□地產(chǎn)評論員 孟子諒

　　今年，上海商業(yè)地產(chǎn)“遍地開花”。隨著一系列國家級規(guī)劃利好的顯現(xiàn)，以及品牌房企“從商”戰(zhàn)略的落地，上海商業(yè)地產(chǎn)供應大有“井噴”之勢。而在日益激烈的競爭中，上海商用物業(yè)的產(chǎn)品力也在穩(wěn)步提升，種種利好之下，投資上海商業(yè)地產(chǎn)的“機會”正變得清晰可見。

　　商戰(zhàn)升級

　　大牌加速“從商”降低投資風險

　　2014年雖不是各大品牌房企涉足商業(yè)地產(chǎn)的“元年”，但在上海，隨著一系列商業(yè)產(chǎn)品在今年的落地，眾多品牌房企的“從商”戰(zhàn)略正從幕后走向臺前。

　　萬科在去年便提出了“城市配套服務商”的商業(yè)定位，今年，萬科在上海的商業(yè)地產(chǎn)布局再次提速，2049城花、虹橋萬科中心和上海萬科廣場已相繼面市。

　　商業(yè)地產(chǎn)布局在今年明顯提速的品牌房企還有龍湖和新城。今年6月，龍湖·虹橋天街亮相，受到市場熱捧；今年年底，新城地產(chǎn)在一線城市的首個城市綜合體上海新城吾悅廣場也將開放。此外，綠地、華潤等品牌房企在今年均有重要的商業(yè)地產(chǎn)項目入市。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，品牌房企在資金、管理、品牌等方面的優(yōu)勢，都將降低投資者的風險。

　　克而瑞研究總監(jiān)薛建雄就表示，品牌房企雄厚的資金為項目拿地、后續(xù)經(jīng)營等工作鋪平了道路?！芭c住宅相比，商業(yè)項目的地段更為重要。同時，商業(yè)地產(chǎn)也更考驗房企的后續(xù)管理能力。而品牌房企的資金實力則是這些能力的重要保障?！?/p>

　　此外，大型房企的品牌號召力也在一些項目上有所體現(xiàn)。比如今年10月底開業(yè)的華潤五彩城，據(jù)了解，項目能夠“滿鋪開業(yè)”的重要原因之一便是華潤在業(yè)內(nèi)的出眾影響力。

　　潛力升級

　　國家級規(guī)劃推進激發(fā)城市潛能

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，品牌房企在今年明顯發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)，與上海的規(guī)劃利好不無關系。

　　上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)表示，自貿(mào)區(qū)、大虹橋和迪士尼的規(guī)劃和建設所帶來的利好作用，甚至不亞于當年陸家嘴的建設。目前，大虹橋已經(jīng)成為了上海西部的經(jīng)濟引擎，迪士尼已經(jīng)帶動了川沙、周康等房地產(chǎn)市場的成倍增長，而自貿(mào)區(qū)則更是國家戰(zhàn)略層面的利好。

　　而在數(shù)據(jù)層面可以看出，諸多規(guī)劃的利好不僅激發(fā)了品牌房企搶占市場的“欲望”，也刺激了投資者積極進入這些區(qū)域“掘金”。

　　以區(qū)域內(nèi)可售商用物業(yè)較多的迪士尼輻射區(qū)域為例，雖然有數(shù)據(jù)顯示，今年截至目前上海商業(yè)地產(chǎn)整體成交顯疲軟，商鋪和寫字樓物業(yè)成交均有所下滑，但來自德佑地產(chǎn)的數(shù)據(jù)則顯示，今年以來，迪士尼輻射的川沙、周康和唐鎮(zhèn)三個板塊商業(yè)地產(chǎn)成交量卻達到了10.15萬平方米，較去年同期上漲了41.77%，體現(xiàn)出旺盛的市場需求。

　　品質(zhì)升級

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛促產(chǎn)品力提升

　　品牌房企紛紛發(fā)力，上海商業(yè)地產(chǎn)的競爭正愈發(fā)激烈。德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，上海的商辦物業(yè)供應量達到418.3萬平方米，同比提升10.16%；而商鋪的供應量為192.4萬平方米，同比提升了26.5%。

　　激烈競爭之下，上海的商業(yè)地產(chǎn)正迎來新一輪的迅猛發(fā)展，經(jīng)營理念、后續(xù)服務、產(chǎn)品品質(zhì)等方面均有不小的升級。去年淮海路K11開業(yè)后的“火爆”，引發(fā)了業(yè)內(nèi)關于“體驗式消費”的思考。今年，新明·KIDMALL便以兒童消費的定位、“親子式”的體驗消費贏得了市場關注。

　　而在后續(xù)的服務方面，今年亮相的項目普遍加強了項目后續(xù)的招租、運營等服務，進一步保障了投資者的利益。

　　以今年10月底開盤熱銷的綠地云悅坊為例，據(jù)了解，綠地將在交房后提供15年的招租、管理服務。項目負責人林仲儀表示，“商鋪前15年的經(jīng)營會比較困難，我們的服務，就是為了將更成熟的物業(yè)交到投資者手中?！本G地云悅坊的產(chǎn)品品質(zhì)已經(jīng)得到了市場的積極反饋，在其開盤當天，就有客戶一口氣購入了8套商鋪。

　　除定位和服務外，今年入市的七寶寶龍城市廣場、綠地云悅坊、新明·KIDMALL等項目的產(chǎn)品面積最低均在20平方米左右，合理的總價控制在降低投資門檻的同時，也提升了產(chǎn)品的競爭力。

　　典型房企商業(yè)地產(chǎn)競爭力剖析

　　綠地集團

　　熱銷驗證“地段為王”

　　重點項目：綠地云悅坊 綠地云天坊

　　自去年接連布局北外灘、徐匯濱江之后，今年綠地集團重點的商業(yè)項目最突出的特點仍是“地段為王”。

　　其中，綠地云悅坊位于川沙板塊，不但可以近距離享受迪士尼和自貿(mào)區(qū)雙重輻射，本地超過30萬的人口也將為項目提供支撐。從目前項目周邊的商業(yè)氛圍來看，綠地云悅坊有望成為川沙板塊的地標性城市綜合體。據(jù)介紹，項目一期商鋪開盤當天的銷售額就達到了近2億元，其中，很多客戶都是抱著“看一看”的心態(tài)來到售樓處，但卻迅速被項目的價值潛力所吸引，從看房到簽約的時間往往不過一兩個小時。

　　在大虹橋輻射區(qū)，綠地也推出了綠地云天坊，作為“接力”虹橋商務區(qū)的生活居住地，項目所在的泗涇板塊目前已吸引包括綠地、金地、保利、建發(fā)等眾多大牌房企的進駐，未來將打造一系列的中高端住宅社區(qū)。然而，板塊內(nèi)卻缺乏高品質(zhì)的商業(yè)配套，綠地云天坊的出現(xiàn)，有望提升整個板塊的商業(yè)能級。據(jù)了解，該項目將于11月底開盤，目前蓄客狀況良好。

　　寶龍地產(chǎn)

　　深耕上海見成效

　　重點項目：七寶寶龍城市廣場 嘉定寶龍城市廣場

　　今年以來，兩座寶龍城市廣場陸續(xù)在七寶、嘉定落地，寶龍地產(chǎn)“深耕上海”的公司戰(zhàn)略得以延續(xù)。而從寶龍的業(yè)績報來看，這一戰(zhàn)略在今年也取得了一定的成效。

　　今年上半年，寶龍地產(chǎn)的物業(yè)銷售收入為37.71億元，同比增長24.1%。其中，以上海為中心的長三角區(qū)域，對公司銷售收入的貢獻率達到了42%。

　　目前，寶龍深耕上海的戰(zhàn)略已基本形成。在上海，寶龍主打社區(qū)型和地鐵上蓋商業(yè)，選擇性開發(fā)標桿精品項目。其中，嘉定寶龍城市廣場是目前區(qū)域內(nèi)唯一的全業(yè)態(tài)城市綜合體，已經(jīng)獲得了廣泛的關注；而七寶寶龍廣場作為寶龍地產(chǎn)總部新址，被認為是公司重點打造的標桿產(chǎn)品。截至目前，寶龍地產(chǎn)在滬項目數(shù)達到8個，已形成東南西北全面布局之勢。

　　新明集團

　　精準定位搶占先機

　　重點項目：新明·KIDMALL

　　在購物中心面臨“內(nèi)憂外患”的今天，能夠另辟蹊徑，就意味著多了一份成功的可能，這就是新明·KIDMALL正在做的。新明·KIDMALL是上海第一個以兒童產(chǎn)業(yè)為主題定位的城市綜合體，涵蓋購物、娛樂、酒店等全方位的主題業(yè)態(tài)，填補了全國范圍內(nèi)兒童主題城市綜合體的空白。更為重要的是，新明·KIDMALL將近年來被廣泛提及的“體驗式商業(yè)”引領到了一個更為細化、更為精準的領域。據(jù)了解，位于嘉定南翔的新明·KIDMALL將于11月開盤，推出30-80平方米的商鋪。

　　市場思考

　　電商并非實體店的“終結(jié)者”

　　近年來，每到“雙十一”這個時間節(jié)點，業(yè)內(nèi)便會響起所謂的“電商威脅論”。但是，電商真的會成為實體商業(yè)的“終結(jié)者”嗎？

　　“電商的沖擊確實存在，但絕不是致命的。”萬達院線副總經(jīng)理徐躍東表示。

　　“商業(yè)地產(chǎn)存在地域性，”綠地云悅坊項目負責人林仲儀說，“像淮海中路、南京西路這樣的地標性商業(yè)仍然是無法取代的?！绷种賰x續(xù)稱，商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大競爭來自行業(yè)內(nèi)部?！澳壳埃虡I(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量有些大，如何在行業(yè)競爭中脫穎而出，才是開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)面對的最大挑戰(zhàn)。”

　　從這個角度來看，實體商業(yè)所面臨的壓力，其實是由于開發(fā)商“跟風式”的開發(fā)，致使眾多品質(zhì)和服務均不過關的產(chǎn)品進入市場所造成的。有業(yè)內(nèi)人士認為，電商的出現(xiàn)不過是加速了商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勝劣汰的進程。

　　第一太平戴維斯中國商鋪及零售服務部主管朱兆榮表示，商業(yè)地產(chǎn)所面對的壓力，無論是“供應過?！边€是“電商沖擊”，均不能一概而論。

　　“目前市場正在經(jīng)歷分化，優(yōu)秀的產(chǎn)品和理念在未來仍有價值?！敝煺讟s說，“那些實力不足的產(chǎn)品和開發(fā)商則很有可能會被淘汰?！?/p>

　　在“內(nèi)憂外患”的沖擊下，現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)的競爭將不可避免。而電商所扮演的角色不僅并非是實體商業(yè)的“終結(jié)者”，還將成為商業(yè)地產(chǎn)“精品立市”的最佳催化劑。