東莞樓市現(xiàn)已升溫至火熱階段，股市資金回流樓市，別墅等高價(jià)值投資產(chǎn)品火熱，但是公寓等小投資產(chǎn)品卻遭到冷遇，加上供應(yīng)量大，公寓市場(chǎng)后市消化壓力大，消化周期長(zhǎng)達(dá)18.2個(gè)月。

　　數(shù)據(jù)：公寓成交放緩 庫(kù)存處于嚴(yán)重高位

　　東莞樓市成交連續(xù)創(chuàng)下新高，但是小型投資產(chǎn)品公寓產(chǎn)品卻受到冷遇。

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月公寓成交480套，環(huán)比3月增加50套，但由于4月盛都花園以均價(jià)2000元/平方米的價(jià)格成交133套，不屬于正常市場(chǎng)行為，為了更準(zhǔn)確地分析市場(chǎng)走勢(shì)，剔除該項(xiàng)目后統(tǒng)計(jì)4月公寓市場(chǎng)僅成交347套，環(huán)比3月大幅下降19.30%，公寓成交放緩十分明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年4月底公寓庫(kù)存套數(shù)大于200的項(xiàng)目達(dá)18個(gè)，公寓消化周期為18.2個(gè)月，環(huán)比3月僅縮短半個(gè)月，庫(kù)存嚴(yán)重高位反映后市出貨壓力巨大。

　　瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部譚錦鳳表示，今年以來(lái)股市火熱，大部分投資者對(duì)公寓投資熱情降低。另外，目前政策方面主要支持改善型需求，形成剛需和首次改善需求釋放為主的市場(chǎng)，而對(duì)一直受政策影響較低的公寓產(chǎn)品沒(méi)有起到促進(jìn)作用。

　　市場(chǎng)：“低首付”頻現(xiàn) 公寓產(chǎn)品促銷(xiāo)

　　“低首付”、開(kāi)發(fā)商代墊首付等現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)在公寓項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，為了刺激公寓產(chǎn)品出售，降低購(gòu)房門(mén)檻甚至是降價(jià)等成為目前公寓銷(xiāo)售的主要途徑。

　　來(lái)自長(zhǎng)安的黃先生在南城某樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)了一套公寓用于投資，由于樓盤(pán)實(shí)施“低首付”優(yōu)惠，他把省下來(lái)的錢(qián)暫時(shí)用于炒股，他告訴記者，“買(mǎi)房和炒股，兩種投資方式都不放棄，買(mǎi)房投資更保險(xiǎn)，炒股回報(bào)大?！?

　　不過(guò)，也有部分購(gòu)房者認(rèn)為，即使是“低首付”，購(gòu)買(mǎi)公寓仍然不劃算。吳小姐也想購(gòu)買(mǎi)一套公寓自住，她在計(jì)算了成本后，發(fā)現(xiàn)“低首付”實(shí)際上并不劃算，“開(kāi)發(fā)商雖然借了兩成首付，但是要3年內(nèi)還清，算下來(lái)每個(gè)月的還款壓力還是很大?！眳切〗阏f(shuō)，她打算把錢(qián)省下來(lái)，和男友一起購(gòu)買(mǎi)一套三房的房子自住。

　　譚錦鳳介紹，由于購(gòu)買(mǎi)公寓的人群一般是投資者和過(guò)渡人群，對(duì)于投資客說(shuō)，除了考慮項(xiàng)目地段、商圈、交通等因素之外，資金投入大小也是影響其入市的關(guān)鍵因素，一般投資客購(gòu)買(mǎi)會(huì)考慮以租抵供或漲價(jià)就轉(zhuǎn)手，同時(shí)投資客不會(huì)只投資地產(chǎn)這一渠道，也會(huì)分散投資，如股市等，所以首付壓力越小，吸引力也較大。

　　另外，過(guò)渡人群資金有限，盡管公寓總價(jià)較低，但也會(huì)面臨首付壓力，所以在兩大群體相互影響之下，公寓的促銷(xiāo)手段偏向“低首付”甚至零首付促銷(xiāo)，也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況適當(dāng)降價(jià)。

　　觀察：公寓定價(jià)兩極化

　　樓盤(pán)漲價(jià)慢

　　不過(guò)，從目前市場(chǎng)來(lái)看，東莞的公寓產(chǎn)品定價(jià)兩極化，相隔不遠(yuǎn)的兩個(gè)項(xiàng)目，定價(jià)差別甚至可能在3000多元/平方米左右。如方中·蘭亭軒定價(jià)約8000元/平方米左右，而相隔不是太遠(yuǎn)的中央財(cái)津定價(jià)則在1.1萬(wàn)元/平方米左右。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公寓的定價(jià)受到樓盤(pán)周邊環(huán)境、商業(yè)配套和交通的影響較大，因此也容易出現(xiàn)公寓定價(jià)兩極化的現(xiàn)象。

　　瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，公寓定價(jià)跟地段、商圈有直接的影響，周邊有寫(xiě)字樓群、大型商業(yè)、大型商場(chǎng)、輕軌站點(diǎn)等，公寓定價(jià)會(huì)較高。

　　同時(shí)，記者也發(fā)現(xiàn)，雖然近幾年來(lái)東莞中心城區(qū)一手公寓均價(jià)上漲幅度較為明顯，從7000元~8000元/平方米均價(jià)上漲到1萬(wàn)元/平方米以上，租金也上漲了約300元/月，但是不少早年購(gòu)買(mǎi)的公寓在二手市場(chǎng)上并不吃香，價(jià)格上漲慢。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前不少東莞公寓在售價(jià)格1萬(wàn)元/平方米以上，轉(zhuǎn)手時(shí)價(jià)格卻上不去，只能用來(lái)長(zhǎng)期出租，這也影響了不少想賺快錢(qián)的投資客投資。

　　回顧：曾是開(kāi)發(fā)商回籠資金的重要渠道

　　事實(shí)上，在市場(chǎng)不景氣的時(shí)期，總價(jià)低的公寓產(chǎn)品往往更能夠吸引購(gòu)房者入市，也是開(kāi)發(fā)商回籠資金的重要渠道之一，特別是在2013、2014年，公寓銷(xiāo)售火熱，是除商鋪、車(chē)位外，另一個(gè)能夠快速回籠資金的產(chǎn)品，因此，不少開(kāi)發(fā)商在這兩年時(shí)間內(nèi)積極推出公寓產(chǎn)品，是造成目前公寓產(chǎn)品庫(kù)存量過(guò)大的原因。

　　瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年?yáng)|莞公寓供應(yīng)21.95萬(wàn)平方米，成交24.99萬(wàn)平方米，顯示當(dāng)年的公寓供需是相對(duì)平衡的，近幾年以來(lái)，公寓供應(yīng)甚至一度短缺，去年由于市場(chǎng)較為低迷，而不受限購(gòu)政策影響的公寓產(chǎn)品成為開(kāi)發(fā)商回籠資金的重要渠道之一，市場(chǎng)迎來(lái)公寓小高潮，而地段優(yōu)越的項(xiàng)目銷(xiāo)售不俗。（記者 蔣幸端）