惠譽評級在新發(fā)布的專題報告中指出，房地產(chǎn)風(fēng)險敞口目前成為中資銀行生存力的最大威脅，這是因為銀行系統(tǒng)對房產(chǎn)抵押有一定依賴性而且房地產(chǎn)和其他經(jīng)濟部門之間的關(guān)系非常密切。

　　惠譽預(yù)計，獲得惠譽評級的銀行的房產(chǎn)抵押貸款，即住宅抵押貸款和房產(chǎn)抵押企業(yè)貸款，已經(jīng)比2008年底時增長了400%，而銀行總貸款增長260%。房產(chǎn)抵押貸款現(xiàn)在已經(jīng)占到這些銀行總貸款的40%。住宅抵押貸款自2008年底以來翻了3倍以上，房產(chǎn)抵押企業(yè)貸款同期增長了將近5倍。房產(chǎn)抵押不僅在地產(chǎn)開發(fā)商貸款和地方政府融資工具中大量使用，同時也在公司和小微企業(yè)借款人中日漸廣泛。

　　抵押原本的目的在于降低銀行風(fēng)險；但是企業(yè)貸款中房產(chǎn)抵押量的上升可能會增大銀行破產(chǎn)的風(fēng)險。這是因為廣泛使用這種抵押降低了貸款的風(fēng)險認(rèn)知度，加劇了中國的債務(wù)累積并將不動產(chǎn)風(fēng)險傳播到其他經(jīng)濟部門。

　　銀行一般相信房產(chǎn)抵押可以在發(fā)生貸款違約時為銀行提供可靠、及時的保護(hù)，而且認(rèn)為低貸款價值比可以在房地產(chǎn)市場下滑時提供充足緩沖。但是惠譽認(rèn)為，貸款價值比低可能未必能幫助銀行規(guī)避大規(guī)模損失。近期的金融危機表明，房產(chǎn)抵押的估價可能存在很大誤導(dǎo)性，因為房地產(chǎn)價值波動劇烈，而且市場調(diào)整往往十分突然，這種抵押品的價值在國內(nèi)實際執(zhí)行時會因為各種障礙而嚴(yán)重受損。

　　惠譽認(rèn)為，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的可能性較低，但低迷帶來的影響較大，例如可能會導(dǎo)致信貸緊縮并迫使企業(yè)借款人承受較為動蕩去杠桿過程。房價暴跌會損害抵押品的價值，弱化銀行的借貸能力并增加借款人的違約風(fēng)險。

　　因此，鑒于中資銀行的損失吸收能力一般，房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷可能會威脅到這些銀行的償付能力。