趁著樓市利好加緊去庫(kù)存仍然是房企的優(yōu)先任務(wù)

　　文、表/廣州日?qǐng)?bào)記者陶旺波 圖/廣州日?qǐng)?bào)記者陳楓

　　連續(xù)多輪的樓市新政以及相關(guān)的利好消息出來(lái)，政策上先后表明對(duì)剛需房和改善型住房的支持，樓市擺脫籠罩多時(shí)的高庫(kù)存陰影似乎指日可待，但記者查看了江門(mén)多年的開(kāi)工、竣工、預(yù)售和成交數(shù)據(jù)之后發(fā)現(xiàn)，由于近年來(lái)較大的開(kāi)工建設(shè)量，目前釋放出來(lái)的存量只是其中一部分，大量的商品房還在建設(shè)中，無(wú)論住宅面積還是商業(yè)面積，至今藏在冰山下的仍然不少，而隨著過(guò)去三年的開(kāi)工面積即將竣工并陸續(xù)釋放到市場(chǎng)上，江門(mén)樓市的庫(kù)存仍然“壓力山大”，即使部分房企拖慢推新貨速度，盡快消化已有存量，暫時(shí)難改變存量大的局面，所以趁著這一波樓市利好，加緊去庫(kù)存仍然是房企的優(yōu)先任務(wù)。

　　庫(kù)存去化周期從5.4個(gè)月到14個(gè)月

　　幾年前，江門(mén)樓市還處在供不應(yīng)求的緊張情況下，樓市供應(yīng)總體略低于樓市成交的狀態(tài)也造就了那些年江門(mén)房?jī)r(jià)的大漲和諸多房企的進(jìn)入。在市場(chǎng)的調(diào)節(jié)下，從2011年開(kāi)始，大量的項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)掀起了樓市建設(shè)的一波又一波高潮，而在經(jīng)過(guò)幾年的醞釀之后，這些竣工的產(chǎn)品從2013年起開(kāi)始大量推入市場(chǎng)。

　　根據(jù)江門(mén)市住建局提供的數(shù)據(jù)，江門(mén)樓市的新增供應(yīng)也正是從2013年開(kāi)始大幅增長(zhǎng)，此前連續(xù)4年的新增供應(yīng)面積都低于或略高于100萬(wàn)平方米，而2013年則暴漲到了142萬(wàn)平方米，2014年更是達(dá)到了195萬(wàn)平方米，連續(xù)4年的徘徊不前和最近兩年的幾乎翻番形成了鮮明對(duì)比。事實(shí)上，江門(mén)樓市正是從2013年開(kāi)始進(jìn)入大量推貨的浪潮，也正是從這一年開(kāi)始，江門(mén)樓市的供求關(guān)系由緊張轉(zhuǎn)變?yōu)槠胶猓⒃陔S后的2014年變成供過(guò)于求。

　　2009年，江門(mén)樓市庫(kù)存消化周期僅為5.4個(gè)月，此后4年的庫(kù)存消化周期則均在9.6個(gè)月左右徘徊，而2014年，庫(kù)存消化周期立即變成了14個(gè)月，直接原因是2014年的新增庫(kù)存大量增加和成交量的基本持平。

　　開(kāi)工面積遠(yuǎn)高于竣工面積 隱性庫(kù)存將浮出水面

　　那么江門(mén)樓市的庫(kù)存還會(huì)繼續(xù)增加嗎？這取決于兩個(gè)直接因素，一個(gè)是江門(mén)的新增房源會(huì)有多少，另一個(gè)則是江門(mén)樓市的成交量會(huì)有多少，新增房源和成交量的差值，直接決定了樓市庫(kù)存的增減。

　　江門(mén)市住建局提供的一組數(shù)字顯示，2012年，江門(mén)新開(kāi)工面積126.9萬(wàn)平方米，同比減少33.3%，竣工面積118.06萬(wàn)平方米，同比減少20.3%，批準(zhǔn)預(yù)售面積119.95萬(wàn)平方米，同比增加0.6%。2013年，新開(kāi)工面積414.72萬(wàn)平方米，同比增加226.8%，竣工面積137.94萬(wàn)平方米，同比增加16.8%，批準(zhǔn)預(yù)售面積232.72萬(wàn)平方米，同比增加91.3%。2014年，新開(kāi)工面積321.36萬(wàn)平方米，同比減少22.5%，竣工面積245.98萬(wàn)平方米，同比增加78.3%，批準(zhǔn)預(yù)售面積221.35萬(wàn)平方米，同比減少4.9%。

　　從表格中可以看到，最近三年的新開(kāi)工面積遠(yuǎn)高于竣工面積，尤其是2013年和2014年，新開(kāi)工面積數(shù)量非常大。業(yè)內(nèi)分析人士表示，按照正常的建設(shè)進(jìn)度，2013年和2014年的新開(kāi)工項(xiàng)目大概會(huì)從今年開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)推貨，這意味著未來(lái)兩三年內(nèi)江門(mén)樓市將會(huì)釋放總量驚人的新貨。

　　據(jù)江門(mén)市住建局發(fā)布的市場(chǎng)分析指出，未來(lái)2~3年內(nèi)商品房潛在的供應(yīng)面積約為494萬(wàn)平方米。按近五年的年均成交面積（139萬(wàn)平方米）來(lái)計(jì)算，約需3.6年消化。而這只是靜態(tài)的分析，并未包含近期出讓的土地面積及其可能為樓市帶來(lái)的新增供應(yīng)。

　　房企推貨策略左右年內(nèi)庫(kù)存量

　　在新政的影響下，江門(mén)樓市成交有轉(zhuǎn)好的跡象，去年最后一季度在新政影響下成交量大幅走高，最終使得2014年住宅成交面積與2013年持平，而今年連續(xù)多輪新政和利好消息已經(jīng)促進(jìn)樓市成交走高，如果保持目前的良好形勢(shì)，今年的住宅成交面積將會(huì)有一定的增長(zhǎng)。

　　不過(guò)，長(zhǎng)期來(lái)看，受限于市場(chǎng)整體的觀望氛圍，很難指望今年的成交增長(zhǎng)能抵消庫(kù)存的大量增加，所以江門(mén)樓市今年的庫(kù)存情況仍然不容樂(lè)觀，至于未來(lái)兩三年，隨著過(guò)去兩年開(kāi)工項(xiàng)目大量陸續(xù)入市，樓市供過(guò)于求的基本面不會(huì)扭轉(zhuǎn)，樓市庫(kù)存承載的壓力肯定會(huì)繼續(xù)加大。

　　而短期來(lái)看，第一季度樓市的新增預(yù)售面積已經(jīng)同比大幅增加了80%，而成交量則增長(zhǎng)了27%，樓市庫(kù)存繼續(xù)增加到了15400套，庫(kù)存進(jìn)一步走高的速度雖然有所減慢，但整體趨勢(shì)并未扭轉(zhuǎn)，而隨著4、5月推貨季的到來(lái)，庫(kù)存走高的速度又會(huì)繼續(xù)上升。

　　據(jù)了解，目前江門(mén)樓市總體面臨的長(zhǎng)期庫(kù)存壓力已經(jīng)無(wú)可爭(zhēng)議，但就今年來(lái)看，庫(kù)存的走高速度仍然處于房企的可控范圍內(nèi)。在第一季度房企有意控制新增供應(yīng)量，相比去年第四季度有了較大幅度減少，這也使得今年第一季度的庫(kù)存增量并不多，僅為900多套。

　　不過(guò)，記者從各大樓盤(pán)項(xiàng)目了解到，今年4月開(kāi)始，各大樓盤(pán)的推新量將明顯放大，由于業(yè)內(nèi)對(duì)成交量預(yù)期是穩(wěn)中有升，但難以大漲，因此今年樓市庫(kù)存預(yù)計(jì)仍將增加，但每個(gè)季度的走高速度將取決于江門(mén)房企推貨的速度，這也給了房企一個(gè)可以操作的空間，方便其制定自己的推貨計(jì)劃來(lái)盡可能地消化庫(kù)存。