“萬萬”合作可以形成一個(gè)有效的品牌組合與強(qiáng)勢輸出陣容，在實(shí)現(xiàn)資源最佳配置的同時(shí)，雙方未來的溢價(jià)能力將得到有效放大，萬達(dá)與萬科的體量都會(huì)變得更“輕”。但兩公司的企業(yè)文化如何融合卻是個(gè)難題，能否在戰(zhàn)略遠(yuǎn)謀下讓合作走得更遠(yuǎn)，就看雙方能否在價(jià)值觀上也相互靠攏了。

　　□張 銳

　　南有萬科，北有萬達(dá)，一個(gè)在住宅江湖稱王，穩(wěn)居全球最大住宅開發(fā)商席位七年，一個(gè)在商業(yè)地帶稱霸，是全球最大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全球最大電影院線運(yùn)營商和五星級酒店業(yè)主之一，過往27年兩者在各自的跑道上獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，從來沒人想到會(huì)有聯(lián)手“雙打”的一天。然而，隨著萬科和萬達(dá)《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》在一片驚訝聲中落地，又讓市場對兩大地產(chǎn)巨擘攜手所可能創(chuàng)造出的商業(yè)空間生發(fā)出無盡想象。

　　按協(xié)議，“萬萬”未來將聯(lián)合拿地、合作開發(fā)，即由萬科開發(fā)項(xiàng)目中住宅部分，萬達(dá)開發(fā)項(xiàng)目中商業(yè)部分，以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。照萬科總裁郁亮的說法是，這是中國房地產(chǎn)行業(yè)的“雙打夢之隊(duì)”。的確，土地是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，地價(jià)的高低直接決定著項(xiàng)目標(biāo)的運(yùn)作成本和最終利潤，尤其是在未來土地價(jià)格趨升和利潤走低的行業(yè)生態(tài)環(huán)境下，“萬萬”合作不僅可在與地方政府的談判中取得更大話語權(quán)，還能放大對金融機(jī)構(gòu)的吸引力及其安全感，從而相應(yīng)拉低融資與開發(fā)成本。

　　當(dāng)然，“萬萬”合作的更重要前提是彼此認(rèn)可與功能互補(bǔ)。多年來，兩者在自家領(lǐng)域深度浸淫，國內(nèi)也鮮有對手，因此，通過聯(lián)合，萬科的住宅開發(fā)可以植入萬達(dá)的綜合體，而萬達(dá)的商業(yè)管理運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)也能傳導(dǎo)給萬科。以后者為例，萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)已有五年，并形成了鄰里家、生活廣場和萬科廣場三條產(chǎn)品線，商用業(yè)務(wù)資源總量達(dá)到2000萬平方米左右，目前在建的和規(guī)劃中的商業(yè)中心有25個(gè)。但客觀地說，萬科做商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)未如萬達(dá)老到，如果通過雙方合作如合股或萬科把商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目直接租給萬達(dá)，在坐地起利的同時(shí)，萬科還能更好地在住宅領(lǐng)域精耕細(xì)作。

　　再進(jìn)一步分析，無論是聯(lián)合拿地，還是合作開發(fā)，最終目的是為了爭取更大的市場，以此推斷，“萬萬”合作就是要利用和開發(fā)雙方手中的消費(fèi)端資源，即業(yè)主大數(shù)據(jù)。一方面，萬科已完成了近200萬戶的房產(chǎn)銷售，坐擁上千萬業(yè)主，且萬科物業(yè)的消費(fèi)數(shù)據(jù)也是業(yè)內(nèi)公認(rèn)最全面的，而這也是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、院線業(yè)務(wù)及旅游文化最需要的線下資源；另一方面，萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游產(chǎn)業(yè)積累的商戶和消費(fèi)者、投資客資源也是萬科較為缺乏的。通過聯(lián)姻，這些數(shù)據(jù)完全可源源不斷導(dǎo)入彼此的客戶人流，集聚消費(fèi)端資源，為雙方精準(zhǔn)營銷和社區(qū)服務(wù)制造和產(chǎn)生1+1大于2的效應(yīng)。

　　“萬萬”合作當(dāng)然不會(huì)僅限于萬達(dá)廣場周邊土地的開發(fā)，而將瞄準(zhǔn)更大規(guī)模的城市棚戶區(qū)和舊區(qū)改造。棚戶區(qū)往往處于城市中心區(qū)域，商業(yè)開發(fā)價(jià)值大，房地產(chǎn)企業(yè)都不會(huì)放過這塊“肥肉”，而“萬萬”品牌效應(yīng)所產(chǎn)生的競爭勝算力量卻是對手所無法企及的。同時(shí)，“萬萬”合作也覬覦著海外地產(chǎn)市場布局。分析發(fā)現(xiàn)，萬科和萬達(dá)幾乎同時(shí)“出海”且已有兩年。目前，萬科在美國、英國和新加坡等國拿下了舊金山Lumina項(xiàng)目、列克星敦大道610號(hào)項(xiàng)目以及林曦閣項(xiàng)目等，萬達(dá)也先后進(jìn)入西班牙、澳大利亞和美國，首個(gè)海外地產(chǎn)項(xiàng)目即倫敦最高住宅ONE項(xiàng)目正在火熱推進(jìn)之中。比較起來，萬科與海外金融機(jī)構(gòu)多有業(yè)務(wù)聯(lián)系，萬達(dá)與海外政府來往緊密，“萬萬”合作可促使域外資源互補(bǔ)，進(jìn)而撐大雙方在海外發(fā)展的空間。

　　對于雙方的合作，王健林一直在強(qiáng)調(diào)決不只停留在拿地或者開發(fā)項(xiàng)目上，雙方能做更深度的合作。從未來發(fā)展趨勢來看，品牌溢價(jià)、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營、其他衍生收益以及地產(chǎn)基金等多元地產(chǎn)金融服務(wù)過程中的提成收益將成為房地產(chǎn)企業(yè)賺取利潤的主要方向。鑒于此，“萬萬”合作聚焦的目標(biāo)肯定是彼此都非常關(guān)注的“輕資產(chǎn)”上。按王健林之前的思路，萬達(dá)將在五年內(nèi)全方位轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)企業(yè)，即去地產(chǎn)化；與此同時(shí)，萬科也在謀求向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，即未來將側(cè)重于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和以養(yǎng)老、社區(qū)商業(yè)為主體的消費(fèi)地產(chǎn)。

　　目前，萬達(dá)的融資渠道以銀行貸款為主，占比接近7成，而且住宅化部分占用了大量資金，這不利于“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型，同時(shí)萬科也存在商業(yè)運(yùn)營資金瓶頸問題。對此，雙方都在全力推進(jìn)資產(chǎn)證券化。據(jù)悉，萬科與鵬華基金合作的“前海萬科REITs封閉式混合型基金”已被證監(jiān)會(huì)受理，萬科極有可能成為國內(nèi)首家發(fā)起公募RETs(房地產(chǎn)信托投資基金)產(chǎn)品的房企；與此同時(shí)，萬達(dá)已和上海自貿(mào)區(qū)著手搭建準(zhǔn)REITs權(quán)證交易平臺(tái)，若監(jiān)管部門批準(zhǔn)，萬達(dá)可以在這個(gè)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)離岸準(zhǔn)REITs，面向境內(nèi)和境外發(fā)行。看得出，“萬萬”都在試圖用第三方資金加大“輕資產(chǎn)”的分量。

　　鑒于國內(nèi)可助力“輕資產(chǎn)”的金融產(chǎn)品與工具仍受限，最有效的“輕資產(chǎn)”玩法就是品牌與管理的輸出了。除了在各自領(lǐng)域憑借品牌及管理價(jià)值獲取相應(yīng)的溢價(jià)外，“萬萬”合作，萬科將接過萬達(dá)手中的住宅部分即“重資產(chǎn)”，萬達(dá)將加速變“輕”，而萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)植入萬科后，萬科的轉(zhuǎn)型將更為快捷；尤為重要的是，“萬萬”合作可以形成一個(gè)有效的品牌組合與強(qiáng)勢輸出陣容，在實(shí)現(xiàn)資源最佳配置的同時(shí)，雙方未來的溢價(jià)能力將得到有效的放大，萬達(dá)與萬科的體量都會(huì)變得更“輕”。

　　只是，即便強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，兩公司的企業(yè)文化如何融合卻是個(gè)難題，畢竟萬科與萬達(dá)的戰(zhàn)略與風(fēng)格相差甚遠(yuǎn)，在企業(yè)文化與管理機(jī)制上，萬達(dá)是老板文化，萬科則是職業(yè)經(jīng)理人文化，如果以項(xiàng)目為基礎(chǔ)重新組建公司，如何構(gòu)構(gòu)建公司管理模式，構(gòu)建企業(yè)文化，恐怕分歧不會(huì)小。促使兩家巨頭走在一起或是轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略之需，但兩巨頭能否在戰(zhàn)略遠(yuǎn)謀下讓合作走得更遠(yuǎn)，就看雙方能否在價(jià)值觀上也相互靠攏了。

　?。ㄗ髡呦抵袊袌鰧W(xué)會(huì)理事、經(jīng)濟(jì)學(xué)教授）