隨著救市政策的輪番落地，住宅市場正迎來難得的窗口期。在新政落地后的兩周時間內(nèi)，杭州住宅周成交套數(shù)都攀上2000套大關，創(chuàng)下年內(nèi)的成交新高，杭州樓市一片回暖的盛世歡騰。然而與住宅市場的樂觀相比，商業(yè)地產(chǎn)市場似乎沒有受到太多刺激，在早報記者前兩次的跑盤探營過程中，發(fā)現(xiàn)像商鋪、寫字樓、酒店式公寓等產(chǎn)品并沒有明顯波動。

　　而在近兩周的早報指數(shù)中，記者發(fā)現(xiàn)，萬寶城、華元歡樂城、理想銀泰城等項目開始進入視野，每周七八十套的成績著實不錯，甚至占據(jù)榜首的情況也不少見，原本這也沒什么，直到一個奇怪的數(shù)字出現(xiàn)。

　　面積只有3平方米的商鋪

　　在上一周的早報房產(chǎn)指數(shù)中，記者發(fā)現(xiàn)一個奇怪的數(shù)字：4月首周杭州成交套數(shù)最多的是位于余杭的萬寶城，該項目以82套的成績排在榜首，超過了前一周的銷冠華元歡樂城，然而，緊接著下一個數(shù)字就讓記者驚呆了：其銷售的面積只有565平方米！如此來算的話萬寶城的房子平均每套7平方米，這難道是記者統(tǒng)計錯數(shù)據(jù)了？

　　隨后記者查閱了透明售房網(wǎng)上該項目的銷控表，發(fā)現(xiàn)在預售證號為201500007的一批房源一共有1557套，其中5平方米、7平方米的房源比比皆是，甚至有的面積只有3平方米，套內(nèi)面積最少的更是只有1.8平方米，這著實有點讓人吃驚，而且這類房子已經(jīng)賣了近400套。

　　怎么會有這么小的房子？這么小面積的商鋪能用來干嘛？帶著滿腹的疑問，記者決定去探訪一下這個位于余杭臨平荷禹路與北沙西路交叉口的萬寶城。

　　資料顯示，萬寶城由浙江卓偉置業(yè)有限公司開發(fā)，擁有約15萬平方米的商業(yè)體量，集休閑、娛樂、餐飲、購物、文化、居住于一體，將斥資打造“花如櫻美”的櫻花廣場，摩天輪主題公園，38米挑高中庭，270米正統(tǒng)東南亞風情步行街等特色項目。從地圖上看，萬寶城周圍就是金帝海珀、九璋、中鐵逸都等在售項目，稍遠一點還有贊成香頌、綠城蓮園、凱文杭莊、綠城藍庭等樓盤。

　　從地鐵一號線臨平南站一路向北，穿過邱山隧道進入荷禹路，不用多久就可以看到萬寶城的紅色圍擋廣告，銷售中心像一個大型的玻璃集裝箱，現(xiàn)代感很足。

　　商鋪、公寓主打“迷你”面積

　　進入萬寶城的銷售中心，通過后面的玻璃可以直接看到里面的施工現(xiàn)場，只見地下部分已經(jīng)建好，一層也已開始施工。

　　據(jù)置業(yè)顧問介紹，萬寶城是臨平北大型居住區(qū)方圓3公里內(nèi)惟一的商業(yè)綜合體項目，擁有臨平規(guī)模最大、層高最高的IMAX巨幕影廳，最大的兒童游樂場，擁有2000多個車位的最大規(guī)模停車場。

　　萬寶城采用了分割銷售再全部返租的銷售模式，商鋪面積主要為10平方米左右，總價較低?！耙话阗I我們商鋪的業(yè)主都不太會自己經(jīng)營的，既然自己不做商家，那我們會進行包租，十年之內(nèi)有一個固定回報率，第一年為6%，第二年之后的十年為7%，這個十年之后則是實際租金的80%。除了這個之外，如果等到一定年限，你覺得這個商鋪沒有升值，那么11年之后我們會原價回購，也就是我銷售給你的時候是多少錢，我會拿多少錢來回購這個商鋪?！敝脴I(yè)顧問說道。

　　另外，萬寶城預計將于5月加推4號樓的酒店式公寓，共計540套房源，戶型面積也是主打小戶型，面積在26.9-42.5平方米之間。記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，雖然是工作日，但還是有不少人前來看房，還有幾位年齡稍大的阿姨在咨詢酒店式公寓，想要作為幾個姐妹平時打牌聚會的地方。

　　過小分割會否影響整體經(jīng)營

　　那么那些傳說中只有3平方米的商鋪在哪里呢？

　　萬寶城營銷客服部策劃經(jīng)理胡梅銘告訴記者：“其實這些本來就是商場里面的內(nèi)鋪，在設計之初我們并沒有打算出售這部分，只不過后來有購房者有這個意向才出售的。不過這部分并不多，那些2、3平方米的戶型只是一些設計之后意外出來的一些地方，一共都沒多少套。而且我們整個出售的內(nèi)鋪也不多，雖然套數(shù)看起來不少，但其實所占面積只有1/10左右，就算加上酒店式公寓等業(yè)態(tài)，整個項目我們自持比例還是占到了60%-70%?！?

　　這么小的商鋪如何經(jīng)營呢？如果業(yè)主委托商場租了幾年之后想要自己經(jīng)營，裝修風格發(fā)生改變不是會影響商城的整體形象，管理起來是不是會有很大難度呢？

　　面對記者的擔心，胡梅銘告訴記者：“我們在銷售之初就會和購房者簽訂一份協(xié)議，這些內(nèi)鋪將經(jīng)營管理權全權歸于萬寶城，我們將會進行統(tǒng)一的裝修、出租和管理，業(yè)主本人并不能對商鋪隨意改動，說白了他們其實只是有一個最后獲得收益的這么結果，管理經(jīng)營過程之中他們不需要參與也不允許參與進來，這樣就不存在管理上的難度，你看到的這些3平方米、5平方米的小商鋪可能要好幾個合起來租給同一家店，這樣既能靈活的分配里面的店面面積，讓利用率更大?！?

　　預期回報沒達成怎么辦？

　　據(jù)了解，開發(fā)商直接進行商鋪“返租”是違規(guī)的，而目前開發(fā)商普遍采取的操作方法則是成立一個獨立的經(jīng)營公司，由該公司進行“返租”操作，從而規(guī)避法律規(guī)定，以商鋪“返租”形式進行銷售，開發(fā)商可以迅速回籠資金，業(yè)主的初期利益也得到保障，表面上看是雙贏，但實際上也存在一定風險，如果經(jīng)營不善，那也可能是“雙敗”。

　　而萬寶城的“返租”也是采用此種方式，成立一個商業(yè)管理公司來與業(yè)主簽訂包租協(xié)議，那么如此小的面積，后期收益如果無法保證，購房者的投資是否有風險呢？

　　胡梅銘表示：“這不用擔心，我們這里賣的每一套都是有產(chǎn)權證的，即使你在以后想要轉讓也完全沒有問題，只不過業(yè)主轉讓的只是產(chǎn)權和收益，經(jīng)營權仍然在我們手里；再退一步說，如果你覺得我這個商鋪沒有升值潛力了，那么11年之后我們會原價回購，也就是我銷售給你的時候是多少錢，我會拿多少錢來回購這個商鋪?！?

　　除此之外，胡梅銘還說：“作為臨平北相對稀缺的綜合體項目，臨平經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會給了萬寶城很大的支持，包括一些品牌的招商和項目的引進，都由政府牽頭幫忙，再加上我們自己近七成比例的自持經(jīng)營，如果承諾完成不了，風險最大的是我們自己。”

　　截至4月14日，記者發(fā)現(xiàn)，萬寶城在過去的一周又賣出了近80套小商鋪，可見購房者對于這種總價低的小商鋪還是有一定認可的。10平方米左右的產(chǎn)品有著小面積低總價的特點，十幾萬元甚至幾萬元的總價就能買一套商鋪對不少想投資的人有著不小的吸引力，不過風險還是要購房者自己來把握。