深圳樓市比股市還瘋？

　　關外房價5月環(huán)比大漲65%，超7000人冒暴雨搶購1600余套房

　　5月23日，深圳暴雨，政府將橙色預警升至紅色預警。該市龍華新區(qū)的中海錦城，南山區(qū)的塘朗城、博林天瑞三處樓盤同時開盤，共推出1600余套房，但超7000人風雨無阻地出現(xiàn)在銷售現(xiàn)場。

　　這1600套房源最終在4小時內售罄，成交金額達到84億元?！坝惺裁促I什么?！爆F(xiàn)場一位購房者這樣說。

　　5年來關外的房價

　　從過萬漲至4萬元

　　自今年“3·30”樓市新政之后，與火熱的二手房市場不同，深圳一手房成交量曾一度壓抑，不升反降。但到了5月，情況出現(xiàn)了反轉。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月24日，全市商品房住宅成交4483套，5月份還未結束，已較4月份增長10.1%。

　　值得注意的是，深圳關內關外成交量雖然與以往相同，但比例懸殊。以5月23日為例，關外兩區(qū)(龍崗、寶安，包括龍華新區(qū)等四個新區(qū)在內)的商品房住宅成交112套，占了全市的86%。價格方面，5月份的成交均價，關外上漲速度明顯高于關內。5月23日，關外商品房住宅成交均價為19892萬元/平方米，較4月份大幅上漲65%，而關內則遠低于這個幅度，僅為0.01%。

　　以關外龍華新區(qū)的中海錦城為例，開盤當天超4000人出現(xiàn)在看盤現(xiàn)場，共推719套，均價達到4萬元/平方米，最終成交28億元。而位于關內南山區(qū)的塘朗城和博林天瑞兩個項目均價分別為4萬元/平方米、5萬元/平方米，關內關外出現(xiàn)同價。

　　至此，龍華新區(qū)房價也邁入“4萬元”時代。這個位置偏遠、配套欠缺的關外地域只用了五年時間就從剛剛過萬元到沖破4萬元，漲幅甚至超過了前段時間大熱的前海自貿區(qū)。

　　對此情況，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經理何倩茹認為，龍華片區(qū)樓價“破4”主要還是緣于市政規(guī)劃。目前，該片區(qū)內的深圳北站商務中心建設已全面啟動，而等到廣深港高鐵在2017年全面開通后，深圳北站還將具有口岸功能，只需15分鐘就可直達香港九龍，要比目前羅湖、皇崗等口岸過關高效許多——這也是新開盤項目出現(xiàn)許多來自香港的置業(yè)者和炒房者的重要因素。

　　中國最年輕的城市

　　可用土地接近枯竭

　　有業(yè)內人士分析稱，自房地產整體形勢復蘇以來，盡管一線城市房價均止跌反彈，但似乎只有深圳的房價上漲表現(xiàn)出了不輸于A股指數(shù)上漲的速度。

　　分析稱，深圳新房價格上漲的原因除了近期政策利好釋放大量需求外，新增供給不足也是一大主因。據(jù)世聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至5月10日，深圳全市一手房可售套數(shù)約為3.43萬套，若按近8周深圳全市新房平均每周997套的銷售速度，8個月就能消化掉這些庫存。另外，近年來深圳商品住房用地出讓規(guī)模持續(xù)縮減所致，這不僅推高了地價，也制造了供求緊張的預期。

　　深圳近幾年土地供應的持續(xù)縮減，緣于新增可利用土地接近枯竭。據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，深圳到2020年的建設用地上限是976平方公里，但現(xiàn)在已使用940平方公里。這意味著，未來五年，深圳只有30平方公里的新增建設用地，每年僅6平方公里。

　　新增用地幾近枯竭，也讓深圳這座中國最年輕的城市最早走上了城市更新的道路。在今年深圳可供銷售的102個新樓盤中，有55個為城市更新項目，占比高達58%。

　　但由于城市更新項目在房價看漲的趨勢下難度也越來越大，因拆遷成本加劇導致周期長、成本高，不確定性也急劇上升。而在經歷佳兆業(yè)事件后，深圳眾多城市更新項目的推進必然會受阻，周期也將更長，這同時也會導致深圳加快新房供應方式的改變，短期內新房將更加供不應求。