美國彼得森國際經(jīng)濟研究所日前發(fā)布報告稱，雖然中國房價近兩個月迅速下跌，但是由于中國家庭平均資產(chǎn)負(fù)債狀況仍然牢固，因此不會出現(xiàn)房地產(chǎn)市場崩潰的現(xiàn)象。中國房地產(chǎn)市場將進入長期的調(diào)整期。

　　市場進入調(diào)整期

　　彼得森報告稱，中國房價正以十多年來的最快速度下跌。70個大中城市中有69個發(fā)布統(tǒng)計稱近兩個月來房屋價格下跌。3月份中國房價同比下降4.35%，連續(xù)第六個月下降。不過數(shù)據(jù)顯示，每平方米均價僅從2013年3月1.1萬元的峰值降低了不到5%，而美國和歐洲在房地產(chǎn)泡沫破滅時，每平方米均價均超出30%的降幅。

　　從建筑數(shù)量看，2013年3月以來，新開工建筑面積絕大部分時間均為負(fù)增長，今年3月一度降至-25%。2014年6月份以來竣工房屋面積增速一直下滑，近期也可能進入負(fù)增長區(qū)間。與此同時，住宅和商業(yè)地產(chǎn)投資大幅放緩，整體投資增速下降了50%。對寫字樓的投資是5年多來最低增速。由于經(jīng)濟增速放慢，房地產(chǎn)市場回落趨勢近期不太可能緩和。

　　報告稱，數(shù)據(jù)分析預(yù)示著中國房地產(chǎn)行業(yè)將進一步走弱，中國房地產(chǎn)市場進入了調(diào)整期。

　　房產(chǎn)泡沫與經(jīng)濟息息相關(guān)

　　歷史上很多國家都出現(xiàn)過由于房價泡沫破滅而引起的經(jīng)濟衰退，可以說，房價泡沫破滅猶如洪水猛獸，對經(jīng)濟增長有著破壞性的作用。彼得森報告研究了40年來23個國家房價、家庭信貸、可支配收入和經(jīng)濟產(chǎn)出的數(shù)據(jù)，總結(jié)了房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)經(jīng)濟危機的共同特征。

　　報告稱，家庭資產(chǎn)負(fù)債狀況對房價泡沫破滅是否轉(zhuǎn)化為金融和經(jīng)濟危機至關(guān)重要。當(dāng)房價增幅大大超過可支配收入增幅、房地產(chǎn)需求由家庭負(fù)債所支撐、家庭儲蓄率較低、家庭大部分資產(chǎn)為房產(chǎn)的情況下，房地產(chǎn)泡沫破滅將會伴隨劇烈和長期的經(jīng)濟衰退。

　　該報告分析了23個國家實際房價與實際可支配收入增速的比例，在該比例劇烈增加的國家，比如上世紀(jì)80年代中期的北歐、80年代末的日本以及最近的美國和歐洲，房地產(chǎn)市場危機將使經(jīng)濟增速放緩，從而面臨長期的去杠桿化過程。

　　房市調(diào)整不會引發(fā)經(jīng)濟硬著陸

　　中國近期的房地產(chǎn)市場迅速下跌的趨勢明顯，這不禁引起了各界的普遍擔(dān)憂，房價泡沫破滅是否會使中國經(jīng)歷類似的經(jīng)濟硬著陸？

　　彼得森報告分析了中國的數(shù)據(jù)。2005年～2010年，中國實際房價上漲近80%，但同期的家庭資產(chǎn)負(fù)債狀況表明，中國家庭實際可支配收入增長99.7%，因此房價上漲并非看起來那么可怕。此外，家庭儲蓄率一直保持較高水平，約占可支配收入的40%。此外，家庭負(fù)債率雖然一直在上升，但以國際標(biāo)準(zhǔn)衡量非常低。再有，盡管中國最近放松了房貸政策，但管制仍然很緊，購買首套房必須支付至少20%的首付，在一些地方還需支付35%，首付比例在購買二套房時還將提高。這與美國2000年時部分購房者享受零首付截然不同。

　　因此，彼得森報告認(rèn)為，無疑中國房地產(chǎn)市場仍面臨巨大的風(fēng)險，正在進行的調(diào)整很可能波及一些與房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)系較緊密的子行業(yè)。但中國家庭平均資產(chǎn)負(fù)債狀況仍然牢固，此外經(jīng)濟發(fā)展的動力越來越轉(zhuǎn)向內(nèi)需拉動型發(fā)展模式，因此工業(yè)生產(chǎn)放緩的負(fù)面效應(yīng)將不會如此前那么大。

　　報告稱，在結(jié)構(gòu)性支持政策與金融市場化改革政策相結(jié)合的情況下，中國房地產(chǎn)市場將進行長期調(diào)整，而不是預(yù)言中的崩潰。