5月5日，《中國經(jīng)營報》記者在位于河北滄州高鐵站附近的北京路上發(fā)現(xiàn)，一座座高檔寫字樓正在建設(shè)中。隨后，記者走訪了滄州市西部新城，發(fā)現(xiàn)這里房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)也是如火如荼，然而，即便是白天上下班的高峰期，這里依舊人煙稀少。5月5日和5月6日晚間，記者兩度走訪滄州西部新城中心地段的一些已經(jīng)交付的房地產(chǎn)項目，發(fā)現(xiàn)相當(dāng)一部分小區(qū)樓亮燈率相當(dāng)?shù)?，不?0%，而在該區(qū)域的不少寬闊的馬路上，人跡罕至。而同樣在該區(qū)域，項目體量為30萬平方米的滄州榮盛國際購物廣場已經(jīng)開業(yè)半年有余，5月7日，記者來到該購物廣場，發(fā)現(xiàn)這里門庭冷落，不少商鋪都還在虛以待位招商中。

　　當(dāng)?shù)匾晃灰竽涿闹槿耸扛嬖V記者：“滄州市西部新城建設(shè)目前來看，更多的是房地產(chǎn)開發(fā)的盛宴，有消息顯示滄州市地方政府為開發(fā)西部新城負(fù)債率很高，政府通過不斷推地賣地獲得新的財政收入?！?

　　“不僅如此，在滄州高鐵站附近的北京路上一座座高檔寫字樓拔地而起，這20多座寫字樓投資數(shù)額巨大，開發(fā)密集，然而實際上滄州當(dāng)?shù)夭]有那么多的寫字樓需求，從目前這些項目認(rèn)籌售賣的情況來看，這里的寫字樓空置率會非常高，極有可能是政府的‘臉面工程’。”上述人士表示。

　　對于滄州西部新城建設(shè)開發(fā)情況以及政府負(fù)債率等一系列問題，本報記者致電致函滄州市運河區(qū)政府外宣部門的相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至記者發(fā)稿時，未收到回復(fù)。

　　泡沫初顯 西部新城現(xiàn)“睡城”魅影

　　在滄州城市發(fā)展的一些宣傳材料和標(biāo)語中，“滄州向西看”無疑是當(dāng)?shù)厝硕炷茉數(shù)囊痪湓挕Ｄ壳皽嬷菸鞑啃鲁菂^(qū)有“滄州體育館”“會展中心”“獅城公園”京滬高速鐵路滄州西站等重點項目，規(guī)劃建設(shè)市民服務(wù)中心、企業(yè)總部和金融總部，“一中心兩總部”以及滄州體育館、武術(shù)館、雜技館、圖書館、博物館和城鄉(xiāng)規(guī)劃館“一場五館”。

　　但在當(dāng)?shù)爻鲎廛囁緳C眼中，這里的一些生活配套設(shè)施都還沒跟進(jìn)，即便來這里買房子的老百姓選擇在這里入住的也少。

　　5月6日晚間，記者從滄州市開元大道出發(fā)，實地走訪滄州西部新城部分代表性項目入住情況。晚上八點半鐘左右，記者站在開元大道與御河路交口處的金鼎大廈26樓俯瞰，發(fā)現(xiàn)該區(qū)域已經(jīng)交付使用的樓盤中不少小區(qū)亮燈率不足三成。記者隨后沿著開元大道向南方向前行，發(fā)現(xiàn)由當(dāng)?shù)乇就疗髽I(yè)天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的小區(qū)中已經(jīng)交付使用的亮燈率都不高。滄州本地房地產(chǎn)資深業(yè)內(nèi)人士王維（化名）表示，天成公司在滄州西部新城開發(fā)的很多樓盤項目屬于改善型需求的樓盤，其消費群體一方面可能來自于當(dāng)?shù)氐闹行∑髽I(yè)主，一方面來自于滄州下面的區(qū)縣，他們本身在地方縣城或者其他區(qū)域有房子住，加上滄州西部新城雖然開發(fā)建設(shè)形勢迅猛，但實際上很多商業(yè)配套和便利的生活設(shè)施還是沒跟上。所以很多該區(qū)域的買房者也未必會選擇居住于此。

　　當(dāng)?shù)匾晃皇忻駥嬷荽箝_大建的房地產(chǎn)項目開發(fā)表示出了擔(dān)憂：“滄州的房蓋得太多了，市內(nèi)也沒有支柱產(chǎn)業(yè)，怎么會吸引那么多人呢？”

　　當(dāng)?shù)匾晃徊辉妇呙闹槿耸扛嬖V記者：“據(jù)了解目前滄州土地大都是毛地出讓，這樣政府方面可以快速獲取土地出讓帶來的財政收入。開發(fā)商在拿地之后還要自行進(jìn)行拆遷再進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)，這對于不熟悉滄州當(dāng)?shù)丨h(huán)境的外來房企來說無疑是巨大的挑戰(zhàn)。”

　　作為近兩年開始大開大建的滄州市西部新城，在城市人口導(dǎo)入方面并不理想。位于滄州西部新城的榮盛國際購物廣場于2014年10月份開業(yè)，滄州榮盛國際購物廣場是榮盛發(fā)展戰(zhàn)略布局全國的第一個商業(yè)項目，項目體量30萬平方米，近8萬平方米主力店集群、超2萬平方米次主力店集群、逾3萬平方米品牌店集群、2萬平方米餐飲店集群。作為該區(qū)域具有代表性的商業(yè)綜合體，目前該購物廣場招商運營并不樂觀。記者于5月7日來到位于開元大道和黃河西路交匯處的購物廣場，盡管開業(yè)已經(jīng)半年有余，但該商業(yè)綜合體空鋪率卻很高，幾乎每層都有空置的商鋪。而已經(jīng)入駐的商鋪運營情況也并不樂觀，在商鋪五樓一家餐飲店老板看來，“來這里消費的人群不多，店鋪可以說是門可羅雀”。甚至有些商鋪都動了轉(zhuǎn)讓的念頭。

　　不僅如此，另有當(dāng)?shù)厥忻穹从?，榮盛國際購物廣場預(yù)售面積與實際面積縮水了3000多平方米，增加了公攤面積，存在消費欺詐問題。

　　對于購物廣場項目縮水3000平方米的問題，榮盛發(fā)展董秘陳金海表示，對于購物廣場30萬平方米的體量，最終交付面積有點誤差是正常范圍。住宅的交付面積控制在3%以內(nèi)都是正常的。目前項目整體招商已經(jīng)達(dá)到70%，去年10月份開業(yè)至今半年有余招商達(dá)到七成還是很不錯的。因為畢竟滄州市區(qū)只有60萬人口，這樣的招商成果已經(jīng)很不錯了。

　　而記者從相關(guān)資料了解到，此前其旗下項目榮盛蘭亭苑被傳出沒拿到預(yù)售許可證就進(jìn)行銷售的情況，而滄州榮盛錦繡天地小區(qū)也存在強制交房等問題。對此，陳金海告訴記者：“根據(jù)滄州公司方面負(fù)責(zé)人反饋的結(jié)果來看，不存在沒拿到預(yù)售證進(jìn)行銷售的行為，也不存在強制交房的現(xiàn)象。業(yè)主之所以有維權(quán)行為主要應(yīng)該是因為市場下行情況下，一些業(yè)主承壓能力較弱，從而進(jìn)行變相維權(quán)?！?

　　高端寫字樓扎堆或存空置隱患

　　在當(dāng)?shù)刭Y深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士王維看來，位于滄州高鐵站滄州西站附近的一排排開發(fā)建設(shè)的高檔寫字樓或存在空置隱憂。

　　5月6日，記者來到位于滄州西站附近的北京路上，只見一棟棟至少20層的高檔寫字樓林立，除了為數(shù)不多的幾棟竣工之外，其他的寫字樓正在緊鑼密鼓地建設(shè)中。而在為數(shù)不多已經(jīng)竣工的寫字樓中，目前企業(yè)入駐情況也并不樂觀。

　　記者隨便撥通幾家該區(qū)域的寫字樓銷售熱線發(fā)現(xiàn)，目前不少寫字樓認(rèn)籌情況慘淡，不少開發(fā)企業(yè)也搞起了大幅度的折扣促銷吸引消費群。在熟悉當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展的人士看來，這些高端寫字樓有賠本賺吆喝之嫌。

　　記者走近其中幾處高端寫字樓后發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域相應(yīng)配套匱乏，人流稀少。但在該區(qū)域有代表性的寫字樓宣傳中卻非常惹眼——天成·財富中心座落于滄州CBD——北京路上，集商貿(mào)行政、綜合服務(wù)、文化會展、體育教育、商業(yè)文化功能于一體。未來，將成為整幅國畫中具有禮儀、景觀、地標(biāo)性的“長安街”，極具發(fā)展意義。

　　據(jù)近期滄州當(dāng)?shù)孛襟w的報道，總投資35.42億元的北京路21個企業(yè)總部項目已完成投資21.76億元，其中渤海大廈、中國銀行大樓已竣工交付使用；管業(yè)大廈、天成·財富中心等項目正進(jìn)行內(nèi)外裝修。

　　而近期滄州市市長王大虎在視察該區(qū)域天成財富中心寫字樓中指出，實施北京路企業(yè)總部項目是提升滄州市城市品位、壯大中心城市經(jīng)濟實力的重要舉措，也是各企業(yè)展示綜合實力、擴大社會影響力的重要窗口。

　　而在當(dāng)?shù)匕傩昭壑校@些看上去高大上的寫字樓無疑是“臉面工程?！薄皽嬷莩鞘械陌l(fā)展水平和格局決定了這座城市沒有那么多企業(yè)有高端寫字樓的需求，因為滄州當(dāng)?shù)馗嗟氖且砸恍┲行∑髽I(yè)工廠辦公為主。據(jù)我了解，其實很多房企當(dāng)初是被政府要求進(jìn)行高檔寫字樓開發(fā)的，因為高鐵站下來就可以看到一排排有當(dāng)?shù)氐膶懽謽?，無疑是臉面工程?！蓖蹙S表示。

　　“在我看來，滄州西部新城開建如此多的高端寫字樓未來出售或者租賃的市場渺茫，一方面西部新城開發(fā)的配套還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒跟上，另一方面這個地區(qū)真的沒有那么多有寫字樓需求的企業(yè)。在我看來，這些重復(fù)開建的一座座寫字樓未來十年能消化掉都算是樂觀的。”上述人士表示。

　　對于滄州西部新城的發(fā)展現(xiàn)狀，河北省房地產(chǎn)協(xié)會的一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“滄州作為三線城市近幾年在房地產(chǎn)方面的擴張是非常迅速的，從需求層面來說，目前滄州的城市人口聚合能力并不強大，甚至當(dāng)?shù)厝丝谶€會被京津地區(qū)虹吸過去。盡管一些官方數(shù)據(jù)顯示滄州房地產(chǎn)存銷比比較良好，實際上還有一個隱性庫存，像滄州有些項目，開發(fā)商拿到土地因為拆遷等問題遲遲沒得到開發(fā)或者是開發(fā)了還沒拿到預(yù)售證，我們知道這里面的隱性庫存量還是相當(dāng)巨大的。目前新城開發(fā)多半是失敗的，但當(dāng)然也要允許一個消化周期。另外，在土地出讓上還是應(yīng)該有點把控，城市應(yīng)該是一個聚集型的，而非發(fā)散型的，否則資源不容易集中?！?

　　對于京津冀一體化發(fā)展有過頗多研究成果的方塘智庫創(chuàng)始人葉一劍指出：“對于滄州這樣的三線城市來說，如何做好與京津地區(qū)的產(chǎn)業(yè)承接，迎接京津冀一體化帶來的紅利是當(dāng)前比較迫切的。京津冀一體化三地協(xié)同發(fā)展不是房地產(chǎn)化，而是真正的要做到產(chǎn)城合一。

　　本文來源：中國經(jīng)營報