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5月成交猛增 樓市高溫襲來(lái)

  • 發(fā)布時(shí)間:2015-05-28 14:21:00  來(lái)源:北京晚報(bào)  作者:胡喆  責(zé)任編輯:羅伯特

  近期,北京市商品住宅的一直連續(xù)多月高企的庫(kù)存量終于一路大減,由年初的8.8萬(wàn)套高位下降,最低降至過(guò)7.8萬(wàn)套,顯示著今年以來(lái)不溫不火的樓市成交終于出現(xiàn)了走高的趨勢(shì),期待已久的“紅五月”也基本可稱(chēng)為如約而至。不過(guò),整個(gè)形勢(shì)并不能令人完全輕松,有統(tǒng)計(jì)顯示,短暫的庫(kù)存滑落之后,隨著供給的增加,又有爬升并穩(wěn)定在8萬(wàn)套關(guān)口的跡象,但毫無(wú)疑問(wèn),市場(chǎng)的松動(dòng)已經(jīng)十分明顯,剩下的更多的是預(yù)期的變化。

  顯然,這輪庫(kù)存的下滑除了和開(kāi)發(fā)商今年以來(lái)一直積極的去庫(kù)存策略有關(guān),但更直接的動(dòng)因是5月初央行釋放的再次降息的紅利以及對(duì)市場(chǎng)預(yù)期造成的影響。

  從多個(gè)市場(chǎng)維度都可以看出,目前的樓市正處于從升溫到紅火的“關(guān)鍵月”中。

  新盤(pán)火爆樓市繼續(xù)升溫

  進(jìn)入五月以來(lái),雖然月初時(shí)降息的消息還沒(méi)有到來(lái),但此前就有多個(gè)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)央行的二次降息是可期的。同時(shí),由于北京樓市的庫(kù)存一直處于高位,開(kāi)發(fā)商推新的愿望低迷,二、三、四月入市的新增供應(yīng)月月“失約”,遠(yuǎn)低于預(yù)期,使得樓市的供需在不知不覺(jué)間發(fā)生了微妙的變化,局部的項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)成交火熱的跡象。

  如在月初的一段時(shí)間里,老項(xiàng)目北京城建琨廷推出153套房源,開(kāi)盤(pán)當(dāng)日賣(mài)出130套,去化率85.0%;老項(xiàng)目華潤(rùn)公元九里推出60套,火熱銷(xiāo)售56套,去化率也高達(dá)93.3%……這些老項(xiàng)目后期的成交火爆固然有長(zhǎng)期蓄客、口碑影響等因素的作用,但仍然給購(gòu)房人以較為強(qiáng)烈的刺激。

  亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍也就此表示:新盤(pán)銷(xiāo)售火爆反映出樓市繼續(xù)回暖。受330新政利好,降準(zhǔn)降息等貨幣寬松政策影響,購(gòu)房者開(kāi)始看漲樓市,入市心態(tài)更加積極。新盤(pán)銷(xiāo)售的持續(xù)火熱,推動(dòng)成交量連續(xù)8周維持在1600套以上。

  比較明顯的數(shù)據(jù)依據(jù)是,據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,五月第二周全市商品住宅累計(jì)成交1620套,如果剔除自住型商品房的成交量192套之后,上周純商品住宅成交量為1428套,環(huán)比之前一周上漲19.9%,呈現(xiàn)出較強(qiáng)的提升態(tài)勢(shì)。

  “近期的上漲首先還是受到樓市政策利好作用,降準(zhǔn)使得資金面寬松,降息又再次將購(gòu)房門(mén)檻降低;此外,從季節(jié)性來(lái)看,五月也是傳統(tǒng)的成交旺季;同時(shí),政府的一系列講話中,體現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的托底決心,也提振了購(gòu)房人對(duì)市場(chǎng)的信心。”高姍如是說(shuō)。

  經(jīng)濟(jì)型“豪宅”成當(dāng)紅主角

  值得注意的是,1000萬(wàn)元以下的“經(jīng)濟(jì)型”公寓豪宅成交量在今年備受關(guān)注的豪宅市場(chǎng)中占比大幅度提升,取代了前一段時(shí)間的頂豪項(xiàng)目,占到了豪宅成交總量比例的52.6%。

  “1000萬(wàn)元以下的公寓豪宅屬于入門(mén)級(jí)豪宅,客戶(hù)多屬于二改型人群,受到樓市利好政策影響,降準(zhǔn)貨幣寬松政策利好刺激,這部分人群入市積極性被調(diào)動(dòng)?!币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者:特別是二次降息落地后,降息幅度直接影響使得貸款成本降低,因此二次降息落地后的催化作用下,這一區(qū)域還將持續(xù)釋放需求。

  不過(guò),相對(duì)于入門(mén)級(jí)豪宅而言,高端豪宅和頂級(jí)豪宅的成交改善并不明顯,甚至還出現(xiàn)了一些下滑。這里面固然有受到豪宅入市雷聲大雨點(diǎn)小,供應(yīng)缺席、選擇面有限的影響;另一方面,業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為,降息降準(zhǔn)的主要受益者還是剛需和首改型客戶(hù),對(duì)頂級(jí)豪宅的影響效果不十分顯著。這在很大程度上也是因?yàn)楦叨撕勒南M(fèi)對(duì)象更看重品質(zhì)和圈層價(jià)值,對(duì)價(jià)格的敏感度相對(duì)較低。

  二手房成交依舊強(qiáng)勁

  在新房市場(chǎng)全面回暖的同時(shí),熱度本就在近期更高的二手房市場(chǎng)也傳來(lái)了量漲價(jià)跌的消息。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì):截至5月17日,北京市二手住宅網(wǎng)簽量為7673套,工作日日均網(wǎng)簽量為739.7套,較上月同期上升12.5%,預(yù)計(jì)本月全月網(wǎng)簽量將超過(guò)4月份水平。

  鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心的李巧玲表示,這一統(tǒng)計(jì)周期內(nèi),央行年內(nèi)第二次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率,從新增客源量和到訪量看,市場(chǎng)再次迎來(lái)小高峰,日均新增客源量結(jié)束了連續(xù)5周的沖高回落趨勢(shì),在上上周基礎(chǔ)上增加了1.5%。新增客源量上升的同時(shí),客戶(hù)到訪量也有較大幅度提升,單日帶客看房量為年內(nèi)第二高。

  李巧玲認(rèn)為,客源量和到訪量的增加必會(huì)引起成交量上升,未來(lái)短期內(nèi)成交量還將有一定上升空間。但她同時(shí)表示,近期樓市寬松政策陸續(xù)出臺(tái),一連串的利好讓購(gòu)房客戶(hù)應(yīng)接不暇,另外,由于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力依然較大,不排除有進(jìn)一步的金融寬松政策出臺(tái),因此客戶(hù)在購(gòu)房過(guò)程中的理性程度有進(jìn)一步提高,也有個(gè)別客戶(hù)產(chǎn)生一定程度的觀望情緒。傳統(tǒng)的金融政策方面的調(diào)控方法將越來(lái)越難撬動(dòng)新增需求入市。

  提醒

  房?jī)r(jià)反彈警報(bào)響起

  有業(yè)內(nèi)人士指出,由于樓市結(jié)構(gòu)的變化和純商品住宅的絕對(duì)保有量、預(yù)期供應(yīng)量都在收縮,下一輪出現(xiàn)房?jī)r(jià)反彈的預(yù)期正在增強(qiáng),值得購(gòu)房人警惕。

  比較支持這一看法的數(shù)據(jù)是目前庫(kù)存結(jié)構(gòu)的變化顯示,現(xiàn)房的庫(kù)存量超過(guò)了期房。具體的數(shù)據(jù)是近期的一次統(tǒng)計(jì)中,北京期房商品住宅庫(kù)存為36178套,現(xiàn)房庫(kù)存為44588套,現(xiàn)房比期房超出了8410套。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為:現(xiàn)房庫(kù)存大增,意味著房?jī)r(jià)又將開(kāi)啟新一輪的回暖。具體的原因在于,現(xiàn)房的增量對(duì)樓市的成交召喚作用更為明顯,因?yàn)椤皩?duì)于房子價(jià)值判斷來(lái)說(shuō),夢(mèng)想遠(yuǎn)比不上現(xiàn)實(shí)。現(xiàn)房賣(mài)的是實(shí)樓,期房賣(mài)的是圖紙,現(xiàn)實(shí)擺在眼前,看得到摸得著,比夢(mèng)想更踏實(shí),購(gòu)房者也愿意為此付出更高的代價(jià)。”

  由于購(gòu)房人愿意為現(xiàn)房付出更高的價(jià)格,意味著樓市房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也會(huì)因此出現(xiàn)升高,但這還僅僅是統(tǒng)計(jì)意義上的。更重要的是,除了現(xiàn)房成本更高而造成的價(jià)格普遍比期房高出一到兩成外,期房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性收縮,意味著購(gòu)房人的選擇面縮小,部分急于購(gòu)房的消費(fèi)者只能選高價(jià)現(xiàn)房。

  同時(shí)不可回避的是,今年各類(lèi)“地王盤(pán)”將集中入市,這些蘊(yùn)含有高地價(jià)因素而造成的高端盤(pán),在產(chǎn)品上都具備類(lèi)似的特點(diǎn):大戶(hù)型、低密度、定價(jià)高,這些多少有些“被豪宅”項(xiàng)目可期的集中入市,和剛需供應(yīng)的稀缺相映,也為房?jī)r(jià)反彈警報(bào)響起增添了注腳。

  6月

  剛需人群

  選擇更多

  根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,6月,北京樓市預(yù)計(jì)將有20個(gè)項(xiàng)目入市,其中包括首開(kāi)保利·熙悅誠(chéng)郡、順鑫·瀾山印象、中海金璽公館等在內(nèi)的10個(gè)純新盤(pán),以及包括福海棠華苑、璽萌公館、密云華潤(rùn)橡樹(shù)灣等在內(nèi)的10個(gè)老項(xiàng)目后期。

  從目前來(lái)看,這也將是2015年連續(xù)第6個(gè)月開(kāi)盤(pán)量未能超過(guò)20個(gè)。不過(guò),由于政策暖風(fēng)的推動(dòng),北京樓市的成交已經(jīng)出現(xiàn)顯著回升,根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2015年5月1-18日北京商品住宅(不含保障房)成交量為3785套,環(huán)比上月同期增幅為29%,這也是成交量連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)上漲,成交回暖的趨勢(shì)非常明顯。

  特別值得剛需族高度關(guān)注的是,從6月入市項(xiàng)目特征來(lái)看,除去10個(gè)純新盤(pán)項(xiàng)目之外,老項(xiàng)目后期當(dāng)中也有多個(gè)久未入市的項(xiàng)目加推,例如勝古譽(yù)園上期的入市為2012年底,璽萌公館上期入市也是在2012年,溪水雅地尚著上期入市則在2011年。其中從價(jià)格特征來(lái)看,郊區(qū)與城區(qū)價(jià)格分化趨勢(shì)較為明顯。6月預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目當(dāng)中,位于密云縣的密云華潤(rùn)橡樹(shù)灣項(xiàng)目報(bào)價(jià)16000元/平方米,與其去年入市價(jià)格持平;而朝陽(yáng)區(qū)的北京奧林匹克公園項(xiàng)目預(yù)入市價(jià)格為45000-50000元/平方米,而其周邊首開(kāi)常青藤項(xiàng)目目前在售價(jià)格僅為38000元/平方米。對(duì)于一直在“被豪宅”陰云籠罩下的北京樓市和剛需族群來(lái)說(shuō),至少在五六月間多了一些切實(shí)可考慮的選擇,而不用只是望價(jià)興嘆,這是非常難得的入市出手之機(jī)。

  分析人士也認(rèn)為,久未入市的老項(xiàng)目“和純新盤(pán)一樣有定價(jià)靈活的優(yōu)勢(shì),因?yàn)闆](méi)有近期價(jià)格的參考”,因此在目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀下相對(duì)擁有更大的優(yōu)勢(shì),一方面不受現(xiàn)有滯銷(xiāo)庫(kù)存的制約,另一方面定價(jià)相對(duì)靈活,因此在政策暖市拉動(dòng)需求覺(jué)醒之際,這類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)始抓緊入市搶占市場(chǎng)。而從市場(chǎng)接受度來(lái)看,這類(lèi)老項(xiàng)目后期多位于成熟片區(qū),地理位置較好,各種配套也較為完善,并且所在區(qū)域多已不是住宅的主力供應(yīng)區(qū),競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小,因此市場(chǎng)接受度較高,去化相對(duì)較為容易。本報(bào)記者 胡喆

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