苦心等待了一年即將收房，買房人李萍發(fā)現(xiàn)，當初被稱為“只賺不賠”的投資，竟然還沒拿到鑰匙單價就先“縮水”了1000元，成了“只賠不賺”的燙手山芋?！安幌拶彽纳套」ⅰ痹?jīng)被許多投資客視為投資的首選。不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年以來，隨著商住樓市場轉(zhuǎn)淡，高庫存的區(qū)域面臨著銷售壓力，商住樓投資不再是一本萬利的生意。

　　市場

　　投70萬元盤算賺15萬

　　“不限購的商住公寓，投資首選?！崩钇贾两襁€記得，一年前打動她、令她出手的原因，正是這句美妙的口號。

　　事情還得追回到2014年。2014年年初，李萍手中有一筆70萬元的閑錢，想拿來做筆投資。她把目標集中到了最傳統(tǒng)的類別：房產(chǎn)，并看上了不限購的商住公寓。

　　“姐，房山是北京重點發(fā)展的新城，這兒將來會引進一大片工業(yè)園區(qū)，絕對有充足的居住需求?！痹诜可降木G地啟航社項目，售樓員為她描繪了一個人頭攢動的生活場景。人多，也就意味著房子有人租、有人買，是一筆“穩(wěn)賺不賠”的生意。

　　“收益率太高不敢說，但每平方米賺3000元，估計不是事兒?！痹谑蹣菃T的鼓勵下，2014年3月份，李萍以每平方米19000元的價格，貸了點兒款，購買了一套50平方米的準現(xiàn)房，3.3米的LOFT，一年后就能收房。

　　“收完房后一賣，小15萬元到手了。”這是李萍一年前的盤算。

　　一年后賣價便宜1000元

　　然而，理想很豐滿，現(xiàn)實卻很骨感。

　　李萍盼了一年，離收房的日子很近了，她卻覺得很沒譜兒。同樣是綠地啟航社里不限購的商住公寓，4.2米的LOFT格局，離地鐵更近了，開發(fā)商如今對外的報價最低才每平方米19000元。如果再算上3萬元抵10萬元的優(yōu)惠，折合單價等于每平方米18000元。

　　“姐，您買的時候?qū)儆?a href="http://app.www.zhonghuixigou.com/person/detail.php?id=912" target="_blank" title="高峰 ">高峰期，價格自然略高點。最近因為市場不太景氣，價格沒漲上去，但您放心，將來一定得漲?！碑敵踬u房的售樓員安慰她，房山長陽的住宅單價都已賣到了每平方米25000元，她的房子總有一天能賣到每平方米23000元?！暗绞种罅⒓促u了呢？”李萍特意去二手房中介那里轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)。結果，和她家差不多的戶型，最高報價18000元，還一直沒有人看。

　　“賣價低1000元，再加上貸款利息，粗算賠了10萬元，這竟然成了一筆穩(wěn)賠不賺的生意?！崩钇颊f，她現(xiàn)在是懷里揣了一個“燙手的山芋”，想出手又不能出手，只能等著某一天房價上漲，收支持平。

　　中介不看好商住房

　　的商住項目正面臨著成交價格下降的壓力。亞豪機構的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2015年3月份，房山的商住樓房源共成交145套，成交均價是每平方米17775元；2015年4月份，房山的商住樓房源盡管成交量增加到了219套，成交單價卻下降到每平方米16564元。換句話說，只有降價，才能換來一些成交量。

　　“房山的商住樓項目庫存量高，且產(chǎn)品類型同質(zhì)化嚴重，自然不好賣?！币晃粯I(yè)內(nèi)營銷人員告訴記者。

　　位于房山的二手房經(jīng)紀人，并不看好這里的商住房。

　　一位經(jīng)紀人私下告訴記者，商住房雖然單價低于住宅，但因為產(chǎn)權年限短，商業(yè)用水、用電貴，持有成本高，在二手房市場上沒有太大的競爭力，投資回報只能靠租賃，想要再賣出去非常難。

　　“你別聽商住項目的售樓員說，長陽的住宅賣到每平方米25000元，商住房就能賣到每平方米23000元。誰都明白，這樣類比是實現(xiàn)不了的，商住樓怎么會只低2000元？”

　　全市商住樓庫存超過2萬套

　　來自北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，全市的商住樓庫存量已經(jīng)達到了一個較高的水平，總數(shù)為23304套，包括14124套商住公寓和9180套LOFT公寓。其中，以房山、通州、大興三個遠郊區(qū)縣的庫存最大，分別為3263套、8024套、4422套，占到了庫存總量的67.5%。

　　亞豪機構營銷總監(jiān)郭毅表示，商住樓供應規(guī)模大、供需不均衡，主要原因是政府規(guī)劃與區(qū)域市場現(xiàn)狀不匹配。從政府規(guī)劃的角度，為了豐富郊區(qū)的配套，商業(yè)公建類用地的供應主要集中在郊區(qū)。2013年成交的56宗商業(yè)用地中48宗位于五環(huán)以外，2014年成交的44宗商業(yè)用地中39宗位于五環(huán)以外。

　　然而，五環(huán)以外、甚至六環(huán)以外的區(qū)域往往因為居住人口的密度小，導致商業(yè)及寫字樓的經(jīng)營難度大，回報周期長，對于注重周轉(zhuǎn)率的開發(fā)商來說，為了回籠資金，只能將這些地塊開發(fā)為散售型產(chǎn)品，這樣的話，購房者的購房用途更綜合，既可自住，也能辦公，從而加速項目銷售。但是同類產(chǎn)品供應規(guī)模過大，且在同一區(qū)域的供應過度集中，造成嚴重的銷售壓力，庫存居高不下。