2008年后，深圳實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)從外向型向內(nèi)外并重，再到以內(nèi)為主的轉(zhuǎn)身。2013年，工業(yè)外銷比降至50%以下，首次低于內(nèi)銷比，2014年進(jìn)一步降至49.1%。代工向制造業(yè)轉(zhuǎn)變，促使產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)，產(chǎn)業(yè)工人加速本地化，住房需求大規(guī)模釋放。

　　房地產(chǎn)景氣復(fù)蘇以來，盡管一線城市房價止跌反彈，但似乎只有深圳的房價上漲在書寫不輸于股指的高度。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，深圳新房和二手住房價格環(huán)比分別連續(xù)5個月和6個月上漲，3月和4月漲幅均為全國第一；深圳是4月70個大中城市中房價唯一同比上漲的城市，而且，房價上漲幅度之大、加速之快令人吃驚：新房價格同比漲1.09%，是漲幅排名第二城市的3倍；二手住房價格同環(huán)比分別上漲6%和3.29%，分別比3月擴(kuò)大3.68和1.82個百分點(diǎn)，同比漲幅較排名第二位的武漢（1.12%）高出近6倍。

　　緣何深圳房價上漲如此“任性”？據(jù)筆者的觀察分析，首先是近年來商品住房用地“招拍掛”出讓規(guī)模持續(xù)縮減，推高了地價，制造了供求緊張的預(yù)期。2008年至2012年，深圳居住用地平均每年新增供應(yīng)62萬平方米；2013年，深圳僅出讓三宗住宅用地，面積13.2萬平方米，較2012年出讓面積縮減超過70%；2014年，深圳僅出讓一宗居住用地，最終成交樓面地價每平方米25094元，溢價率85.3%，超過了去年中海所創(chuàng)造的每平方米2.33萬的樓面價記錄，創(chuàng)造了居住用地樓面價的歷史新高。

　　土地供應(yīng)持續(xù)縮減，緣于新增可利用土地接近枯竭。誰也沒料想到，深圳會從一個小漁村迅猛成長為擁有2000萬人口的國際大都市。因此，當(dāng)年批準(zhǔn)的深圳轄區(qū)面積很小，僅為北京的八分之一、上海的三分之一、廣州的四分之一。但是，外向型經(jīng)濟(jì)大規(guī)?！叭Φ卣紡S”，不到30年，深圳近2000平方公里的空間已到了50%的開發(fā)強(qiáng)度，在國際上是最高的，再下去就觸及生態(tài)紅線了。

　　查官方數(shù)據(jù)，深圳到2020年的建設(shè)用地上限是976平方公里，現(xiàn)在已用到940平方公里了。未來五年，深圳只有30平方公里新增建設(shè)用地，每年只有6平方公里。但是，即便是這6平方公里，住宅也要與產(chǎn)業(yè)“搶地”。更要命的是，在促進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)集聚發(fā)展的政策下，近年來用地多偏向于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。到2015年，深圳累計(jì)引進(jìn)國內(nèi)外大型總部企業(yè)30個以上，每一個都要“落地”，那就只能占用住宅用地了。2013年，深圳工業(yè)用地占比71.4%，而廣州、上海和北京分別僅為58%、43.47%和44.2%。

　　因此，最年輕的城市，卻在全國最早走上了城市更新的道路。今年，深圳進(jìn)入銷售階段的102個新樓盤中，55個為更新項(xiàng)目，占比58%。但是，城市更新原本就周期長、不確定性大、成本高，而且房價看漲導(dǎo)致更新成本越來越大、周期越來越長。同時，城市更新減少了價格低廉住房的供應(yīng)，推升了租賃價格（租金連續(xù)32個月上漲），倒逼房價上漲。此外，佳兆業(yè)事件給市場傳達(dá)的信號是，城市更新供應(yīng)新房的方式或?qū)⑹茏琛⒒驅(qū)⒗L周期。此輪樓市景氣上升以來，經(jīng)過去年四季度的“暖冬”和今年一季度的“小陽春”，深圳新房市場很快就面臨“沒房賣”的境地，待售庫存最緊張時僅夠8個月銷售。

　　新增住房供應(yīng)無法滿足，只好依賴存量住房。京滬穗存量住房的主體是“房改房”，因位置和配套優(yōu)越、價格適中、“適居性”強(qiáng)，這部分老舊商品住房一直是緩沖市場需求的“蓄水池”和“穩(wěn)定器”。但是，深圳國有企事業(yè)單位少，房改房體量很小。而長期外向型經(jīng)濟(jì)為主，讓深圳成為外來打工者的天下，常住非戶籍人口在1989年就超過了戶籍人口，造就了深圳占據(jù)存量住房51%的“小產(chǎn)權(quán)房”，而商品房市場體量太小，僅占存量住房20%。按常住人口計(jì)，深圳商品住宅戶均僅為0.4套，遠(yuǎn)低于全國戶均1.1套的水平。

　　與京滬穗的存量老舊住房大不同，深圳小產(chǎn)權(quán)房無法發(fā)揮緩沖市場需求“蓄水池”和“穩(wěn)定器”的作用。當(dāng)外向型經(jīng)濟(jì)為主時，占總?cè)丝?0%以上的外來打工者不需要商品住房，那時樓市還算穩(wěn)定。2008年金融危機(jī)后，深圳實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)從外向型向內(nèi)外并重，再到以內(nèi)為主的轉(zhuǎn)身。2013年，工業(yè)外銷比降至50%以下，首次低于內(nèi)銷比，2014年進(jìn)一步降至49.1%。代工向制造業(yè)轉(zhuǎn)變，促使產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)，產(chǎn)業(yè)工人加速本地化。常住人口由“候鳥”變?yōu)椤凹已唷?，住房需求勢必大?guī)模釋放。

　　另外，深圳在國內(nèi)率先成功實(shí)現(xiàn)了向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新驅(qū)動，被稱為中國的“硅谷”。而在美國，房價最低的是鋼鐵城市底特律、房價最高的是“硅谷”——加利福尼亞州圣何塞。

　　在“互聯(lián)網(wǎng)+”、“中國制造2025”、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等三個經(jīng)濟(jì)增長引擎中，深圳在國內(nèi)各大城市中走在最前面。2014年，深圳第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達(dá)56.5%，創(chuàng)歷史新高。第三產(chǎn)業(yè)中現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值增長10.5%，占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)67.6%。產(chǎn)業(yè)成功轉(zhuǎn)型，讓深圳在人均GDP、人均可支配收入、人均存款等指標(biāo)上均在國內(nèi)排名第一，GDP增速在一線城市中排名第一。人口年輕化是深圳另一大特點(diǎn)。深圳適齡購房人群（25-44歲）占比50.8%，遠(yuǎn)比北京的35.2%、上海的29.6%和廣州的39.9%要高。人口如此年輕、支付能力又高、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占主導(dǎo)且充滿活力，商品住房供應(yīng)又少，房價不漲才怪。

　　還有一個重要原因不得不提，盡管深圳仍在執(zhí)行限購政策，但在深圳落戶要比京、滬難度小，且在深圳滿足購房資格所需要的社保繳納和納稅年限都較短。當(dāng)然，這些并非根本原因，關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，原來不買房的人，現(xiàn)在要買房了，而深圳存量住房不足，因而房價漲勢難以阻擋。

　　（作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員）