放松限購、下調(diào)基準(zhǔn)利率、降低首套房首付……今年，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了政策寬松期，身邊準(zhǔn)備下手買房的也多了起來。說到買房，一些問題也來了。全款買還是貸款買？如果貸款，要提前還款嗎？貸多長時間？等額本金還款呢，還是等額本息？今天，我們就看看房產(chǎn)規(guī)劃在理財方面的安排。

　　□本報記者 張凱

　　買房用全款還是貸款

　　除非你的錢超級多，否則在房價仍然處于增長的大形勢下，當(dāng)然是貸款買更合適些，用銀行的錢，提前住上房子，豈不樂哉。記者一朋友就總感覺貸款是給銀行打工，所以一直想等著攢夠錢，全款買房。幾年下來，身邊的人早早就靠貸款住進(jìn)了新房，而自己攢的錢總趕不上上漲的房價，至今還租著房子。

　　現(xiàn)在，商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率6.15%，公積金的貸款利率是4.25%。貸款買房，當(dāng)然能用公積金貸款買是最好的啦。如果你房子總額多，貸款還可以用公積金和商業(yè)貸款混合貸，是不是很人性化！

　　按揭買房，貸款多少合適

　　貸款多少，還要好好考慮一下還款能力。還款能力是指借款人扣除生活費用和其他開支后，所能創(chuàng)造的充足的現(xiàn)金流的能力以及貸款到期時償付利息及本金的能力。借款人應(yīng)該通過收入水平、財務(wù)情況和負(fù)債情況，綜合判斷自己的還款能力。根據(jù)銀監(jiān)會發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，商業(yè)銀行應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含55%）。還有專家指出，對個人而言，每月償還各類貸款的金額如果超過月收入的三分之一，就可能對生活質(zhì)量造成影響。這就是房貸"三一定律"，即每月的房貸金額以不超過家庭當(dāng)月總收入的三分之一為宜。

　　除此之外，利率風(fēng)險也是需要考慮的。目前，我國絕大部分個人住房貸款均為浮動利率貸款，當(dāng)貸款利率上升時，借款人每月的還款金額和還款總額將會增加，還款壓力增大。即便是固定利率貸款業(yè)務(wù)，由于其貸款利率相對較高，同樣存在著利率風(fēng)險，因為當(dāng)貸款利率下降時，采用固定利率貸款的借款人就"虧"了。

　　還款方式選等額本息還是等額本金

　　等額本金還款法和等額本息還款法是目前最常用的兩種還貸方式。兩種還款方式的區(qū)別在于，等額本金還款法，每月償還的本金相同，利息則逐月遞減，月還款總數(shù)也逐月遞減；等額本息還款法，每月的還款總數(shù)都相同，但還款金額中本金逐月遞增，利息逐月遞減。

　　假設(shè)，某人從銀行貸款60萬元，貸款時間為20年，不提前還款，利率按照央行最新的基準(zhǔn)利率執(zhí)行。若選等額本金還款法，20年共需支付約42萬元利息，而選等額本息還款法，20年共需支付約35萬元利息。

　　等額本金所還利息少，但是初期還款壓力大；等額本息月還款金額相同，但是利息稍多。盡管等額本金還款法更省利息，但銀行人士表示，這并不能說明它比等額本息還款法好。與其說還款方式好不好，不如說適合不適合，適合自己的還款法才是最好的。如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小。等什么時候有資金的時候適當(dāng)做些提前還款，同樣能夠達(dá)到降低利息支出的效果。

　　按揭貸款有必要提前還款嗎

　　當(dāng)手里積攢下一筆錢的時候，提前還款還是拿來投資就成了一個問題。其實考慮這個問題，有理論上的原則：理財收益高于貸款利率時，投資；理財收益低于貸款利率時，提前還款。

　　如果在還款初期，本金基數(shù)大、利息金額也高，在沒有好的投資渠道情況下可以提前還款。等額本金還款期限已經(jīng)超過三分之一，剩下的利息已經(jīng)越來越少，不用選擇提前還款了，本金都已經(jīng)還了大半了，每個月還的利息部分已經(jīng)比較少了。等額本息還款期已經(jīng)超過二分之一，可以提前還款，但是要看準(zhǔn)時間，計算好節(jié)省的利息。

　　你要是拿到了高額公積金貸款或七折商業(yè)利率，不必著急提前還款。目前，公積金貸款利率才4.05%，余額寶的投資你就已經(jīng)平了，這么低的成本，你就偷著樂吧。找到年利率大于4.05%，6.15%的投資產(chǎn)品就ok啦，你就在用銀行的錢掙錢。如果使用的是商貸和公積金組合貸款，要還一定先還商貸。

　　住房按揭和房產(chǎn)抵押貸款的區(qū)別

　　很多朋友都不太了解住房按揭貸款和房產(chǎn)抵押貸款的區(qū)別，以為都是用房產(chǎn)作抵押來貸款融資，但實質(zhì)上兩種產(chǎn)品有著本質(zhì)的區(qū)別。

　　從貸款用途上看，住房按揭貸款是用于借款人購買房屋用的，而房產(chǎn)抵押貸款可以用于借款人的生產(chǎn)經(jīng)營和消費等用途，現(xiàn)在規(guī)定是不允許用來購房的。

　　從貸款手續(xù)上看，申請住房按揭貸款時，借款人需要提供首付款證明、購房合同等材料，而辦理房產(chǎn)抵押貸款借款人需要提供房產(chǎn)證、國有土地證、貸款用途等材料。

　　從政策限制上看，住房按揭貸款受樓市限貸限購政策影響，而房產(chǎn)抵押貸款只受銀行貸款政策影響。

　　從貸款年限上看，住房按揭貸款的貸款期限最長可達(dá)三十年，而房產(chǎn)抵押貸款的貸款期限最長可達(dá)十年。

　　從貸款利率上看，住房按揭貸款利率可以有折扣，也有上浮但上浮幅度不大。而房產(chǎn)抵押貸款一般都會上浮，上浮幅度比較大。