中國經(jīng)濟網(wǎng)北京5月8日訊（記者 李方） 《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.12(2015)》昨日在中國社會科學院發(fā)布。報告顯示，2014年商品房銷售面積12.1億平方米，比2013年下降7.6%，增速比2013年下降2.49個百分點，商品房待售面積已經(jīng)達到6.22億平方米，創(chuàng)歷史新高。

　　藍皮書預測，2015年商品房均價增速與2014年持平或高于2014年，漲幅程度取決于政策及其政策執(zhí)行力度，2015年房價上漲的可能性存在，但大幅上漲的可能性不大。

　　2014年房地產(chǎn)市場整體低迷

　　藍皮書指出，2014年世界經(jīng)濟處于危機后的恢復期，這一年我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較大幅度的變化和調(diào)整，總體來說處于低迷狀態(tài)，主要表現(xiàn)在銷售面積顯著下降，待售面積達幅增加，一些大中城市的房價出現(xiàn)下跌，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信心不足，房地產(chǎn)投資、新開工面積、土地購置面積等指標的增速均比2013年有較大幅度的回落。

　　2014年商品房銷售面積12.1億平方米，比2013年下降7.6%，增速比2013年下降2.49個百分點，商品房待售面積已經(jīng)達到6.22億平方米，創(chuàng)歷史新高。2014年全國商品房成交均價為6324元/平方米，同比增長1.4%，增速比2013年下降6.3個百分點。2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9.5萬億元，同比增長10.5%，增速比2013年回落9.3個百分點，增速是1998年以來最低。

　　政策方面，2014年中央政府房地產(chǎn)政策調(diào)控由已往“控房價、抑需求”轉變?yōu)椤按俑纳啤⒎€(wěn)消費”方面，相對于中央政府的調(diào)控政策的平穩(wěn)，地方政策則表現(xiàn)為更為積極，各地根據(jù)具體情況“因城施策”，靈活性、針對性更強。2014年中央出臺的房地產(chǎn)政策主要與建立房地產(chǎn)長效機制相關，比如說不動產(chǎn)登記制度。

　　總體來看，2014年我國房地產(chǎn)市場存在的問題既包括本年度突出問題，也包括長期一直存在的問題。一是房地產(chǎn)市場總體供大于求，商品房待售面積創(chuàng)歷史新高。二是住房及土地資源配置結構不合理，部分地區(qū)市場風險突出。三是二手房交易成本過高，抑制改善性住房需求的釋放。四是保障性住房建成后問題顯現(xiàn)，部分保障性住房出現(xiàn)空置。

　　 今年房價增速與去年持平或更高

　　藍皮書認為，2015年中央在政策上支持房地產(chǎn)市場發(fā)展，以“穩(wěn)定、支持、促進”取代“抑制、投機、調(diào)控”。一是金融政策相對寬松，如“930”，“5改2”等都會繼續(xù)執(zhí)行和細化。二是更加重視長效機制建設，行政手段逐步淡化，如《不動產(chǎn)登記暫行條例》的繼續(xù)實施。三是去庫存成為政策的重要的目標之一，預計地方政府會出臺具有可操作性的政府回購商品房作為保障性住房的政策及細則。四是集體經(jīng)營建設用地入市試點。五是地方政府調(diào)控自主權增大。

　　從市場預期方面來看，2015年房地產(chǎn)市場總體上好于2014年。2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍可能持續(xù)低速增長，商品房供給比較充足，商品房需求或略有增長。2015年國家層面“支持居民自主和改善性住房需求”，地方政府為了減少商品房庫存也會出臺一定的支持政策，同時金融及財政政策也有利于住房消費。

　　對于今年房價走勢如何，藍皮書預測商品房均價增速與2014年持平或高于2014年，漲幅程度取決于政策及其政策執(zhí)行力度。2015年房價上漲的可能性存在，但大幅上漲的可能性不大。一線城市或部分熱點二線城市房價有回暖趨勢，人口聚集能力差的部分二線城市或三線城市房價可能會延續(xù)下跌或者回調(diào)的態(tài)勢。

　　2015年3月份70個大中城市住房銷售價格變動情況的數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比數(shù)據(jù)已經(jīng)開始出現(xiàn)了回穩(wěn)的態(tài)勢。

　　專家駁“低迷”說：因2013年超預期好

　　雖然藍皮書對去年房地產(chǎn)市場的總結和多數(shù)人感受一致——總體處于低迷狀態(tài)，但業(yè)界專家卻有不同看法。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一就表示，2014年和2013年相比肯定是低迷的，2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅下降，銷售面積、新開工面積、土地的銷售面積同比下降，是因為2013年的市場有非理性因素存在，2013年有些指標是超預期的好，所以造成了2014年的同比下降，“如果我們客觀地看，用新常態(tài)，平常心來分析，我認為2014年的市場是總體平穩(wěn)的?！?

　　“確實2014年跟2013年比大幅度下滑，但整個銷售量還是不錯的，12.06億，僅次于2013年13.06億，差1個億。商品房銷售量總體還是不錯的?！敝袊康禺a(chǎn)資源委員會會長王玨林表示，在今年前四個月一些新的政策出臺后，目前情況反映良好。

　　王玨林表示，目前房地產(chǎn)市場的主要問題是信心問題和存量過大，普遍的過剩不是影響一個產(chǎn)業(yè)，而是影響相關產(chǎn)業(yè)投資都不敢進入?！八砸鉀Q目前的問題，提升信心，讓產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。”

　　在中國社會科學院副院長李揚看來，目前中國的房地產(chǎn)市場還沒有完整地經(jīng)歷一個周期，“一個周期需經(jīng)歷危機、蕭條、復蘇、繁榮這樣的正規(guī)經(jīng)濟周期的各個階段，這樣來看，中國房地產(chǎn)如今很可能在完成這個周期的過程中。”

　　李揚表示，經(jīng)歷過這個階段后，我國房地產(chǎn)市場才算是經(jīng)歷了一個完整周期，然后會在這個基礎上進一步向前發(fā)展，迎來一個更為健康的房地產(chǎn)市場。