□地產(chǎn)評(píng)論員 孟子諒 蔡駿

　　即將進(jìn)入落地期的虹橋商務(wù)區(qū)，雖然已經(jīng)吸引了眾多租賃需求的關(guān)注，但區(qū)域商業(yè)氛圍的成熟仍然面對(duì)不少挑戰(zhàn)。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，按照世界上各大商務(wù)區(qū)的開發(fā)規(guī)律，結(jié)合目前的發(fā)展速度，預(yù)計(jì)要到2020年前后，虹橋商務(wù)區(qū)核心商圈才能真正達(dá)到預(yù)期的高度。

　　成熟尚需時(shí)日

　　隨著虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)商辦產(chǎn)品的陸續(xù)入市，未來較大的供應(yīng)量將成為區(qū)域商務(wù)氛圍走向成熟的一大挑戰(zhàn)。

　　DTZ戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)已出讓的土地估算，未來3-5年，虹橋核心商務(wù)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（寫字樓+商業(yè)）供應(yīng)量將超過260萬平方米。而擴(kuò)展至整個(gè)大虹橋輻射區(qū)，未來幾年商業(yè)地產(chǎn)總供應(yīng)量將達(dá)到350萬平方米以上。

　　上海中原地產(chǎn)研究部宋會(huì)雍表示，相比硬件的建設(shè)，軟環(huán)境和內(nèi)涵文化的培育，特別是商務(wù)人群的導(dǎo)入，則需要更多時(shí)間。

　　而DTZ戴德梁行中國區(qū)戰(zhàn)略研究部主管Shaun Brodie則指出，依據(jù)辦公物業(yè)的預(yù)期建成時(shí)間、當(dāng)年企業(yè)入住率等因素綜合預(yù)測，未來10年虹橋商務(wù)區(qū)的商務(wù)人口導(dǎo)入過程將是3年7萬人，5年10萬人，10年19萬人。大虹橋核心商圈已經(jīng)進(jìn)入到開發(fā)末期，未來2-3年大部分項(xiàng)目即將完工交付，預(yù)計(jì)2020年就能形成成熟商圈，整個(gè)大虹橋商圈則需要更長的時(shí)間來發(fā)展。

　　靠“差異化”突圍？

　　本身較大的供應(yīng)量，再加上前灘、北外灘等新興商務(wù)區(qū)的分流，未來虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)商辦產(chǎn)品的市場競爭或?qū)⒎浅＜ち摇?/p>

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，虹橋商務(wù)區(qū)因其多種規(guī)劃優(yōu)勢固然吸引著大量需求的涌入，但當(dāng)虹橋核心區(qū)內(nèi)所有同類型項(xiàng)目展開競爭時(shí)，規(guī)劃的優(yōu)勢則有可能被消減。因此，區(qū)域內(nèi)的商辦產(chǎn)品若想成功突圍，就必須體現(xiàn)出“差異化”優(yōu)勢。

　　事實(shí)上，虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)的商辦產(chǎn)品也確實(shí)在著力打造“差異化”優(yōu)勢。

　　以較早面市的龍湖虹橋天街為例，該項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)稀缺的可小面積散售的辦公產(chǎn)品，憑借這一優(yōu)勢，項(xiàng)目已經(jīng)吸引了眾多投資者關(guān)注；萬科也在近期與伊頓國際教育集團(tuán)簽約，將在虹橋萬科中心打造上海首個(gè)辦公樓國際學(xué)前教育中心；而瑞安虹橋天地則更是結(jié)合區(qū)域優(yōu)勢高舉“差異化”大旗，在產(chǎn)品周邊打造戶外街區(qū)，旨在利用商務(wù)人群候車、候機(jī)的時(shí)間為項(xiàng)目“引流”。

　　未來價(jià)值可期

　　雖然面對(duì)一定挑戰(zhàn)，但虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品報(bào)價(jià)卻依舊“堅(jiān)挺”。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)入市的商辦產(chǎn)品，報(bào)價(jià)普遍在3萬元/平方米以上，因此有業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)的商辦產(chǎn)品報(bào)價(jià)偏高，有“過熱”嫌疑。

　　對(duì)此，Shaun Brodie指出，考慮到虹橋商務(wù)區(qū)的交通優(yōu)勢、寫字樓品質(zhì)以及合理的規(guī)劃，目前的售價(jià)其實(shí)并不算高。

　　他表示，“相比陸家嘴等核心商圈目前動(dòng)輒8、9萬元/平方米，甚至超過10萬元/平方米的售價(jià)，虹橋商務(wù)區(qū)的寫字樓價(jià)格甚至可以說已經(jīng)非常低廉。而且長期來看，由于虹橋商務(wù)區(qū)整體規(guī)劃非常明確，未來商圈逐漸成熟之后，租賃或銷售壓力會(huì)逐漸減小?！?/p>

　　而宋會(huì)雍也認(rèn)為，作為同時(shí)擁有區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢和高起點(diǎn)規(guī)劃優(yōu)勢的虹橋商務(wù)區(qū)，目前的售價(jià)并不算特別高。

　　而正是基于區(qū)域所擁有的諸多優(yōu)勢，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為虹橋商務(wù)區(qū)的未來價(jià)值依然值得期待。

　　Shaun Brodie表示，虹橋商務(wù)區(qū)是“從無到有”的大型商圈規(guī)劃，可塑性極強(qiáng)。未來，虹橋商務(wù)區(qū)將充分發(fā)揮其交通地理位置等優(yōu)勢，主要發(fā)展金融服務(wù)、物流、國際貿(mào)易、會(huì)展等多種產(chǎn)業(yè)。

　　“虹橋商務(wù)區(qū)是未來驅(qū)動(dòng)上海經(jīng)濟(jì)的重要引擎?！敝袊笖?shù)研究院副院長陳晟則指出，“從這個(gè)角度來看，其不應(yīng)該僅僅是‘上海的虹橋商務(wù)區(qū)’，而是要站在整個(gè)長江流域和長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭的高度來判斷其價(jià)值?！?/p>

　　■重點(diǎn)產(chǎn)品

　　虹橋世界中心

　　一街之隔，直接服務(wù)“國展中心”

　　世界500強(qiáng)企業(yè)綠地集團(tuán)為市場投資者打造了與虹橋商務(wù)區(qū)共同成長的機(jī)會(huì)——虹橋世界中心。項(xiàng)目與國家會(huì)展中心一街之隔，直接服務(wù)于各類會(huì)展。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，虹橋世界中心自售樓處開放以來，一直備受投資者的青睞，產(chǎn)品認(rèn)知度可見一斑。不僅個(gè)人投資者對(duì)虹橋世界中心情有獨(dú)鐘，不少世界知名企業(yè)也發(fā)現(xiàn)了項(xiàng)目的商機(jī)。以前不久車展為例，寶馬、瑪莎拉蒂等豪車品牌商就看中虹橋世界中心得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢，出高價(jià)租用項(xiàng)目場地。

　　據(jù)了解，虹橋世界中心匯集甲級(jí)總部辦公、創(chuàng)意甲級(jí)辦公、甲級(jí)辦公以及LOFT、酒店、商業(yè)中心，涵蓋幾乎所有辦公類業(yè)態(tài)，占地面積18萬平方米，總建筑面積達(dá)55萬平方米。

　　該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人還透露，認(rèn)同虹橋世界中心的客戶對(duì)價(jià)格的抗性并不大，大中企業(yè)總部、花園辦公等產(chǎn)品屬性也讓買家感受到物有所值。有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著虹橋商務(wù)區(qū)的成熟，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值也將得以釋放。不僅如此，目前，虹橋世界中心在虹橋商務(wù)區(qū)和國家會(huì)展中心“雙引擎”的利好下，銷售前景已然不可小覷。

　　虹橋正榮中心：

　　緊跟規(guī)劃，挖掘“財(cái)富效應(yīng)”

　　目前，虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)的20個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和功能性項(xiàng)目的建設(shè)已投入大量資金；而位于虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)西側(cè)的國家會(huì)展中心也在今年投入運(yùn)營，眾多一線房企也積極參與其中。

　　目前來看，投入虹橋商務(wù)區(qū)的資金量已形成“滾雪球”的模式，“財(cái)富效應(yīng)”愈加凸顯。在此契機(jī)下，正榮集團(tuán)積極布局，虹橋·正榮中心、虹橋·正榮府、虹橋·正榮財(cái)富中心三大項(xiàng)目重點(diǎn)布局。其中虹橋·正榮中心更位于虹橋商務(wù)區(qū)的核心位置，商務(wù)價(jià)值凸顯。

　　虹橋·正榮中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹：對(duì)于辦公項(xiàng)目來說，除了區(qū)位優(yōu)勢外，項(xiàng)目的昭示性形象和交通便利性是非常重要的。正榮中心具有行云流水的獨(dú)特形象，位于高鐵進(jìn)站的最佳昭示位置，令人印象深刻。其次，正榮中心也是核心區(qū)可散售項(xiàng)目中距離樞紐最近的項(xiàng)目，未來還有規(guī)劃的地鐵無縫連接，零換乘直接輻射長三角。另外，項(xiàng)目超大的中心花園景觀，大面積挑高的氣派大堂，超大的單層面積和極致層高無不凸顯卓越品質(zhì)，已得到知名外企、國企、上市公司等眾多實(shí)力企業(yè)的青睞和關(guān)注。

　　市場速遞

　　上海中介企業(yè)

　　推進(jìn)全流程服務(wù)模式

　　5月21日上海中原地產(chǎn)寶山區(qū)貴賓客戶服務(wù)中心正式啟用。

　　中原地產(chǎn)貴賓客戶服務(wù)中心是一個(gè)綜合性房地產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)，整合了合同簽訂、交易過戶、貸款按揭、金融咨詢、稅費(fèi)結(jié)算、法律援助等十余項(xiàng)業(yè)務(wù)。上海中原地產(chǎn)是滬上首家開設(shè)“貴賓客戶服務(wù)中心”的中介企業(yè)。建立之初是為了避免客戶在房產(chǎn)交易流程上耗費(fèi)時(shí)間和精力，選址皆臨近房產(chǎn)交易中心。據(jù)稱，其堅(jiān)持以流程細(xì)分，提升專業(yè)度；以一對(duì)一定制化全程跟單，優(yōu)化客戶體驗(yàn)；以全透明交易系統(tǒng)，保障交易公平。

　　同時(shí)，中原地產(chǎn)貴賓服務(wù)中心也是一個(gè)金融資源整合平臺(tái)，滬上眾多銀行、金融機(jī)構(gòu)、咨詢公司入駐，為中原地產(chǎn)客戶提供金融解決方案，從置業(yè)安家到價(jià)值投資，囊括客戶各種類、各階段需求，實(shí)現(xiàn)真正意義上的“一站式全流程服務(wù)”。

　　上海中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理劉天旸表示，作為業(yè)界龍頭，上海中原地產(chǎn)希望以自身為表率，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)專業(yè)性提升。據(jù)了解，上海中原地產(chǎn)今年內(nèi)將打造6家貴賓客戶服務(wù)中心，形成規(guī)模化效應(yīng)。

　　翠湖天地高端精品

　　豐富戶型預(yù)熱市場

　　在上海高端住宅市場，翠湖天地?fù)碛衅洫?dú)有的特性。

　　2015年，翠湖天地第四期，集前三期所有的精粹為一體，蓄勢待發(fā)。而基于過去的成功案例及對(duì)高端住宅客戶的需求的更深度了解，翠湖天地四期提供更多的戶型選擇。

　　據(jù)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，四期產(chǎn)品面積段包括從約170至約800平方米的選擇，另提供花園特色單位和頂層特色單位，滿足不同消費(fèi)者的需求。同時(shí)，品質(zhì)提升也將達(dá)到更高高度。這與區(qū)位大部分客戶因?yàn)橄拶徚钕Ｍ彿俊耙徊降轿弧钡男枨蟛粺o關(guān)系。另據(jù)了解，其中一套800平方米“樓王”單位預(yù)計(jì)將于明年面市。

　　另外，4月翠湖天地生活藝術(shù)館正式開幕，作為翠湖天地為推出第四期而特地打造的高端生活體驗(yàn)中心，這里將全方位展示翠湖天地第四期所推崇的關(guān)于“美好生活“的所有理念，也為9月即將推出的翠湖天地首批樣板房做預(yù)熱。