城市及少量二線城市已經(jīng)出現(xiàn)回暖的跡象。而之所以成交在近兩個月爆發(fā)，除了近期政策比較“給力”之外，前三個月由于“春節(jié)行情”累計的龐大需求也不可小覷。

　　從成交結(jié)構(gòu)來看，近期市場表現(xiàn)出色的動力主要源自于高端住宅產(chǎn)品大量成交的帶動，這也比較符合一般的市場規(guī)律。因?yàn)楦叨俗≌谑袌霾缓脮r通常比較堅挺，而在市場復(fù)蘇時往往會率先回暖。

　　不可否認(rèn)，市場“一片紅火”之后，開發(fā)商肯定會有漲價的打算。但是必須要注意的是，在5月新房市場成交火熱的同時，二手房市場的表現(xiàn)甚至更加出色，上海5月二手房的成交量已經(jīng)達(dá)到了3.88萬套的歷史次高，同比漲幅高達(dá)157%。目前，上海住宅庫存依舊高企，開發(fā)商去庫存的壓力仍舊比較大。再加上二手房的分流，以及房企出于半年報銷售業(yè)績等方面的考慮，相信開發(fā)商即便有漲價的想法，實(shí)施起來也會非常謹(jǐn)慎。

　　樓市需求還有進(jìn)一步釋放的潛力

　　“紅五月”之后，6月樓市或呈現(xiàn)“量跌價漲”行情。今年5月成交量“爆表”除了受益于政策之外，壓抑許久的市場熱情也集中爆發(fā)。從2010年起，調(diào)控基調(diào)一直“偏緊”，市場需求的釋放并不順暢。然而，有買房意愿的購房者卻沒有因此減少，因此本輪政策調(diào)整趨向“寬松”，導(dǎo)致了成交量得以“爆發(fā)”。

　　以此來看，5月這波成交“高潮”中，由于剛需購房者其實(shí)還未真正“入場”，因此未來市場上行的可能性仍舊很大。

　　然而受成交量飆升影響，不排除開發(fā)商順勢漲價的可能性。在業(yè)內(nèi)，“賣得過快，說明產(chǎn)品定價出現(xiàn)了問題”這一共識正得到越來越多的開發(fā)商認(rèn)同。因此，試探性漲價正成為房企應(yīng)對市場變化最簡單、有效的方法之一。這有可能直接導(dǎo)致6月成交量的萎縮，但總體而言漲價并不會成為房企的普遍選擇，樓市整體走勢依舊向好。

　　未來嘉定、青浦等供應(yīng)量較為集中的板塊成交或更火熱，因?yàn)檫@些板塊中的產(chǎn)品類型較為豐富——商業(yè)、剛需、豪宅均有代表性項(xiàng)目推出，6月銷售數(shù)據(jù)的佼佼者或就將在這些板塊中誕生。