5月成交猛增 樓市高溫襲來

　　近期，北京市商品住宅的一直連續(xù)多月高企的庫存量終于一路大減，由年初的8.8萬套高位下降，最低降至過7.8萬套，顯示著今年以來不溫不火的樓市成交終于出現(xiàn)了走高的趨勢(shì)，期待已久的“紅五月”也基本可稱為如約而至。不過，整個(gè)形勢(shì)并不能令人完全輕松，有統(tǒng)計(jì)顯示，短暫的庫存滑落之后，隨著供給的增加，又有爬升并穩(wěn)定在8萬套關(guān)口的跡象，但毫無疑問，市場的松動(dòng)已經(jīng)十分明顯，剩下的更多的是預(yù)期的變化。

　　顯然，這輪庫存的下滑除了和開發(fā)商今年以來一直積極的去庫存策略有關(guān)，但更直接的動(dòng)因是5月初央行釋放的再次降息的紅利以及對(duì)市場預(yù)期造成的影響。

　　從多個(gè)市場維度都可以看出，目前的樓市正處于從升溫到紅火的“關(guān)鍵月”中。

　　新盤火爆樓市繼續(xù)升溫

　　進(jìn)入五月以來，雖然月初時(shí)降息的消息還沒有到來，但此前就有多個(gè)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)央行的二次降息是可期的。同時(shí)，由于北京樓市的庫存一直處于高位，開發(fā)商推新的愿望低迷，二、三、四月入市的新增供應(yīng)月月“失約”，遠(yuǎn)低于預(yù)期，使得樓市的供需在不知不覺間發(fā)生了微妙的變化，局部的項(xiàng)目開始出現(xiàn)成交火熱的跡象。

　　如在月初的一段時(shí)間里，老項(xiàng)目北京城建琨廷推出153套房源，開盤當(dāng)日賣出130套，去化率85.0%；老項(xiàng)目華潤公元九里推出60套，火熱銷售56套，去化率也高達(dá)93.3%……這些老項(xiàng)目后期的成交火爆固然有長期蓄客、口碑影響等因素的作用，但仍然給購房人以較為強(qiáng)烈的刺激。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍也就此表示：新盤銷售火爆反映出樓市繼續(xù)回暖。受330新政利好，降準(zhǔn)降息等貨幣寬松政策影響，購房者開始看漲樓市，入市心態(tài)更加積極。新盤銷售的持續(xù)火熱，推動(dòng)成交量連續(xù)8周維持在1600套以上。

　　比較明顯的數(shù)據(jù)依據(jù)是，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，五月第二周全市商品住宅累計(jì)成交1620套，如果剔除自住型商品房的成交量192套之后，上周純商品住宅成交量為1428套，環(huán)比之前一周上漲19.9%，呈現(xiàn)出較強(qiáng)的提升態(tài)勢(shì)。

　　“近期的上漲首先還是受到樓市政策利好作用，降準(zhǔn)使得資金面寬松，降息又再次將購房門檻降低；此外，從季節(jié)性來看，五月也是傳統(tǒng)的成交旺季；同時(shí)，政府的一系列講話中，體現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的托底決心，也提振了購房人對(duì)市場的信心?！备邐櫲缡钦f。

　　經(jīng)濟(jì)型“豪宅”成當(dāng)紅主角

　　值得注意的是，1000萬元以下的“經(jīng)濟(jì)型”公寓豪宅成交量在今年備受關(guān)注的豪宅市場中占比大幅度提升，取代了前一段時(shí)間的頂豪項(xiàng)目，占到了豪宅成交總量比例的52.6%。

　　“1000萬元以下的公寓豪宅屬于入門級(jí)豪宅，客戶多屬于二改型人群，受到樓市利好政策影響，降準(zhǔn)貨幣寬松政策利好刺激，這部分人群入市積極性被調(diào)動(dòng)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者：特別是二次降息落地后，降息幅度直接影響使得貸款成本降低，因此二次降息落地后的催化作用下，這一區(qū)域還將持續(xù)釋放需求。

　　不過，相對(duì)于入門級(jí)豪宅而言，高端豪宅和頂級(jí)豪宅的成交改善并不明顯，甚至還出現(xiàn)了一些下滑。這里面固然有受到豪宅入市雷聲大雨點(diǎn)小，供應(yīng)缺席、選擇面有限的影響；另一方面，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，降息降準(zhǔn)的主要受益者還是剛需和首改型客戶，對(duì)頂級(jí)豪宅的影響效果不十分顯著。這在很大程度上也是因?yàn)楦叨撕勒南M(fèi)對(duì)象更看重品質(zhì)和圈層價(jià)值，對(duì)價(jià)格的敏感度相對(duì)較低。

　　二手房成交依舊強(qiáng)勁

　　在新房市場全面回暖的同時(shí)，熱度本就在近期更高的二手房市場也傳來了量漲價(jià)跌的消息。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)：截至5月17日，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為7673套，工作日日均網(wǎng)簽量為739.7套，較上月同期上升12.5%，預(yù)計(jì)本月全月網(wǎng)簽量將超過4月份水平。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究中心的李巧玲表示，這一統(tǒng)計(jì)周期內(nèi)，央行年內(nèi)第二次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，從新增客源量和到訪量看，市場再次迎來小高峰，日均新增客源量結(jié)束了連續(xù)5周的沖高回落趨勢(shì)，在上上周基礎(chǔ)上增加了1.5%。新增客源量上升的同時(shí)，客戶到訪量也有較大幅度提升，單日帶客看房量為年內(nèi)第二高。

　　李巧玲認(rèn)為，客源量和到訪量的增加必會(huì)引起成交量上升，未來短期內(nèi)成交量還將有一定上升空間。但她同時(shí)表示，近期樓市寬松政策陸續(xù)出臺(tái)，一連串的利好讓購房客戶應(yīng)接不暇，另外，由于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力依然較大，不排除有進(jìn)一步的金融寬松政策出臺(tái)，因此客戶在購房過程中的理性程度有進(jìn)一步提高，也有個(gè)別客戶產(chǎn)生一定程度的觀望情緒。傳統(tǒng)的金融政策方面的調(diào)控方法將越來越難撬動(dòng)新增需求入市。

　　提醒

　　房價(jià)反彈警報(bào)響起

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，由于樓市結(jié)構(gòu)的變化和純商品住宅的絕對(duì)保有量、預(yù)期供應(yīng)量都在收縮，下一輪出現(xiàn)房價(jià)反彈的預(yù)期正在增強(qiáng)，值得購房人警惕。

　　比較支持這一看法的數(shù)據(jù)是目前庫存結(jié)構(gòu)的變化顯示，現(xiàn)房的庫存量超過了期房。具體的數(shù)據(jù)是近期的一次統(tǒng)計(jì)中，北京期房商品住宅庫存為36178套，現(xiàn)房庫存為44588套，現(xiàn)房比期房超出了8410套。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：現(xiàn)房庫存大增，意味著房價(jià)又將開啟新一輪的回暖。具體的原因在于，現(xiàn)房的增量對(duì)樓市的成交召喚作用更為明顯，因?yàn)椤皩?duì)于房子價(jià)值判斷來說，夢(mèng)想遠(yuǎn)比不上現(xiàn)實(shí)?，F(xiàn)房賣的是實(shí)樓，期房賣的是圖紙，現(xiàn)實(shí)擺在眼前，看得到摸得著，比夢(mèng)想更踏實(shí)，購房者也愿意為此付出更高的代價(jià)?！?

　　由于購房人愿意為現(xiàn)房付出更高的價(jià)格，意味著樓市房價(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也會(huì)因此出現(xiàn)升高，但這還僅僅是統(tǒng)計(jì)意義上的。更重要的是，除了現(xiàn)房成本更高而造成的價(jià)格普遍比期房高出一到兩成外，期房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性收縮，意味著購房人的選擇面縮小，部分急于購房的消費(fèi)者只能選高價(jià)現(xiàn)房。

　　同時(shí)不可回避的是，今年各類“地王盤”將集中入市，這些蘊(yùn)含有高地價(jià)因素而造成的高端盤，在產(chǎn)品上都具備類似的特點(diǎn)：大戶型、低密度、定價(jià)高，這些多少有些“被豪宅”項(xiàng)目可期的集中入市，和剛需供應(yīng)的稀缺相映，也為房價(jià)反彈警報(bào)響起增添了注腳。

　　6月

　　剛需人群

　　選擇更多

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月，北京樓市預(yù)計(jì)將有20個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括首開保利·熙悅誠郡、順鑫·瀾山印象、中海金璽公館等在內(nèi)的10個(gè)純新盤，以及包括福海棠華苑、璽萌公館、密云華潤橡樹灣等在內(nèi)的10個(gè)老項(xiàng)目后期。

　　從目前來看，這也將是2015年連續(xù)第6個(gè)月開盤量未能超過20個(gè)。不過，由于政策暖風(fēng)的推動(dòng)，北京樓市的成交已經(jīng)出現(xiàn)顯著回升，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年5月1-18日北京商品住宅(不含保障房)成交量為3785套，環(huán)比上月同期增幅為29%，這也是成交量連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)上漲，成交回暖的趨勢(shì)非常明顯。

　　特別值得剛需族高度關(guān)注的是，從6月入市項(xiàng)目特征來看，除去10個(gè)純新盤項(xiàng)目之外，老項(xiàng)目后期當(dāng)中也有多個(gè)久未入市的項(xiàng)目加推，例如勝古譽(yù)園上期的入市為2012年底，璽萌公館上期入市也是在2012年，溪水雅地尚著上期入市則在2011年。其中從價(jià)格特征來看，郊區(qū)與城區(qū)價(jià)格分化趨勢(shì)較為明顯。6月預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目當(dāng)中，位于密云縣的密云華潤橡樹灣項(xiàng)目報(bào)價(jià)16000元/平方米，與其去年入市價(jià)格持平；而朝陽區(qū)的北京奧林匹克公園項(xiàng)目預(yù)入市價(jià)格為45000-50000元/平方米，而其周邊首開常青藤項(xiàng)目目前在售價(jià)格僅為38000元/平方米。對(duì)于一直在“被豪宅”陰云籠罩下的北京樓市和剛需族群來說，至少在五六月間多了一些切實(shí)可考慮的選擇，而不用只是望價(jià)興嘆，這是非常難得的入市出手之機(jī)。

　　分析人士也認(rèn)為，久未入市的老項(xiàng)目“和純新盤一樣有定價(jià)靈活的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)闆]有近期價(jià)格的參考”，因此在目前的市場現(xiàn)狀下相對(duì)擁有更大的優(yōu)勢(shì)，一方面不受現(xiàn)有滯銷庫存的制約，另一方面定價(jià)相對(duì)靈活，因此在政策暖市拉動(dòng)需求覺醒之際，這類項(xiàng)目開始抓緊入市搶占市場。而從市場接受度來看，這類老項(xiàng)目后期多位于成熟片區(qū)，地理位置較好，各種配套也較為完善，并且所在區(qū)域多已不是住宅的主力供應(yīng)區(qū)，競爭壓力相對(duì)較小，因此市場接受度較高，去化相對(duì)較為容易。本報(bào)記者 胡喆