如今，傳統(tǒng)地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)就需要回歸到本質(zhì)——運(yùn)營(yíng)上來(lái)。運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)是盈利。商業(yè)地產(chǎn)有一個(gè)“商”，商就是要有盈利模式。如果沒(méi)有盈利模式不叫商，商業(yè)模式要和市場(chǎng)、利潤(rùn)和執(zhí)行有所關(guān)聯(lián)。

　　最近大家對(duì)市場(chǎng)、住宅地產(chǎn)還有商業(yè)地產(chǎn)都比較焦慮和關(guān)注，都在思考市場(chǎng)發(fā)生了什么。其實(shí)，從去年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)發(fā)生了本質(zhì)性的變化，從黃金時(shí)代轉(zhuǎn)到白銀時(shí)代。

　　黃金時(shí)代的特征是地價(jià)、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過(guò)融資成本。在那個(gè)時(shí)候只要有地、有錢，不管經(jīng)營(yíng)好壞都可以掙到錢。在白銀時(shí)代，房?jī)r(jià)和地價(jià)增長(zhǎng)，可能低于融資成本，如果不注重經(jīng)營(yíng)就可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)和壓力。

　　在中國(guó)地產(chǎn)的黃金時(shí)代，中國(guó)大部分商業(yè)地產(chǎn)是出于賣房子的需求來(lái)驅(qū)動(dòng)，而不是市場(chǎng)本身驅(qū)動(dòng)。并不是說(shuō)這個(gè)地方需要一個(gè)商業(yè)中心、需要一個(gè)酒店，或者是這個(gè)地方需要一個(gè)商業(yè)街，然后我們建一個(gè)商業(yè)。大多數(shù)是因?yàn)槲覀冇幸粋€(gè)50萬(wàn)、100萬(wàn)個(gè)小區(qū)，需要一個(gè)配套商業(yè)，這樣住宅會(huì)更好賣。在概念時(shí)代，商業(yè)對(duì)我們傳統(tǒng)地產(chǎn)有幫助。

　　2009年，中國(guó)傳統(tǒng)地產(chǎn)經(jīng)歷了一個(gè)拐點(diǎn)，我以為只是一個(gè)小的拐點(diǎn)，然而事實(shí)并不像我們想象得一樣：我們沒(méi)有想到政府會(huì)扔4萬(wàn)億元，而這4萬(wàn)億元在中國(guó)被繼續(xù)放大，不僅沒(méi)有把傳統(tǒng)地產(chǎn)下壓，反而把泡沫拉升了2倍。

　　當(dāng)傳統(tǒng)住宅或者傳統(tǒng)地產(chǎn)遭遇拐點(diǎn)的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在處于什么狀況？

　　我個(gè)人認(rèn)為中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)也正處于拐點(diǎn)期，但與住宅類的拐點(diǎn)意義不同。中國(guó)住宅類地產(chǎn)拐點(diǎn)由熱向冷，商業(yè)地產(chǎn)不完全是這樣。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)可能從中找到機(jī)會(huì)，從賣東西的場(chǎng)所向體驗(yàn)館轉(zhuǎn)型。從更高的層面來(lái)看是從體驗(yàn)向生活方式轉(zhuǎn)型。

　　就像三亞的酒店，本來(lái)招投標(biāo)就有21萬(wàn)平方米 的住宅，如果要做21平方米的住宅應(yīng)該能賣得很好，但在三亞這樣的度假目的地，賣點(diǎn)在于生活方式，但是賣生活方式不是單一的體驗(yàn)而是綜合體驗(yàn)。比如三亞萬(wàn)福，擁有71個(gè)餐廳、500個(gè)客房、5000平方米的宴會(huì)廳，可以保證4000人宴會(huì)，6000人同時(shí)開(kāi)會(huì)，中間沒(méi)有一根柱子。還有50個(gè)影廳、3個(gè)攝影棚，還有最大的兒童互動(dòng)中心和最大的自助餐廳等。

　　商業(yè)項(xiàng)目通過(guò)設(shè)計(jì)和商業(yè)的方式把它們整合起來(lái)，才能夠構(gòu)成今天有效的生活方式。

　　城市的商業(yè)地產(chǎn)與度假地的商業(yè)地產(chǎn)是一樣的，我們今天不是在城市里面做一個(gè)購(gòu)物中心，而是做一個(gè)休閑體驗(yàn)中心。

　　實(shí)際上，中國(guó)從休閑到度假轉(zhuǎn)型成為基本趨勢(shì)，但是我們通常將度假理解為到度假目的地，其實(shí)不然——中國(guó)非常大的度假市場(chǎng)就是本地度假和周末度假。

　　從周五到周日，中國(guó)的老百姓怎樣度過(guò)？在家里度過(guò)還是在哪里度過(guò)？這些周末的生活需要什么樣的形態(tài)？這是我們今天可能在做商業(yè)資產(chǎn)的時(shí)候，提前要面對(duì)的一個(gè)問(wèn)題。

　　在概念營(yíng)銷時(shí)代，僅僅是有一個(gè)概念和內(nèi)容，而概念和內(nèi)容之間的關(guān)系并沒(méi)有通過(guò)設(shè)計(jì)很好地整合起來(lái)，也是不行的。所以做好商業(yè)中心需要好的設(shè)計(jì)、好的資源和好的團(tuán)隊(duì)。多一個(gè)概念很容易，但是概念能不能存活，就在于能否運(yùn)營(yíng)，并在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中形成利潤(rùn)，最重要的是它不能給你帶來(lái)真正使用的價(jià)值。

　?。ㄗ髡呦到竦浼瘓F(tuán)董事長(zhǎng)，整理自作者在2015商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇上的演講）