“3·30新政”出臺，支持鼓勵居民合理改善換房的導向十分明確

　　聚焦“3·30”新政

　　市場反應

　　“3·30新政”出臺，政策支持鼓勵居民合理改善換房的導向十分明確。由調查情況看，“3·30新政”對市場的影響主要有兩方面：一是心理影響。振市場信心，消減此前的猶豫、觀望情緒，提升買家的入市積極性。二是實質性影響，直接降低換房買家的入市門檻(二套房首付降至四成；還清貸款可三成)。預計4月份以及“五一”期間，二手樓市持續(xù)向好將會是大概率事件。 文/圖：廣州日報記者 王荔玨

　　中介視點：最佳入市時機已過去

　　合富置業(yè)相關人士表示，從市場反映情況看，政策出臺后首周，二手客的上門量、看樓量增加了三成左右；其中不少為換房需求；其次是營業(yè)稅“五改二”。盤活了部分次新房，令市區(qū)偏緊的供求關系有所緩和。降低次新物業(yè)的稅費成本，也會吸引部分買家一手樓市回流；同時促使計劃“賣一買一”的準買家順利實現住房的交換流通，激活市場需求?？偟膩碚f，“3·30新政”，降首付、降稅費，切實地降低了買家的入市門檻，其中改善置業(yè)需求更受惠，市場信心明顯恢復。由近期市場情況看，政策效應立竿見影，二手樓市人氣和交投均增加了三成左右。

　　滿堂紅市場研究部高級經理周峰指出，房地產市場的轉向通常與政策相關聯，2015年第一季度在銀行信貸放寬、稅費減免雙重利好“夾擊”下，市場交投活躍度逐步提升，雖不能說是“反轉”，但階段性回暖已成定局。滿堂紅市場研究部統(tǒng)計數據顯示，2014年第一季度至今共5個季度，其中2014年第三、第四季度的廣州二手住宅成交均價皆出現環(huán)比下跌現象，第四季度為19989元/m2，連續(xù)兩個季度累計下跌2.9%，兼且今年第一季度均價同比升幅也只有2.9%，遠低于往年第一季度的同比升幅。而二手住宅套均總價則在2014年第三季度出現“相對低點”，為152.62萬元/套，環(huán)比下跌4.6%，到今年第一季度重新回升至157.23萬元/套。

　　周峰認為，最佳的入市時機已經過去。因營業(yè)稅的“5改2”政策是在2015年3月31日才開始實施，在過去半年時間，市場只是圍繞著銀行信貸方面“做文章”，在有效需求未得到完全釋放的前提下，小業(yè)主即使不愿意降價賣房，也不會隨意升價。換句話說，有充裕資金且又有購房資格的準客戶，在2014年第四季度至2015年3月初，特別是2015年春節(jié)前后入市，都算是覓準了最佳時機。所謂“最佳”，即遇到同類競爭較少，同時也能通過中介人員有效壓價，今年1~3月客戶成功壓價空間依次為5.9%、5.3%、4.9%。

　　而在今年3月之后，隨著有入市意愿的有效客戶數量逐步增多，可以壓價的空間也越來越少，就算客戶節(jié)省了部分營業(yè)稅成本，但由于業(yè)主的陸續(xù)反價，最終也會導致其他與總價有關的契稅、個人所得稅等成本有所增加。當然，只要能在“穗六條”放松前繼續(xù)看房，準買家還是比較容易找到合乎心意的物業(yè)。

　　“五一”料新盤搶客

　　令部分買家難抉擇

　　合富房地產經濟研究院院長龍斌預計，4月份以及“五一”期間，二手樓市持續(xù)向好將會是大概率事件，換房需求活躍度也會繼續(xù)提升，總價300萬元以下、90~120平方米三房將受熱捧。不過，二手市場也不宜盲目樂觀，目前入市買家多為看樓超過3個月的舊客；新收客源雖然也明顯增加，但新客對市場認知相對較淺，大部分在一、二手物業(yè)間搖擺游離。4月份及“五一”期間，新貨推售力度將明顯加大，客戶選擇多樣，預計買家對一、二手物業(yè)對比、決策時間將會拉長。

　　據合富輝煌研究部數據，3~5月，全市新推貨量將達2萬套，貨量較為充裕。隨著“筍盤”快速消化，樓市供求關系或會有所趨緊，二手業(yè)主心態(tài)隨之轉強，不排除部分市區(qū)優(yōu)質單位小幅提價，總體價格或穩(wěn)中溫和回升。據合富標準指數顯示，2014年廣州二手住宅盤源供應量高位平整，而網簽量相對起伏不大，供求關系相對平緩；2015年3月份以來，隨著網簽量快速攀升，盤源總量微幅回落，顯示供求關系略有趨緊。

　　一季度網簽同比增8%

　　廣州二手樓市一季度總體表現良好，網簽6869套，同比2014年增8%。統(tǒng)計數據顯示，2015年1~2月份，廣州二手樓市保持2014年年底以來的良好運行態(tài)勢，交投同比2014年同期大幅增加，總體呈現“淡季不淡”。

　　進入3月份，廣州二手樓市活躍持續(xù)回升。1~3月正常日網簽量大多圍繞120套上下浮動，浮動區(qū)間在100~150套之間。3月30、31兩日網簽均迅速沖高至200套，主要受“‘3·30新政’+月底中介公司追業(yè)績+3月傳統(tǒng)旺季”三方面因素疊加影響。4月1~3日，二手網簽回落至160~170套左右，較正常月份(1月份)的日均網簽(120套)上升約三到四成，主要是“3·30新政”的持續(xù)利好帶動。

　　4月中旬網簽激增

　　“五一”二手旺市可期

　　4月中旬廣州二手住宅網簽量呈爆發(fā)式增長，一舉沖破千套大關，一個月內兩度刷新最高成交紀錄。據“陽光家緣”公布數據統(tǒng)計，4月13日~19日全市二手住宅網簽量套數環(huán)比4月6日~4月12日上升48%，中心區(qū)天河、海珠以及外圍番禺、花都、增城等，升幅均超過五成。

　　龍斌分析，“3·30新政”、房貸松動等政策效能釋放，市場信心恢復，新貨推售力度較往年減弱，二手買家入市節(jié)奏加快，“清明”的影響結束，買賣雙方的注意力重回樓市，交易意愿增強。

　　新政利好下業(yè)主漲價5%

　　營業(yè)稅新政后，普通二手住宅免征營業(yè)稅的年限“5改2”，市中心二手住宅占主導的區(qū)域，證滿2年的房源對買家的吸引力較之前有所增加，不過，業(yè)主因看好后市而心態(tài)轉強，議價空間較新政前大幅縮減，更出現部分業(yè)主漲價的現象。

　　據合富置業(yè)祈福四分行主管李城開表示，祈福新村證已滿2年但未滿5年的物業(yè)，業(yè)主得知營業(yè)稅新政消息后不少都反價5%，由于新政前這類物業(yè)的營業(yè)稅等稅費支出一般都是由買家承擔，因此，新政后即使業(yè)主反價5%，對買家來說，投入的購房資金總額幾乎沒有變化。

　　促觀望買家加快入市

　　“3·30新政”出臺后，單周二手網簽量屢創(chuàng)高峰的情況，在一定程度上亦是買家入市意愿提升的直接反映。由于擔心后市樓價走高，一些之前因觀望而持幣待購的一次性付款購房買家，在新政后明顯加快了入市步伐。

　　合富置業(yè)成交數據顯示，“3·30新政”后一次性付款購房比例從新政前的31%上升到38%。合富置業(yè)市場經理梁燕明表示，在“3·30新政”后出現的一次性付款購房個案，多達51%的買家是改善型換房客，而首次置業(yè)者一次性付款購房個案比例占35%。分析新政后加快入市的一次性付款購房個案，可發(fā)現成交最多是價格在100萬~200萬元之間的物業(yè)，成交占比多達37%。

　　此外，總價100萬元以內的低總價物業(yè)，相當受持幣待購的一次性付款購房者青睞，約占同類購房個案的22%。